Можно ли добавить созаемщика в договор ипотеки?

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, можно ли внести в действующий ипотечный договор созаёмщика (супругу)? Подали в банк заявление на погашение части ипотеки в связи с рождением третьего ребёнка. Банк отказал в связи с тем, что по договору я единственный заёмщик, а юридически мой только один ребёнок, двое не усыновлены (удочерены). Но если бы жена была созаёмщиком, то она могла бы получить эту выплату в счёт погашения ипотеки как мать всех троих детей. Как добавить супругу созаёмщиком в действующий договор ипотеки и на что при этом ссылаться?

Здравствуйте!

Коротко: ввести супругу в действующий ипотечный договор можно, но только по соглашению с банком: это изменение договора и вступление нового должника в обязательство (статьи 450, 391 Гражданского кодекса РФ). Требовать этого от банка нельзя — он вправе отказать. Рабочая замена отказу — рефинансирование новым договором, где супруги уже оба заёмщики.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, условий банка и практических вариантов, которые остаются у семьи после отказа.

Можно ли добавить созаёмщика в действующий договор ипотеки?

Прямого запрета в законе нет, но и права требовать включения нового созаёмщика у заёмщика тоже нет. Кредитный договор уже заключён и связывает конкретных лиц (статья 819 Гражданского кодекса РФ), а изменить его условия можно по соглашению сторон, если иное не установлено законом или самим договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ). Появление второго заёмщика меняет состав должников: новое лицо принимает на себя обязанность отвечать перед банком, а такой перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора, причём согласие, данное заранее или после сделки, оценивается по правилам статьи 391 Гражданского кодекса РФ. Без банка договориться между супругами о «внесении созаёмщика» юридически невозможно: соглашение супругов само по себе не создаёт обязанностей для банка. Отсюда практический вывод: заявление в банк — не формальность, а единственный вход в процедуру, и отказ банка законен, поскольку понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Если банк соглашается, супруги становятся солидарными должниками — банк вправе требовать исполнения как от обоих вместе, так и от любого из них в полном объёме (статьи 322, 323 Гражданского кодекса РФ). Именно поэтому кредитор оценивает нового участника договора не менее строго, чем первичного заёмщика: его платёжеспособность, кредитную историю, занятость, долговую нагрузку. Отказ чаще всего мотивируется не «запретом закона», как иногда пишут в ответах банков, а внутренними правилами кредитования и оценкой риска.

Что нужно сделать, чтобы супруга стала созаёмщиком?

Процедура у всех банков строится одинаково и укладывается в несколько шагов. Обратите внимание: соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ), а изменения, затрагивающие ипотеку, отражаются в Едином государственном реестре недвижимости — порядок установлен Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1. Подайте в банк письменное заявление о внесении изменений в кредитный договор с указанием, кого и почему вы просите включить созаёмщиком.
2. Приложите документы супруги: паспорт, свидетельство о заключении брака, документы о доходах и занятости, сведения об иных обязательствах — по перечню банка.
3. Дождитесь повторной оценки платёжеспособности: банк проверяет совокупный доход семьи и долговую нагрузку так же, как при выдаче кредита.
4. Подпишите дополнительное соглашение к кредитному договору — в той же форме, что и основной договор (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
5. Оформите изменения, связанные с залогом: при необходимости — соглашение об изменении договора об ипотеке или закладной и внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке.
6. Уточните вопросы страхования: банк, как правило, просит скорректировать договор личного страхования под новый состав должников.

Получите письменный ответ банка в любом случае. Если отказ будет мотивирован ссылкой на закон, которого не существует, письменный документ пригодится и при обращении к другому кредитору, и при жалобе в Банк России, и в переговорах о рефинансировании.

Есть ли у супруги права и обязанности, если она не созаёмщик?

