Коротко: Договор дарения доли в квартире можно оспорить, если дарение прикрывает продажу доли в обход преимущественного права остальных собственников (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), если даритель не понимал значения своих действий, был обманут или ошибался (статьи 177–179 ГК РФ), если доля была общим имуществом супругов и не было нотариального согласия второго супруга (статья 35 СК РФ). От основания зависят и истец, и срок: от трёх месяцев до трёх лет.
Ниже приведен подробный разбор оснований для оспаривания дарения доли, того, кто вправе подать иск, какие доказательства работают в суде и в какие сроки нужно уложиться.
Почему дарение доли оспаривают чаще, чем дарение всей квартиры?
Продавая долю постороннему лицу, собственник обязан сначала письменно предложить её остальным участникам долевой собственности по той же цене и на тех же условиях: у них есть преимущественное право покупки (статья 250 Гражданского кодекса РФ). На дарение это правило не распространяется, поэтому на практике долю нередко «дарят» постороннему, получая деньги неофициально, или сначала дарят крошечную часть доли, а затем, уже как сособственнику, продают остальное. Кроме того, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению по статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Участие нотариуса снижает риск «бумажных» пороков, но не исключает споров о притворности сделки и о состоянии дарителя.
По каким основаниям можно оспорить дарение доли?
| Основание | Норма | Кто вправе оспорить | Срок исковой давности |
|---|---|---|---|
| Дарение прикрывает куплю-продажу в обход преимущественного права | п. 2 ст. 170, ст. 250 ГК РФ | другой участник долевой собственности | три месяца для перевода на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ) |
| Даритель не понимал значения своих действий или не мог руководить ими | ст. 177 ГК РФ | сам даритель, его наследники после смерти, иные лица, чьи права нарушены | один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ) |
| Обман, угроза, существенное заблуждение (например, думал, что подписывает завещание или ренту) | ст. 178, 179 ГК РФ | даритель | один год со дня, когда даритель узнал об обстоятельствах (п. 2 ст. 181 ГК РФ) |
| Доля — общее имущество супругов, нотариального согласия второго супруга нет | ст. 35 СК РФ | супруг, чьё согласие не получено | один год со дня, когда супруг узнал о сделке |
| Мнимое дарение, чтобы скрыть имущество от кредиторов | п. 1 ст. 170 ГК РФ | кредиторы дарителя | три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ) |
Как доказать, что «дарение» было продажей?
Договор дарения, по которому одаряемый передаёт дарителю деньги или иное встречное предоставление, дарением не признаётся: к нему применяются правила о сделке, которую стороны имели в виду (пункт 1 статьи 572 и пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Верховный Суд РФ в пунктах 87 и 88 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 разъяснил, что притворная сделка ничтожна, а к прикрываемой сделке с учётом её существа применяются относящиеся к ней правила. Для участника долевой собственности это означает: доказав, что под видом дарения доля фактически продана, он может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, внеся на депозит суда уплаченную покупателем сумму. Доказательствами служат переписка и объявления о продаже доли, банковские выписки о перечислении денег дарителю в период сделки, отсутствие родственных или иных близких отношений между сторонами, последовательность сделок «дарение малой доли — продажа остальной», показания свидетелей. Подробнее о притворном дарении — в материале «Признание договора дарения недействительным как притворной сделки, прикрывающей куплю-продажу».
Как оспорить дарение, если даритель был болен или его ввели в заблуждение?
Если даритель в момент подписания договора не понимал значения своих действий или не мог руководить ими, сделка может быть признана недействительной по статье 177 ГК РФ. Главное доказательство — посмертная или прижизненная судебная психиатрическая экспертиза по медицинским документам и показаниям свидетелей; одного диагноза или преклонного возраста недостаточно. Если пожилой человек был уверен, что подписывает договор ренты с пожизненным содержанием или завещание, а не безвозмездно отдаёт долю при жизни, применяется статья 178 ГК РФ о существенном заблуждении; при обмане или угрозе — статья 179 ГК РФ. Отдельно стоит отмена уже состоявшегося дарения по статье 578 ГК РФ — например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких: это не признание сделки недействительной, а возврат подарка по основаниям, прямо названным в законе. Об этом — в материале «Отмена договора дарения».
Что нужно сделать до подачи иска?
- Получить выписку из ЕГРН о переходе права на долю и копию договора дарения (у нотариуса или в суде через ходатайство об истребовании).
- Определить основание оспаривания и рассчитать срок исковой давности: для перевода прав покупателя он самый короткий — три месяца.
- Собрать доказательства: переписку, выписки о движении денег, медицинские документы дарителя, показания свидетелей.
- При оспаривании по статье 250 ГК РФ — подготовить сумму для внесения на депозит суда: без этого требование о переводе прав покупателя не удовлетворяется.
- Заявить ходатайство о запрете регистрационных действий с долей, чтобы одаряемый не успел её перепродать.
Частые вопросы
Можно ли оспорить дарение доли родственнику, если другие собственники против?
Само по себе дарение доли близкому родственнику согласия других сособственников не требует, и преимущественное право покупки на дарение не распространяется. Оспорить его можно только по основаниям, указанным в законе, — например, если доказано, что за «подарок» были уплачены деньги.
С какого момента считается срок для оспаривания дарения доли по статье 250 ГК РФ?
Трёхмесячный срок для требования о переводе прав и обязанностей покупателя по пункту 3 статьи 250 ГК РФ суды обычно исчисляют с момента, когда сособственник узнал или должен был узнать о совершении сделки. Поэтому получать выписку из ЕГРН и действовать нужно сразу после того, как стало известно о новом собственнике.
Что будет с долей, если дарение признают недействительным?
По общему правилу стороны возвращают друг другу всё полученное по сделке (статья 167 ГК РФ), и доля возвращается дарителю или в состав наследства. Если доля уже перепродана, придётся дополнительно истребовать её у нового владельца, и значение приобретёт его добросовестность.
Может ли дарение доли оспорить кредитор или финансовый управляющий?
Да. Если даритель подарил долю, чтобы скрыть её от взыскания, кредитор может требовать признать сделку мнимой (пункт 1 статьи 170 ГК РФ), а в деле о банкротстве дарителя финансовый управляющий оспаривает такие сделки по специальным правилам Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Краткая сводка: как оспорить договор дарения доли
- Дарение, прикрывающее продажу, — притворная сделка, к ней применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 87–88 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
- Сособственник вправе требовать перевода прав покупателя в течение трёх месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
- Если даритель не понимал значения своих действий, заблуждался или был обманут — статьи 177–179 ГК РФ, срок один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
- Отчуждение общей доли супругов требует нотариального согласия второго супруга (ст. 35 СК РФ).
- Сделки по отчуждению долей в недвижимости по общему правилу удостоверяются нотариально (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Таким образом, оспорить дарение доли в квартире возможно, но только по основаниям, предусмотренным законом, и с доказательствами. Успех зависит от того, насколько быстро Вы определите основание и уложитесь в срок, — особенно если речь идёт о продаже доли под видом дарения, где на иск о переводе прав покупателя отводится всего три месяца.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
