Кого нужно уведомлять о смене собственника жилого помещения?

Добрый день, уточните пожалуйста, при смене собственника на жилое помещение, необходимо ли уведомлять сетевую организацию или достаточно уведомить гарантирующего поставщика, с кем заключен договор электроснабжения?

Здравствуйте!

Коротко: Управляющую компанию или ТСЖ закон уведомлять не обязывает, но лицевой счёт лучше переоформить сразу — иначе платежи продолжат идти на имя прежнего собственника. Росреестр уведомлять отдельно не нужно: переход права он регистрирует сам. А за электроснабжение отвечает не сетевая организация, а гарантирующий поставщик — договор переоформляется именно с ним.

Ниже расскажем подробнее, кого нужно уведомить о смене собственника жилого помещения, в каком порядке и что грозит, если этого не сделать вовремя.

Нужно ли уведомлять управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника жилого помещения?

Прямой обязанности уведомлять управляющую организацию или товарищество собственников жилья о смене собственника закон не устанавливает. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нового собственника автоматически — с момента государственной регистрации перехода права собственности, а не с момента, когда об этом стало известно управляющей организации (статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации). Но на практике лицевой счёт лучше переоформить сразу: пока это не сделано, платёжные документы продолжают приходить на имя прежнего владельца, а сведения о плательщике и составе семьи в базе управляющей организации остаются прежними. Порядок и конкретный срок переоформления обычно закрепляются в договоре управления многоквартирным домом — с этим документом стоит свериться отдельно. Для переоформления в управляющую организацию или ТСЖ подаётся заявление с приложением выписки из Единого государственного реестра недвижимости или иного правоустанавливающего документа — договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство.

Нужно ли отдельно уведомлять Росреестр о переходе права собственности?

Отдельно уведомлять Росреестр не нужно. Переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации, и запись об этом вносит сам регистрирующий орган — как часть регистрации сделки, свидетельства о праве на наследство или иного основания перехода права (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Именно момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, а не дата подписания договора, считается моментом возникновения права собственности у нового владельца. Если сделка удостоверена нотариально, документы на регистрацию, как правило, направляет сам нотариус; при простой письменной форме документы подаются через МФЦ или напрямую в Росреестр одной из сторон сделки. После завершения регистрации никакого дополнительного уведомления регистрирующего органа со стороны собственника не требуется — сведения в реестре считаются актуальными автоматически.

Кого уведомлять о смене собственника — сетевую организацию или гарантирующего поставщика электроэнергии?

Это зависит от того, с кем у собственника фактически заключён договор. Сетевая организация обслуживает электрические сети, отвечает за техническое присоединение и передачу электроэнергии, но напрямую с бытовым потребителем договор энергоснабжения, как правило, не заключает. Стороной такого договора выступает гарантирующий поставщик — именно он выставляет счета и является исполнителем коммунальной услуги электроснабжения (статья 540 Гражданского кодекса Российской Федерации; Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 № 442). Поэтому при смене собственника переоформлять договор нужно именно с гарантирующим поставщиком, обратившись к нему с заявлением и документами о праве собственности. Уведомлять отдельно сетевую организацию требуется только в случаях, не связанных напрямую со сменой собственника, — например, при необходимости нового технологического присоединения. Тот же принцип действует и для других коммунальных ресурсов: договор переоформляется с той организацией, которая выставляет счета за потреблённый ресурс, а не с той, что лишь обслуживает инфраструктуру.

Что делать, если дом перешёл на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями?

Если общее собрание собственников приняло решение о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями либо ресурсоснабжающая организация расторгла договор с управляющей организацией из-за накопленной задолженности, собственники платят каждой ресурсоснабжающей организации напрямую, минуя управляющую компанию (статья 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации). В этом случае новому собственнику нужно самостоятельно уведомить каждую ресурсоснабжающую организацию, с которой заключён прямой договор, — по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, газо- и электроснабжению, отоплению — и переоформить лицевой счёт у каждой из них отдельно. От переоформления счёта на услуги, которые остались в ведении управляющей организации, например на содержание жилого помещения и обращение с твёрдыми коммунальными отходами, прямые договоры собственника не освобождают.

Нужно ли уведомлять налоговую инспекцию о смене собственника жилья?

По общему правилу отдельно уведомлять налоговую инспекцию не нужно. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сам передаёт налоговым органам сведения о зарегистрированных правах и их правообладателях в порядке межведомственного взаимодействия (статья 85 Налогового кодекса Российской Федерации), и именно на основании этих данных инспекция определяет, кто и с какого месяца платит налог на имущество физических лиц: продавец — до месяца, в котором право собственности прекращено, покупатель — начиная с месяца, в котором право возникло, с учётом того, до или после 15-го числа зарегистрирован переход (статья 408 Налогового кодекса Российской Федерации). Из этого правила есть важное исключение: если до 31 декабря года, следующего за годом, за который должен был начисляться налог, собственник так и не получил налоговое уведомление по новому объекту и не пользуется льготой, освобождающей от уплаты, он обязан один раз сообщить о наличии у него этого объекта в любой налоговый орган, приложив копии правоустанавливающих документов (пункт 2.1 статьи 23 Налогового кодекса Российской Федерации). За непредставление такого сообщения предусмотрен штраф — 20 процентов от неуплаченной суммы налога по этому объекту (пункт 3 статьи 129.1 Налогового кодекса Российской Федерации).