Да, и это важно понимать до похода в банк. Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью, независимо от того, на кого из супругов оно оформлено и кто из них вносил деньги (статья 34 Семейного кодекса РФ, статья 256 Гражданского кодекса РФ). Квартира, купленная в браке в ипотеку на имя мужа, при законном режиме имущества — общая, и супруга уже имеет на неё права, хотя в кредитном договоре не участвует. Обязательство по кредиту тоже может быть признано общим: взыскание по общим обязательствам обращается на общее имущество супругов, а долг считается общим, если он возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи либо всё полученное по обязательству использовано на нужды семьи (пункт 2 статьи 45 Семейного кодекса РФ). При разделе имущества общие долги распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям (пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ). Подробнее об этом — в материале Раздел имущества супругов в браке.

Но «фактически общий долг» и «сторона кредитного договора» — не одно и то же. Перед банком отвечает тот, кто договор подписал, и все программы, где условием названо участие гражданина в кредитном договоре, читают именно договор, а не режим супружеского имущества. Поэтому супруга, будучи сособственником квартиры и участником семейного бюджета, для банка остаётся посторонним лицом, пока не станет заёмщиком или созаёмщиком.

Что делать, если банк отказал во включении созаёмщика?

Отказ банка не обжалуется по существу: он не обязан объяснять причины и не обязан менять договор. Зато у семьи остаётся несколько работающих путей, и выбирать их лучше по одному критерию — нужен ли вам именно статус супруги как стороны кредитного договора.

Наиболее реалистичный путь при отказе — рефинансирование: прежний кредит гасится новым, и в новом договоре супруги изначально указываются как заёмщик и созаёмщик. Юридически это не изменение старого обязательства, а заключение нового кредитного договора (статья 819 Гражданского кодекса РФ), поэтому прежний банк здесь не может помешать — он лишь получает досрочное погашение. Брачный договор и соглашение о разделе имущества решают другую задачу: они распределяют права на квартиру и расходы между супругами, но не переносят долг перед банком на другого человека без его согласия; о заключении, изменении или расторжении брачного договора супруг обязан уведомить своих кредиторов (статья 46 Семейного кодекса РФ). Как эти документы работают применительно к ипотечной квартире, мы разбирали в материале Брачный договор или соглашение: быстро и грамотно поделить ипотечную квартиру перед разводом.

Почему выплата многодетной семье зависит от того, кто указан в договоре?

Мера государственной поддержки семей с детьми в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам установлена Федеральным законом от 03.07.2019 № 157-ФЗ. Её ключевая особенность в том, что право на выплату закон связывает с личностью родителя, который одновременно является стороной ипотечного кредитного договора: заявление подаётся через банк-кредитор и погашает долг именно по этому договору. Поэтому мать троих детей, не участвующая в кредитном договоре, реализовать право не может, даже если квартира находится в совместной собственности супругов, а отец, участвующий в договоре, оценивается по своим детям. Требования к количеству и статусу детей, к периоду их рождения и к самому кредиту установлены текстом закона и правилами предоставления выплаты — сверьте их в действующей редакции и в своём банке до подачи заявления, потому что именно от этих условий зависит, поможет ли смена состава заёмщиков.

Практический вывод для вашей ситуации: если по условиям меры поддержки право возникает у матери, задача — сделать её стороной кредитного договора (дополнительным соглашением либо через рефинансирование на двоих). Если же по условиям программы значение имеет юридическая связь детей с заявителем, вторым направлением будет усыновление (удочерение) детей супруги: усыновлённые дети и их усыновители приравниваются в правах и обязанностях к родственникам по происхождению (статья 137 Семейного кодекса РФ). Оба пути стоит просчитывать до подачи повторного заявления, а не после отказа.

Как распределяется налоговый вычет между супругами?

Имущественные налоговые вычеты при покупке жилья и по уплаченным процентам по целевым кредитам предоставляются по статье 220 Налогового кодекса РФ. Право на вычет закон связывает не со статусом созаёмщика, а с приобретением жилья и фактически произведёнными расходами. У супругов при законном режиме имущества расходы на покупку квартиры и уплату процентов считаются общими, поэтому вычет может быть распределён между ними по договорённости — на основании письменного заявления о распределении, подаваемого в налоговый орган. Предельные размеры вычета по расходам на приобретение жилья и по процентам, а также порядок переноса остатка установлены той же статьёй 220 Налогового кодекса РФ; перед подачей декларации сверьтесь с её действующей редакцией.

