Адвокат Антонов А.П.
Ипотекой обеспечиваются исключительно реальные обязательства или требования, которые могут возникнуть на основании договора, вступившего в силу. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в том числе и кредитному.
В Конституции РФ в ст. 40, п. 1, прописано, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответственно, государство гарантирует каждому гражданину право на жилище, которое реализуется Жилищным кодексом РФ. Каждый из нас хочет, чтоб над его головой была крыша, у него был свой дом и домашний уют, что является базовой потребностью человека. Поэтому вопрос приобретения жилья в ипотечный кредит не теряет своей актуальности.
В условиях массового кредитования населения под залог недвижимости появилась и практика судов, где есть свои сложные моменты.
При получении ипотечного кредита заемщик рассчитывает, что сможет расплатиться в указанный в договоре срок, но могут возникнуть обстоятельства, которые приведут к потере дохода, например увольнение с работы, длительная болезнь, потеря трудоспособности. В таком случае образуется долг, который погасить нет финансовой возможности. Кредитная организация подает на вас в суд.
Если должник не оплачивает задолженность, к сумме основного долга начисляются проценты, а также начисляются пени и неустойки, указанные в договоре.
Споры о правах на недвижимость относятся к исключительной подсудности (ст. 30, п. 1, ГПК РФ, ст. 38, п. 1, 2, АПК РФ). Суд будет проходить по месту нахождения недвижимого имущества.
Таким образом, заемщику необходимо ознакомиться с правовым регулированием ипотеки для того, чтобы иметь представление, что его ждет в судебном заседании. Мы проанализируем имеющуюся судебную практику, что поможет минимизировать негативные юридические риски.
Решение N Х-ХХХ/2016 Искитимского районного суда Новосибирской области от 10 июня 2016 г. по делу N Х-ХХХ/2016.
Истец ХХХ обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика УУУ задолженности по договору займа, пени за просрочку платежа, об обращении взыскания на заложенное имущество. При этом указал в обоснование иска, что по условиям кредитного договора ХХХ от ХХ заемщику-залогодателю предоставляется ипотечный жилищный кредит на сумму 2 132 000, 00 рублей на срок 160 месяцев для приобретения квартиры в собственность. Квартира оценена в сумму 2 132 000,00 рублей.
Между истцом ХХХ и заемщиком УУУ был заключен договор целевого жилищного займа, который предоставляется участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Ответчик УУУ уволился из армии до окончания срока контракта, в связи с чем у него нет оснований для возникновения права на использование накоплений. В его адрес было направлено уведомление о досрочном погашении обязательств и о расторжении договора в добровольном порядке.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Суд решил:
— расторгнуть кредитный договор;
— взыскать с ответчика УУУ задолженность по кредитному договору;
— обратить взыскание на предмет залога — квартиру. Из суммы, вырученной от реализации квартиры, удовлетворить требования истца ХХХ;
— взыскать с ответчика УУУ госпошлину;
— взыскать с ответчика УУУ проценты за пользование целевым жилищным займом в пользу истца ХХХ;
— взыскать в доход местного бюджета госпошлину;
— взыскать с ответчика УУУ в пользу оценочной компании ККК стоимость проведенной экспертизы.
Ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту влечет за собой расторжение кредитного договора и взыскание процентов, а также иных судебных расходов. Ответчиком является военнослужащий, который досрочно уволился из армии, в результате чего он больше не может быть участником военной ипотеки.
На данном примере судебного решения становится понятно, что никаких шансов уйти от ответственности по выполнению взятых на себя кредитных обязательств у ответчика нет.
Как же заемщику добиться снижения ставки ипотечного кредита? Вопрос риторический. Изменения процентной ставки по договору ипотечного кредита возможны лишь по соглашению сторон.
1. Нужно посмотреть договор с банком, есть ли там возможность снижения ставки. В случае, если есть данный пункт, то уменьшение процентов — это право, а не обязанность банка. Поэтому выдвигать свои требования в суде нет смысла.
2. Когда в договоре прописаны условия, при которых банк должен снижать проценты, важно изучить договор с целью оценки ситуации — наступили эти условия или нет.
