Может ли арендатор пользоваться общедомовым имуществом?

Здравствуйте. При передаче жилого помещения в наём (аренду) переходит ли к нанимателю право пользования общедомовым имуществом многоквартирного дома — придомовой территорией и парковкой на ней, — если решение общего собрания собственников по этому вопросу не принималось?

Здравствуйте!

Коротко: Да. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме в силу закона пользуется общим имуществом дома — придомовой территорией и общей парковкой — в том же объёме, что и наймодатель-собственник (ст. 673, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Отдельное решение общего собрания собственников для этого не требуется.

Ниже — подробный разбор того, на каком основании это право возникает у нанимателя, какие есть нюансы с парковочными местами и что делать, если управляющая организация или ТСЖ препятствуют пользованию общим имуществом.

Переходит ли право пользования общим имуществом дома к нанимателю автоматически?

Согласно статье 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, — квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. При этом та же статья прямо указывает: наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 ГК РФ, то есть общим имуществом дома. Иными словами, право пользования общим имуществом — это не отдельное благо, которое нужно получать особым решением, а неотъемлемое дополнение к пользованию самим жилым помещением: оно возникает автоматически в момент заключения договора найма (аренды) и передачи помещения нанимателю.

Аналогичное правило для жилищных отношений закреплено в статье 36 Жилищного кодекса РФ — она более специальная по отношению к жилью и описывает состав общего имущества подробнее: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир (лестницы, лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями), крыши, ограждающие конструкции дома, оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Именно в состав этого участка входит придомовая территория, включая проезды и парковочные места на ней, — если участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт по правилам ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

• лестницы, лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства — в том числе придомовая территория и парковка на ней.

Так как наниматель получает право пользования общим имуществом в силу самого факта заключения договора найма конкретного жилого помещения, отдельное решение общего собрания собственников именно на передачу этого права нанимателю не требуется и законом не предусмотрено. Собрание принимает решения о порядке пользования общим имуществом для всех, а не о том, распространяется ли оно на нанимателей, — этот вопрос закон решает напрямую. Подробнее о том, как вообще устроено пользование общими дворовыми территориями, — в материале «Использование общих придомовых территорий: права, обязанности и правила поведения жильцов».

Можно ли пользоваться парковкой во дворе, если места не закреплены персонально?

Если во дворе организована общая (обезличенная) парковка — то есть конкретные машино-места не закреплены за отдельными собственниками, — наниматель вправе пользоваться ей наравне с другими жильцами дома, поскольку это часть общего имущества, доступ к которому он получил вместе с жилым помещением. Ключевое правило: объём прав нанимателя на общее имущество не может быть шире, чем объём прав самого наймодателя-собственника, — наниматель не приобретает больше, чем имел наймодатель, а лишь пользуется тем же самым.

Иначе обстоит дело, если отдельные парковочные места на придомовой территории специально выделены и закреплены за конкретными собственниками — по решению общего собрания о порядке пользования общим имуществом либо по отдельному соглашению между собственниками. В этом случае право пользования именно этим конкретным местом связано с долей и статусом того собственника, за которым оно закреплено, и по общему правилу автоматически к нанимателю чужой квартиры не переходит, даже если наниматель пользуется общим двором в целом: объём его прав ограничен тем, что реально имеет наймодатель, а гарантировать доступ к чужому персонально закреплённому месту нельзя. Если спорная ситуация связана именно с конкретным местом, полезно ознакомиться с материалом «Что делать, если загородили парковочное место».

Может ли собственник или ТСЖ/УК ограничить нанимателя в пользовании общим имуществом?

Ограничения возможны только в рамках общих правил пользования, установленных для всех жильцов дома одинаково: например, общий порядок проезда и парковки, утверждённый собранием, правила внутреннего распорядка, платный шлагбаум на равных условиях для всех и т. п. Вводить персональный запрет именно против конкретного нанимателя — не пускать его на территорию, где свободно находятся другие жильцы, — собственник, ТСЖ или управляющая компания не вправе: право пользования общим имуществом производно от права наймодателя, и препятствовать в его реализации нельзя избирательно.

Если ТСЖ или управляющая компания фактически препятствуют нанимателю — не выдают пропуск, электронный ключ или карту для доступа во двор, блокируют шлагбаум, — защищать нарушенное право может не только наймодатель-собственник, но и сам наниматель: по статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301–304 ГК РФ (в том числе на устранение препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения), принадлежат и лицу, владеющему и пользующемуся имуществом на законном основании, включая договор найма. Порядок действий обычно такой:

1. уведомить наймодателя о препятствиях — как собственник и сторона договора он вправе требовать устранения нарушения от ТСЖ/УК напрямую;
2. направить письменное обращение в ТСЖ или управляющую компанию со ссылкой на статью 36 ЖК РФ, статьи 290 и 673 ГК РФ и реквизиты договора найма (аренды) жилого помещения;
3. при отказе — обратиться с жалобой в государственную жилищную инспекцию по месту нахождения дома;
4. если нарушение не устранено — обратиться в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (ст. 304, 305 ГК РФ).

Частые вопросы

Нужно ли отдельное решение общего собрания, чтобы наниматель мог пользоваться двором и общим имуществом дома?

Нет. Право пользования общим имуществом возникает у нанимателя автоматически вместе с заключением договора найма конкретного жилого помещения (ст. 673 ГК РФ) — решение собрания на этот счёт законом не требуется.

Распространяется ли это право на членов семьи нанимателя, проживающих вместе с ним?

Да. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем и указанные в договоре найма, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК РФ), а значит — и производное от него право пользования общим имуществом дома в том же объёме.

Можно ли пользоваться конкретным парковочным местом, если оно официально закреплено за другим собственником?

По общему правилу нет: персонально закреплённое место остаётся в пользовании того, за кем оно закреплено решением собрания или соглашением. Наниматель вправе пользоваться только теми частями придомовой территории и парковки, которые остаются в общем (не персонифицированном) пользовании всех жильцов.

Что делать, если ТСЖ отказывается выдать нанимателю пропуск или ключ от шлагбаума во двор?

Сначала обратиться к наймодателю как к собственнику и стороне договора, затем — письменно в ТСЖ или управляющую компанию со ссылкой на нормы об общем имуществе. При отказе — жалоба в жилищную инспекцию или иск в суд об устранении препятствий в пользовании (ст. 304, 305 ГК РФ).

Краткая сводка: право нанимателя на общедомовое имущество

• Наниматель жилого помещения в МКД в силу закона пользуется общим имуществом дома наравне с наймодателем-собственником — без отдельного решения общего собрания (ст. 673, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
• Объём прав нанимателя не может быть шире, чем у самого наймодателя: персонально закреплённое за другим собственником парковочное место нанимателю не переходит.
• Постоянно проживающие с нанимателем члены семьи имеют такие же права пользования, что и он сам (ст. 677 ГК РФ).
• Ограничивать нанимателя вправе только общие для всех правила пользования — персональный запрет именно против него неправомерен.
• При препятствиях со стороны УК или ТСЖ наниматель вправе сам защищать нарушенное право пользования (ст. 305 ГК РФ) — обращением к наймодателю, в ТСЖ/УК, жилищную инспекцию или суд.

Таким образом, наниматель по договору найма (аренды) жилого помещения в многоквартирном доме пользуется общим имуществом дома — включая придомовую территорию и парковку без закреплённых мест — в том же объёме, что и наймодатель-собственник, и без отдельного решения общего собрания; исключение составляют парковочные места, персонально закреплённые за другими собственниками.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Юрист по договорам аренды