Имею в собственности 1/2 долю дома в деревне, хотел прописать тещу, но владелец второй доли недавно умер. Что делать?

Добрый день. Имею в собственности 1/2 долю дома в деревне, хотел прописать тещу, но владелец второй доли недавно умер. Что делать?

Здравствуйте!

Коротко: зарегистрировать тёщу в доме, который находится в общей долевой собственности, можно только с согласия второго сособственника — это следует из статьи 247 Гражданского кодекса РФ. После смерти совладельца согласие вправе дать наследник, принявший наследство: оно принадлежит ему со дня смерти наследодателя (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а срок принятия — шесть месяцев (статья 1154 ГК РФ).

Ниже приведен подробный разбор: какая норма закона на самом деле регулирует пользование домом в долевой собственности, почему для регистрации тёщи нужно согласие второго владельца, кто даёт это согласие после смерти совладельца, как разыскать наследников и что делать, если их нет, какие есть законные пути помимо ожидания и как технически оформляется регистрация по месту жительства.

Какая норма закона применяется к дому в общей долевой собственности?

Здесь важно не перепутать два разных режима общей собственности. Гражданский кодекс РФ различает общую совместную собственность, где доли не определены (типичный пример — имущество супругов, приобретённое в браке), и общую долевую собственность, где доля каждого владельца выражена конкретной величиной. К совместной собственности применяется статья 253 Гражданского кодекса РФ, а к долевой — статья 247 ГК РФ. В Вашей ситуации доля определена прямо: Вам принадлежит 1/2 дома, вторая половина принадлежала умершему совладельцу. Значит, речь идёт именно о долевой собственности, и опираться нужно на статью 247 ГК РФ, а не на статью 253 ГК РФ.

Пункт 1 статьи 247 ГК РФ устанавливает: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Пункт 2 той же статьи даёт каждому участнику право требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого — соответствующей компенсации от других участников. Распоряжение общим долевым имуществом (продажа, дарение, залог) подчиняется отдельному правилу — статье 246 ГК РФ и тоже требует соглашения всех сособственников. Подробнее о правомочиях совладельцев мы разбирали в материале Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками.

Практический вывод от смены нормы не меняется — согласие второго владельца всё равно требуется, но основание у этого требования другое, и это важно, если дело дойдёт до переписки с регистрационным органом или до суда: ссылка на норму о совместной собственности в такой ситуации будет неверной.

Нужно ли согласие второго сособственника, чтобы зарегистрировать тёщу в доме?

Да, нужно. Регистрация человека по месту жительства сама по себе — административный акт учёта, но она отражает факт вселения и проживания, а вселение постороннего в дом — это как раз пользование общим имуществом. Пользование же осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением и предоставлять его во владение и пользование другим гражданам (части 1 и 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ), но при долевой собственности эти правомочия ограничены правами второго совладельца: Вы распоряжаетесь своей долей в праве, а не половиной дома, отделённой от чужой.

Отдельно про родство. По части 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним в жилом помещении его супруг, дети и родители. Другие родственники и иные граждане могут быть признаны членами семьи, только если собственник вселил их именно в этом качестве. Тёща — мать супруги, то есть по отношению к Вам она относится к «другим родственникам» и членом Вашей семьи по умолчанию не считается. Об условиях признания гражданина членом семьи собственника Верховный Суд РФ высказывался в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Поэтому аргумент «это близкий родственник, согласие не требуется» здесь не работает.

Исключение из правила о согласии касается несовершеннолетних детей сособственника: местом жительства ребёнка, не достигшего четырнадцати лет, признаётся место жительства его родителей (пункт 2 статьи 20 ГК РФ), и вселение такого ребёнка к родителю согласия остальных совладельцев не требует. К совершеннолетней тёще это исключение не относится.

Кто даёт согласие, если сособственник умер, а наследство ещё не оформлено?

Со смертью совладельца его доля не исчезает и не переходит к Вам автоматически. Наследство открывается со смертью гражданина (статья 1113 ГК РФ), днём открытия наследства считается день смерти (пункт 1 статьи 1114 ГК РФ). Далее действует ключевое для Вашей ситуации правило: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит регистрации (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Эту позицию Верховный Суд РФ разъяснял в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании».

Иными словами, вторым сособственником дома юридически становится тот наследник, который наследство принял, — и становится им задним числом, со дня смерти прежнего владельца. Принять наследство можно двумя способами: подать нотариусу заявление о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство либо совершить действия, свидетельствующие о фактическом принятии, — вступить во владение имуществом, принять меры по его сохранению, произвести за свой счёт расходы на его содержание, оплатить долги наследодателя (статья 1153 ГК РФ). Срок принятия наследства — шесть месяцев со дня открытия наследства (пункт 1 статьи 1154 ГК РФ). Свидетельство о праве на наследство выдаётся нотариусом по месту открытия наследства (статья 1162 ГК РФ), по общему правилу — по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (пункт 1 статьи 1163 ГК РФ).