Отдельно учитывайте источник денег. Вычет не предоставляется в той части расходов, которая покрыта средствами материнского (семейного) капитала и иными выплатами из бюджета, а также средствами работодателя или других лиц (пункт 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ). То есть если часть ипотеки погашена мерой господдержки или материнским капиталом, в расчёт вычета эта сумма не входит.

Частые вопросы

Станет ли супруга собственником квартиры, если войдёт в договор созаёмщиком?

Сам по себе статус созаёмщика создаёт обязанность отвечать перед банком солидарно с основным должником (статья 322 Гражданского кодекса РФ), а не право собственности. Права на квартиру возникают по иным основаниям: у супругов, состоящих в браке, жильё, купленное в этот период, и так относится к совместной собственности (статья 34 Семейного кодекса РФ), если брачным договором не установлено другое.

Нужно ли согласие супруги на ипотеку, если кредит оформлен на одного?

Для сделок по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Именно поэтому банки при оформлении ипотеки на одного из супругов запрашивают такое согласие. При этом согласие на сделку не делает супругу стороной кредитного договора.

Можно ли, наоборот, вывести созаёмщика из ипотечного договора?

Только тем же способом — соглашением с банком. Освобождение одного из должников означает изменение договора и перевод долга, а это допускается с согласия кредитора (статьи 450, 391 Гражданского кодекса РФ). Развод сам по себе созаёмщика из договора не выводит: перед банком он продолжает отвечать до тех пор, пока условия договора не изменены.

Мешает ли материнский капитал тому, что заёмщик только один?

Нет. Средства материнского (семейного) капитала направляются на погашение ипотечного кредита независимо от того, кто из супругов указан заёмщиком; жильё при этом оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей — требование установлено Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Подробности — в материале Как использовать материнский капитал, если в ипотеке участвует созаемщик?.

Можно ли обязать банк принять созаёмщика через суд?

По общему правилу нет: понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ). Судебный спор здесь имеет перспективу только тогда, когда обязанность банка изменить договор вытекает из самого договора либо из закона.

Краткая сводка: как ввести супругу в ипотечный договор

• Добавление созаёмщика — это изменение договора по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ) и принятие долга новым должником с согласия кредитора (статья 391 Гражданского кодекса РФ).
• Банк вправе отказать: понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).
• Согласие банка оформляется дополнительным соглашением в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ), с корректировкой записи об ипотеке по Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
• Созаёмщики отвечают перед банком солидарно (статьи 322, 323 Гражданского кодекса РФ), но статус созаёмщика сам по себе не даёт права собственности.
• Даже без участия в договоре супруга имеет права на купленную в браке квартиру (статья 34 Семейного кодекса РФ), а долг может быть признан общим (пункт 2 статьи 45 Семейного кодекса РФ).
• При отказе банка работает рефинансирование новым кредитным договором на двух заёмщиков (статья 819 Гражданского кодекса РФ); брачный договор распределяет права супругов, но требует уведомления кредиторов (статья 46 Семейного кодекса РФ).
• Вычеты по расходам на жильё и процентам распределяются между супругами по статье 220 Налогового кодекса РФ и не предоставляются в части, покрытой материнским капиталом и бюджетными выплатами (пункт 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ).

Таким образом, добавить супругу созаёмщиком в действующий ипотечный договор можно только через банк: подайте письменное заявление, приложите документы о доходах супруги и добивайтесь письменного ответа. Отказ законен, но не тупик — рефинансирование новым договором сразу на двух заёмщиков даёт тот же результат, а условия меры господдержки многодетным семьям и требования к детям заявителя нужно сверить с действующей редакцией закона до повторного обращения.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Кредитные юристы