Что грозит, если не переоформить лицевой счёт после смены собственника?

Само по себе отсутствие уведомления не освобождает нового собственника от обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги — она возникает по закону с момента государственной регистрации права, независимо от того, знает об этом управляющая организация или нет (статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации). Дальше возможны две ситуации. По общим коммунальным долгам прежнего собственника новый владелец не отвечает — это личный долг предыдущего плательщика, и требование управляющей или ресурсоснабжающей организации погасить чужую задолженность как условие открытия лицевого счёта или подключения услуги незаконно: подробный разбор такой ситуации есть в материале «Поставщик коммунальных услуг требует долг прежнего владельца: как открыть лицевой счёт без чужой задолженности». Исключение — взносы на капитальный ремонт общего имущества дома: обязанность по их уплате, включая долг, накопленный предыдущим собственником, переходит вместе с помещением к новому владельцу, за исключением задолженности, по которой истёк срок исковой давности (часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации). Поэтому при покупке жилья стоит заранее запросить справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт — в отличие от прочих коммунальных долгов, этот груз на новом собственнике останется.

Кого нужно уведомить о смене собственника жилого помещения

Ниже — сводный список организаций, с которыми стоит связаться после регистрации права собственности на жилое помещение.

• Управляющая организация или ТСЖ — для переоформления лицевого счёта и корректного начисления платы; заявление подаётся с выпиской из ЕГРН или иным правоустанавливающим документом, конкретный срок обычно указан в договоре управления.
• Гарантирующий поставщик электроэнергии — для переоформления договора энергоснабжения на новое имя; сетевую организацию уведомлять для этого не требуется.
• Ресурсоснабжающие организации, с которыми заключены прямые договоры (при переходе дома на прямые расчёты), — каждая уведомляется отдельно.
• Налоговая инспекция — только если по объекту не пришло налоговое уведомление до 31 декабря следующего года и льгота не применяется.
• Росреестр отдельно уведомлять не нужно — переход права он регистрирует сам в рамках государственной регистрации сделки.

Частые вопросы

Нужно ли уведомлять паспортный стол или полицию о смене собственника квартиры?

Нет, это отдельный вопрос: регистрация по месту жительства не совпадает с правом собственности и оформляется самостоятельно, независимо от продажи или покупки жилья. Собственник вправе требовать снятия с регистрационного учёта прежних жильцов, если они не сохранили право пользования помещением; подробнее — в материале «Выписка из квартиры после смены собственника: реально ли остаться зарегистрированным?».

В какой срок нужно переоформить лицевой счёт у управляющей компании после покупки квартиры?

Жилищный кодекс Российской Федерации конкретного срока для этого не устанавливает — обязанность платить возникает независимо от даты переоформления. Но затягивать не стоит: рекомендуемый порядок и срок обращения обычно прописаны в договоре управления многоквартирным домом, а до переоформления платёжные документы продолжают уходить на имя прежнего собственника.

Может ли управляющая компания требовать от нового собственника оплатить долги прежнего владельца?

По общим коммунальным платежам — нет, это личный долг предыдущего собственника. Исключение — взносы на капитальный ремонт: этот долг переходит к новому собственнику вместе с помещением (часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Нужно ли уведомлять налоговую инспекцию сразу после покупки квартиры?

По общему правилу нет — сведения в налоговую инспекцию передаёт орган, зарегистрировавший переход права. Уведомить инспекцию самостоятельно придётся, только если налоговое уведомление по этому объекту так и не пришло до 31 декабря следующего года (пункт 2.1 статьи 23 Налогового кодекса Российской Федерации).

Что делать, если продавец после сделки продолжает получать квитанции на оплату коммунальных услуг?

Стоит как можно скорее обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с заявлением о переоформлении лицевого счёта и документами о праве собственности — до этого начисления формально продолжают идти на имя прежнего собственника, даже если фактически платит уже новый владелец.

Краткая сводка: кого нужно уведомить при смене собственника жилого помещения

• Управляющую организацию или ТСЖ по закону уведомлять не обязательно, но лицевой счёт нужно переоформить самостоятельно — обязанность платить возникает с момента государственной регистрации права (статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).
• Росреестр уведомлять отдельно не нужно — переход права регистрирующий орган фиксирует сам при регистрации сделки (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
• Гарантирующего поставщика электроэнергии, а не сетевую организацию, нужно уведомить и переоформить договор энергоснабжения на своё имя.
• При переходе дома на прямые договоры каждую ресурсоснабжающую организацию нужно уведомлять отдельно (статья 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).
• Налоговую инспекцию нужно уведомить самостоятельно, только если по объекту не пришло налоговое уведомление до 31 декабря следующего года (пункт 2.1 статьи 23 Налогового кодекса Российской Федерации).
• За коммунальные долги предыдущего собственника новый не отвечает, кроме взносов на капитальный ремонт — этот долг переходит вместе с помещением (часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, закон не обязывает нового собственника жилого помещения специально уведомлять управляющую компанию, ТСЖ или Росреестр о смене владельца — регистрация перехода права происходит автоматически, а сведения для налоговой передаёт сам регистрирующий орган. Но чтобы платежи корректно перешли на нового собственника, а долги прежнего владельца не создавали споров, лицевой счёт и договор с гарантирующим поставщиком и другими ресурсоснабжающими организациями стоит переоформить сразу после регистрации права собственности.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Каковы права и обязанности собственника жилого помещения?