Здравствуйте, подскажите пожалуйста, я купила квартиру в ипотеку с использованием мат капитала. Я заемщик, моя мама созаемшик. СФР нам отказывает в перечислении маткапитала, это действительно, что нельзя использовать маткапитал, если в договоре ДДУ есть иное лицо? (моя мама)
Здравствуйте!
Коротко: если мама — только финансовый созаёмщик и не указана покупателем в ДДУ, маткапитал использовать можно; если она включена в ДДУ как покупатель, СФР отказывает законно — по ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ: доля положена только сертификатодержателю, супругу и детям.
Ниже приведён подробный разбор того, почему СФР отказывает в подобных случаях, и что делать, чтобы использовать материнский капитал по назначению.
Почему СФР отказывает в перечислении маткапитала при созаёмщике?
Закон строго определяет круг лиц, на которых направляются средства материнского капитала. Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретённое с использованием материнского капитала, должно оформляться в общую собственность матери (сертификатодержателя), её супруга (если он есть) и детей. Такой же принцип закреплён в Правилах, утверждённых постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007 «О правилах направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»: средства перечисляются только тогда, когда жильё оформлено или будет оформлено в собственность указанных лиц. Бабушки, дедушки и другие родственники в этот перечень не входят, поэтому для СФР Ваша мама — «иное лицо», и направить на её долю материнский капитал нельзя ни при каких обстоятельствах.
Здесь принципиально важно различать два разных статуса. Созаёмщик — это участник кредитного договора, который своим доходом и платёжеспособностью помогает банку одобрить ипотеку и гарантирует возврат долга; сам по себе статус созаёмщика не даёт права собственности на квартиру и не делает человека стороной договора долевого участия (ДДУ). Собственник (покупатель по ДДУ) — это лицо, которое приобретает долю в праве на будущее жильё и в итоге регистрирует её в Росреестре. Если мама участвует в ипотеке только как финансовый созаёмщик и в ДДУ не значится покупателем, закон не запрещает такую конструкцию: право собственности на квартиру возникает только у Вас (и у детей, если такое условие предусмотрено), а мама лишь помогает обслуживать кредит. В этом случае отказ СФР можно и нужно оспаривать — оснований для отказа по закону нет. Если же мама прямо указана в ДДУ как один из покупателей и в дальнейшем должна получить долю в собственности, СФР отказывает обоснованно: даже минимальная доля постороннего по закону лица делает невозможным перечисление средств материнского капитала на весь объект.
Как исправить ситуацию, если мама указана в ДДУ как покупатель?
Если дом ещё не сдан и право собственности не зарегистрировано, ситуацию, как правило, можно исправить. Первый шаг — обратиться в банк с просьбой оставить маму только созаёмщиком по кредитному договору (для учёта её дохода при расчёте платёжеспособности), исключив её из числа будущих собственников. Второй шаг — заключить с застройщиком и банком дополнительное соглашение к ДДУ, где прямо указывается, что покупателем (будущим собственником) квартиры выступаете только Вы (и дети, если это предусмотрено условиями использования сертификата). После регистрации такого соглашения в Росреестре можно повторно подать заявление в СФР с обновлённым пакетом документов — это снимает формальное препятствие для перечисления средств. Подробнее о том, как оформляется изменение состава участников ипотечного договора, — в материале «Можно ли добавить созаемщика в договор ипотеки?».
Сложнее, если дом уже сдан, право собственности зарегистрировано и мама фактически стала одним из собственников квартиры. В этом случае направить материнский капитал на данный объект, пока доля мамы сохраняется, нельзя — доп.соглашение по уже исполненному ДДУ не заключить. Реалистичных выходов два. Первый — договориться с мамой об отчуждении её доли в пользу членов семьи (Вас и детей); такая сделка с долей в общей собственности требует нотариального удостоверения и последующей регистрации перехода права в Росреестре, после чего можно повторно обратиться в СФР с уже приведённым в соответствие составом собственников. Второй — отказаться от использования сертификата по этой конкретной квартире и приберечь материнский капитал для другого приобретения жилья, отвечающего требованиям Федерального закона № 256-ФЗ. Если банк при этом не соглашается менять состав созаёмщиков или пересматривать условия кредита, стоит учитывать, что ипотека в силу закона обременяет весь объект недвижимости целиком независимо от того, сколько у него собственников: изменение состава собственников само по себе не уменьшает обеспечение банка по кредиту, а отказ банка чаще связан с внутренними процедурами, а не с реальным юридическим риском для него, — такие вопросы решаются отдельными переговорами, при необходимости с участием юриста.
Частые вопросы
Может ли бабушка стать созаёмщиком без права на долю?
Да, это распространённая и законная банковская практика: родственника подключают к кредиту как созаёмщика, чтобы увеличить общий подтверждённый доход и повысить одобряемую сумму ипотеки, при этом он не становится собственником жилья и не указывается покупателем в ДДУ. Для целей материнского капитала важен именно статус в договоре купли-продажи или ДДУ, а не в кредитном договоре, — поэтому такая схема не мешает направить средства сертификата на квартиру.
Что если банк не соглашается менять состав созаёмщиков?
Банк вправе отказать в изменении условий кредитного договора, поскольку это его коммерческое решение, а не обязанность. Если переговоры не помогают, семье остаётся либо решать вопрос через изменение состава собственников по ДДУ (пока это возможно), либо, когда квартира уже оформлена с участием постороннего по закону лица, — оформлять отчуждение его доли отдельной сделкой, либо использовать сертификат на другое жильё. Разбор типичных судебных споров по ипотечным сделкам, в том числе связанных с составом заёмщиков и собственников, — в материале «Ипотека: самые важные споры в судах».
Учитывается ли доход мамы при одобрении ипотеки, если её исключили из числа собственников?
Да. Статус созаёмщика и статус собственника юридически не связаны: банк учитывает доход мамы при расчёте платёжеспособности и одобрении суммы кредита независимо от того, указана она покупателем в ДДУ или нет. Исключение мамы из числа будущих собственников не лишает её обязанностей созаёмщика по кредитному договору и не снимает с неё солидарной ответственности перед банком за возврат долга — если это не устраивает семью, состав созаёмщиков тоже можно скорректировать по согласованию с банком. Подробнее о влиянии режима собственности на жильё, приобретённое с материнским капиталом, — в материале «Возможно ли включить в брачный договор условие о праве собственности на квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала?».
Таким образом, использование материнского капитала при созаёмщике-родственнике зависит не от факта его участия в кредите, а от того, кто указан покупателем (будущим собственником) в ДДУ. Если мама — только финансовый созаёмщик, отказ СФР незаконен и его можно оспорить; если она включена в число покупателей, нужно до регистрации права привести состав собственников в соответствие с ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ через дополнительное соглашение, а если право уже зарегистрировано — через отчуждение её доли в пользу членов семьи либо использование сертификата на другое жильё.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