Соответственно, когда возникает такое право, в письменном виде обращаемся к заемщику с предложением заключить дополнительное соглашение об изменении процентной ставки.
Важно знать, что изменение процентной ставки по ипотеке — это право, а не обязанность банка. К сожалению, на практике кредитная организация редко идет на такое соглашение, так как это не выгодно.
Истец обратилась в суд с исковым требованием к банку ХХХ об уменьшении процентной ставки и возмещении излишне уплаченных процентов.
Все условия по уменьшению процентной ставки, которые прописаны в кредитном договоре со стороны заемщика, были выполнены, а именно, полностью застрахованы указанные в нем риски. Банк снизил на 1% ставку по кредиту. По иску заемщика судом были признаны недействительными условия кредитного договора о страховании жизни и утраты трудоспособности заемщика и его поручителя, а также страховании риска прекращения и ограничения права собственности. Истцу возвращена уплаченная сумма страховки по этим рискам. Ответными действиями банк повысил ставку ипотеки до первоначальной. Таким образом, истец понесла убытки на сумму 26 652 рубля в виде переплаты процентов по кредиту.
Позиция банка следующая: условия о дисконтировании процентной ставки действуют лишь в случае полного страхования рисков, которые указаны в кредитном договоре, поэтому требования клиентки необоснованны.
В мотивировочной части суд указал, что у банка нет оснований для отмены дисконта и повышения процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке.
По ранее рассмотренному гражданскому делу, вступившему в законную силу, установлено, что условия договора о страховании жизни и утраты трудоспособности заемщика и его поручителя и страховании риска прекращения и ограничения права собственности являются недействительными.
Согласно ст. 61 ГПК РФ это обстоятельство обязательно для суда, не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Недействительность ряда условий договора не означает недействительным договор.
На основании ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», п. 4, по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения.
Суд решил:
— снизить процентную ставку банка на 1% и возвратить сумму излишне уплаченных процентов;
— взыскать в пользу истца с банка ХХХ 14 326 рублей штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя и 2 000 рублей компенсации морального вреда;
— во взыскании неустойки отказать;
— во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму предоплаты по кредиту, отказать.
Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска банк ХХХ обжаловал в Красноярский краевой суд, но суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения.
Банк незаконно повысил процентную ставку по кредиту, суд же встал на сторону заемщика. Закон на стороне заемщика, права которой нарушены кредитной организацией.
Сложные споры возникают при разводе супругов при наличии у них ипотечного кредита.
20 мая 2016 г. истец УУУ обратилась в Ленинский районный суд г. Томска с иском к ХХХ о разделе совместно нажитого имущества супругов в виде квартиры. Суд решил признать за ней право единоличной собственности на указанную квартиру, указав в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика ХХХ на спорную квартиру, а также распределить общий долг супругов УУУ и ХХХ по кредитному договору от 08.06.2007, заключенному с ОАО «Банк», возложив все обязанности должника по данному договору на истца УУУ.
В обоснование своих требований истец УУУ указала, что в период с 27.04.1990 по 19.12.2013 была в браке с ответчиком ХХХ. Во время брака была приобретена в собственность спорная квартира, на основании договора купли-продажи от 08.06.2007 с привлечением кредитных средств по кредитному договору от 08.06.2007 супругами был заключен ипотечный договор. 25.06.2007 в ЕГРП сделана запись о праве общей совместной собственности. 19.12.2013 брак был расторгнут, в результате чего возник спор о разделе имущества супругов и распределении общих долгов.
Обязательства по кредитному договору выполняла истец УУУ и продолжает добросовестно и своевременно исполнять, ответчик ХХХ никакого участия в погашении кредита не принимает. На основании этих доводов истец УУУ имеет право на признание за ней права единоличной собственности на спорную квартиру. Брачный договор не заключался.
В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Обязательным условием является согласие залогодержателя, которое необходимо при отчуждении данного имущества.
Суд решил:
— исковые требования истца УУУ к ответчику ХХХ о разделе совместно нажитого имущества и распределении общих долгов супругов удовлетворить;
— распределить общий долг УУУ и ХХХ по кредитному договору от 08.06.2007, оставив долг за истцом УУУ;
— взыскать с ответчика ХХХ в пользу истца УУУ сумму уплаченной государственной пошлины в размере 12 750 рублей;
— данное решение является основанием для исключения из ЕГРП.