Есть и практический нюанс. Формально право наследника возникает со дня открытия наследства и до государственной регистрации, но сотрудник органа регистрационного учёта проверяет состав собственников по сведениям Единого государственного реестра недвижимости. Пока право наследника в реестр не внесено, его согласие могут не принять как документ-основание для вселения. Поэтому реалистичный срок — после получения наследником свидетельства о праве на наследство и регистрации права в ЕГРН.

Как найти наследников умершего сособственника и что делать, если их нет?

Ждать вслепую не обязательно — есть законные способы выяснить, открыто ли наследственное дело и к кому обращаться за согласием.

1. Проверьте открытые сведения о наследственном деле в публичном реестре наследственных дел, который ведёт Федеральная нотариальная палата: поиск ведётся по фамилии, имени, отчеству и датам рождения и смерти наследодателя и показывает, у какого нотариуса заведено дело.
2. Обратитесь к этому нотариусу. Персональные данные наследников Вам не выдадут, но нотариус вправе принять и передать наследникам Ваше письменное обращение по вопросу общего имущества.
3. Дождитесь истечения шестимесячного срока принятия наследства (пункт 1 статьи 1154 ГК РФ) и получения наследником свидетельства о праве на наследство (статья 1162 ГК РФ).
4. Закажите выписку из ЕГРН на дом — после регистрации права наследника в ней появится новый сособственник с его данными, и станет ясно, у кого просить согласие.
5. Если наследственное дело не заведено и через шесть месяцев, ставьте вопрос о судьбе доли: она либо перейдёт к наследнику, принявшему наследство фактически, либо станет выморочной.

Если наследников по закону и по завещанию нет, никто из них не принял наследство, все отказались или отстранены от наследования, имущество считается выморочным. Жилое помещение и доля в праве общей долевой собственности на него переходят в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором они расположены (статья 1151 ГК РФ). Важная особенность: для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (пункт 1 статьи 1152 ГК РФ) — муниципалитет становится собственником в силу закона. В этом случае согласие на вселение Вашей тёщи даёт уполномоченный орган местного самоуправления, и обращаться нужно письменно в администрацию поселения или района по месту нахождения дома.

Какие законные пути есть, кроме ожидания наследников?

Ожидание — не единственный вариант, хотя часто самый быстрый и дешёвый. Закон даёт совладельцу несколько инструментов, которые снимают зависимость от чужого согласия на будущее.

• Выдел доли в натуре. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а при недостижении соглашения — в судебном порядке (статья 252 ГК РФ). Если дом технически делится на два изолированных блока с отдельными входами и коммуникациями, после выдела Вы становитесь собственником самостоятельного объекта и вселяете в него кого считаете нужным без чужого согласия.
• Определение порядка пользования домом. Если выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба, порядок владения и пользования устанавливает суд (пункт 1 статьи 247 ГК РФ) — за Вами закрепляются конкретные помещения дома, и вопрос о вселении в них решается уже без оглядки на соседа.
• Выкуп доли у наследника. После оформления наследства можно договориться о выкупе второй половины дома. Тогда вопрос согласия отпадает вовсе.
• Регистрация тёщи по другому адресу на время. Если вопрос срочный (пенсия, медицинская помощь, социальные выплаты), стоит рассмотреть регистрацию по месту пребывания в ином жилом помещении, где согласие собственников получить проще.

Учтите процессуальное ограничение: пока круг наследников не определён, судебный спор о выделе доли или о порядке пользования домом фактически не начать — нет надлежащего ответчика. Если производство по такому делу уже возбуждено, а сторона умерла, суд обязан приостановить производство до определения правопреемника, когда спорное правоотношение допускает правопреемство (статья 215 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Чего делать не следует — оформлять регистрацию в обход согласия, «по договорённости» с посторонними лицами или без намерения вселяться. Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации образует состав преступления, предусмотренного статьёй 322.2 Уголовного кодекса РФ.

Как оформить регистрацию по месту жительства и чем она отличается от регистрации по месту пребывания?

Регистрационный учёт граждан ведётся по правилам Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Сам этот закон прямо закрепляет, что регистрация или её отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод гражданина. Иначе говоря, «прописка» тёщи не даст ей доли в доме и не отнимет ничего у второго совладельца — но и оформить её без законного основания для вселения нельзя. Правовое значение учёта мы подробно разбирали в материале Регистрация граждан по месту жительства и по месту пребывания и ее правовое значение.

Для регистрации по месту жительства гражданин обращается к лицу, ответственному за приём и передачу документов в орган регистрационного учёта, либо подаёт документы через многофункциональный центр или портал государственных услуг. Комплект документов такой:

• документ, удостоверяющий личность вселяемого (паспорт гражданина Российской Федерации);
• заявление о регистрации по месту жительства установленной формы;
• документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством основанием для вселения в жилое помещение, — в случае долевой собственности это письменное согласие всех сособственников, выраженное лично при подаче документов или удостоверенное нотариально;
• документы, подтверждающие право собственности на дом, если сведения о нём отсутствуют в распоряжении органа регистрационного учёта.

