Добрый день. Может ли Администрация расторгнуть договор социального найма в связи с неуплатой за коммунальные услуги?
Адвокат Антонов А.П.
Здравствуйте!
Коротко: нет, расторгнуть договор соцнайма может только суд, а не администрация единолично; неуплата за ЖКУ свыше 6 месяцев без уважительных причин — лишь основание для иска (ст. 83 ЖК РФ), а при выселении обычно дают другое жильё по нормам общежития (ст. 90 ЖК РФ).
Ниже приведён подробный разбор: почему расторжение возможно только через суд, при каком долге наймодатель вправе обратиться в суд, что считается уважительной причиной неуплаты и какое жильё предоставят при выселении.
Может ли администрация расторгнуть договор соцнайма самостоятельно, без суда?
Нет. По инициативе наймодателя (администрации) договор социального найма расторгается только в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, ЖК РФ). Внесудебно договор прекращается лишь в случаях, не связанных с долгом за жильё: по соглашению сторон, по инициативе самого нанимателя, при выезде нанимателя на другое постоянное место жительства, а также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или смертью одиноко проживавшего нанимателя.
При каком долге наймодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора?
Ч. 4 ст. 83 ЖК РФ допускает расторжение договора по требованию наймодателя в судебном порядке в четырёх случаях:
- невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев подряд;
- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использование жилого помещения не по назначению.
Какая неуплата считается уважительной причиной и мешает выселению?
По разъяснениям п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суд обязан выяснить причины длительной неуплаты. Уважительными могут быть признаны длительные задержки заработной платы или пенсии, тяжёлое материальное положение нанимателя в связи с болезнью, инвалидностью, потерей работы, наличием в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и другими обстоятельствами, объективно мешавшими своевременно вносить плату. Если причины признаны уважительными, в иске о расторжении договора и выселении может быть отказано даже при долге свыше 6 месяцев. Подробнее о том, в каких ещё случаях возможно выселение из жилья, — в материале «В каких случаях могут выселить из жилого помещения?».
Что грозит нанимателю, если суд всё же расторгнет договор за долг?
По ст. 90 ЖК РФ выселение по этому основанию производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует нормам предоставления жилой площади в общежитии — то есть не менее 6 кв. м жилой площади на человека. Выселение без предоставления другого жилья закон по этому основанию не допускает. Отдельный вопрос — сохранение права пользования прежним жильём за иными зарегистрированными в нём лицами: он рассматривается по общим правилам, изложенным в материале «Признание утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма: основания и судебная практика».
Частые вопросы
Учитывается ли период просрочки, если долг периодически частично гасился?
Суды оценивают, был ли период невнесения платы более 6 месяцев подряд; частичное погашение долга может прерывать этот срок — итог зависит от конкретных дат и сумм платежей.
Может ли наниматель погасить долг уже в суде и избежать выселения?
Погашение долга до вынесения решения — весомый довод в пользу нанимателя и один из факторов, которые суд учитывает при оценке уважительности причин просрочки.
Распространяется ли это основание на членов семьи нанимателя?
Да, обязанность своевременно вносить плату и последствия её неисполнения по ст. 83 ЖК РФ распространяются на нанимателя и дееспособных членов его семьи солидарно.
Может ли наймодатель просто отключить коммунальные услуги за долг, не обращаясь в суд?
Нет, это незаконно: расторжение договора и выселение — исключительно судебная процедура (ст. 83 ЖК РФ). Ограничение доступа к жилью или отключение услуг в обход этого порядка можно оспорить отдельно.
Краткая сводка: может ли администрация расторгнуть договор соцнайма за долги
- Расторжение по инициативе наймодателя возможно только через суд (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ) — самостоятельно администрация это сделать не вправе.
- Основание — невнесение платы за жильё и (или) коммунальные услуги более 6 месяцев подряд без уважительных причин.
- Уважительность причин суд оценивает по разъяснениям п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.
- При удовлетворении иска нанимателю предоставляется другое жильё по нормам общежития, а не простое выселение (ст. 90 ЖК РФ).
Таким образом, сама по себе задолженность не лишает Вас жилья автоматически: администрации нужно обратиться в суд, доказать долг свыше 6 месяцев и отсутствие уважительных причин, а Вам стоит готовить доказательства этих причин и, по возможности, гасить долг до заседания.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