Таким образом, распределение общих долгов супругов при разводе, а также долговые обязательства по кредитному договору ипотеки подлежат разделу в судебном порядке. Одна из сторон может взять на себя обязательства по погашению задолженности по договору ипотечного кредитования в полном объеме.
Раздел квартиры, находящейся в ипотеке, очень сложный процесс, так как владельцы ограничены в правах по совершению действий в отношении квартиры. Банки делают супругов созаемщиками, что дает гарантию в случае отказа одного из супругов оплачивать долг, что обязанность по погашению займа будет на другом супруге.
Раздел имущества по ипотеке:
1. Заемщики несут перед кредитором солидарную ответственность независимо от того, пребывают ли они в браке.
2. Один из супругов берет на себя долговые обязательства. Данный случай нами рассмотрен выше.
3. Продажа квартиры в погашение долгов.
Споры, возникающие по договору ипотеки, часто могут быть разрешены только в суде. Судебная практика по данным делам очень многогранная. Например, по таким сложным делам, как раздел квартиры, находящейся в залоге или по военной ипотеке. Анализ судов этой сложной категории дел произведен выше. В первом случае рассмотрели судебное решение по военной ипотеке, а в третьем случае — о разделе квартиры супругов, находящейся в ипотеке, после развода.
Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника о своевременной оплате долга по кредитному договору.
Приобретая большую популярность среди населения, ипотека помогает людям улучшать свои жилищные условия путем приобретения недвижимости с использованием заемных средств банка. Сейчас на этом рынке банковских услуг много различных предложений и условий для любой категории граждан. Каждый образованный человек понимает, что такое ипотека. Множество семей проживают в квартире, купленной за счет ипотечных средств, но существует много подводных камней, о которых нужно знать, чтобы в будущем не понести юридические риски.
Вот основные трудности, которые могут возникнуть у заемщика перед банком.
1. Потеря трудоспособности.
В результате этого заемщик может потерять основной источник дохода — работу и не сможет выплачивать кредит. Действия банка в данной ситуации предсказуемы. Заложенное имущество продается, а вырученные средства используются для погашения ипотечного кредита.
2. Взыскание на недвижимое имущество.
Банк может обратить взыскание на заложенное имущество, если заемщик выполняет взятые на себя обязательства по ипотечному кредитованию ненадлежащим образом, а именно нарушает сроки внесения ежемесячных платежей, в течение 1 года более 3 раз допустил нарушения графика платежей, установленные кредитором.
3. Требование о досрочном возврате ипотечного кредита.
Есть ситуации, при возникновении которых банк может потребовать полного возврата ипотечного кредита. При этом заемщик не допускал никаких нарушений договора, ежемесячные платежи по договору производил вовремя и в срок.
К таким ситуациям относится нарушение эксплуатации заложенной недвижимости: перепланировка, ремонт — если эти действия никак не согласованы с банком и совершены в одностороннем порядке; нарушение взятых на себя обязанностей по страхованию; в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество есть несоответствие требованиям банка.
Конечно, нужно знать обо всех подводных камнях, а избежать их можно, обратившись к страховым компаниям, а чаще всего, если соблюдать взятые на себя обязательства, то есть оплачивать ипотечный кредит вовремя и в срок в полном объеме. В таком случае у банка не возникнет никаких вопросов к заемщику и тем более дело не дойдет до суда.
В заключение стоит отметить, что на первый взгляд кажется, что судебные дела по ипотеке довольно простые, но это заблуждение, практика судебных споров по ипотеке показывает, что данная категория дел — это сложный и трудоемкий процесс, который часто обжалуется в вышестоящей инстанции, а именно апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный Суд.
Поэтому необходимо при заключении ипотечного договора внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, а в суде предоставить защиту профессионалам, а именно узкоспециализированным специалистам, имеющим опыт работы по данным спорам — юристам и адвокатам, представляющим ваши интересы в суде.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 21.01.2021