Сроки закреплены тем же законом: гражданин, изменивший место жительства, обязан обратиться за регистрацией не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства, а орган регистрационного учёта обязан зарегистрировать его не позднее трёх рабочих дней со дня получения документов (статья 6 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1). Порядок работы органов внутренних дел определён отдельным административным регламентом МВД России, но для Вас содержательно важны именно сроки и перечень документов из закона.

Частые вопросы

Можно ли зарегистрировать тёщу только на своей половине дома?

Нет, если доли не выделены в натуре. До выдела Вам принадлежит доля в праве на весь дом, а не конкретные комнаты, поэтому вселение затрагивает общее имущество и подчиняется правилу о соглашении всех участников (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). После выдела доли в натуре по статье 252 ГК РФ образуется самостоятельный объект недвижимости, и вселять в него можно без согласия соседа.

Даёт ли регистрация тёще какие-либо права на дом?

Нет. Регистрация по месту жительства — это учётная процедура, она не порождает и не прекращает право собственности и не создаёт доли в имуществе. Закон Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 прямо указывает, что регистрация или её отсутствие не могут быть условием реализации прав. Право пользования жилым помещением возникает из вселения в качестве члена семьи собственника либо из договора (статьи 30 и 31 Жилищного кодекса РФ).

Что будет, если наследник примет наследство и потом потребует выселить тёщу?

Если регистрация оформлена с его согласия, оснований для выселения нет. Если же тёщу вселили без согласия, новый сособственник вправе требовать устранения нарушений своего права в порядке статьи 304 ГК РФ и снятия жильца с регистрационного учёта через суд. Именно поэтому согласие лучше получать письменно и хранить его.

Наследник принял наследство фактически, но к нотариусу не ходил. Его согласия достаточно?

Юридически он уже собственник со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ, статья 1153 ГК РФ). Но подтвердить это перед органом регистрационного учёта нечем: в ЕГРН он не значится. На практике такому наследнику проще оформить свидетельство о праве на наследство (статья 1162 ГК РФ) или установить факт принятия наследства в суде, а затем зарегистрировать право.

Дом в деревне не оформлен как жилой. Влияет ли это на регистрацию?

Да, влияет. Регистрация по месту жительства возможна только в жилом помещении, пригодном для постоянного проживания и учтённом как жилой дом. Если строение числится садовым или нежилым, сначала потребуется признание его жилым в установленном порядке, и только после внесения сведений в ЕГРН вопрос о вселении и регистрации станет решаемым.

Краткая сводка: как действовать владельцу 1/2 доли дома

• Ваш дом находится в общей долевой собственности, поэтому применяется статья 247 ГК РФ (владение и пользование по соглашению всех участников), а не статья 253 ГК РФ, регулирующая совместную собственность.
• Тёща не относится к членам семьи собственника по умолчанию (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ), поэтому её вселение требует согласия второго совладельца.
• Доля умершего перешла в наследственную массу: наследство открылось со дня смерти (статьи 1113 и 1114 ГК РФ), принятое наследство принадлежит наследнику с этого же дня независимо от регистрации права (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), срок принятия — шесть месяцев (пункт 1 статьи 1154 ГК РФ).
• Согласие даёт наследник, принявший наследство; подтверждается оно свидетельством о праве на наследство (статья 1162 ГК РФ) и записью в ЕГРН.
• Если наследников нет, доля становится выморочной и переходит муниципалитету без принятия наследства (статья 1151 и пункт 1 статьи 1152 ГК РФ) — согласие запрашивается у органа местного самоуправления.
• Радикальное решение на будущее — выдел доли в натуре или определение порядка пользования судом (статьи 252 и 247 ГК РФ); фиктивная регистрация в обход согласия уголовно наказуема (статья 322.2 Уголовного кодекса РФ).

Таким образом, для регистрации тёщи в доме, находящемся в общей долевой собственности, необходимо согласие второго сособственника на основании пункта 1 статьи 247 ГК РФ. После смерти совладельца таким сособственником становится наследник, принявший наследство, — со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Практический порядок действий: проверить сведения о наследственном деле в реестре наследственных дел, дождаться истечения шестимесячного срока (пункт 1 статьи 1154 ГК РФ) и оформления права наследника, получить его письменное согласие и подать документы на регистрацию. Если наследников не окажется, доля перейдёт муниципалитету как выморочное имущество (статья 1151 ГК РФ), и согласие даст орган местного самоуправления. Чтобы больше не зависеть от чужой воли, рассмотрите выдел доли в натуре или определение порядка пользования домом через суд (статьи 252 и 247 ГК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Гражданские дела