Незаконное удержание “залога” за съемную квартиру: советы арендаторам.

Коротко: деньги, которые наймодатель требует при заселении под видом «залога», по закону не являются залогом — это обеспечительный платёж (статья 381.1 ГК РФ). Он подлежит возврату, если наниматель не нарушил условий договора, а за просрочку возврата наймодателю грозят проценты по статье 395 ГК РФ.

Ниже приведён подробный разбор норм о найме жилья и обеспечительном платеже, пример судебной практики по этому вопросу и порядок действий, чтобы деньги вернули без спора.

Что говорит закон о договоре найма жилого помещения?

Согласно статье 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения собственник жилья или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется на основании договора аренды или иного договора и может использоваться только для проживания граждан.

Объектом договора найма, как следует из статьи 673 ГК РФ, может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, — квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

По статье 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма с согласия других постоянно проживающих с ним граждан, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодатель же может расторгнуть договор только через суд и только по ограниченному перечню оснований:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если суд удовлетворяет требование о расторжении по этим основаниям, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений; при повторном обращении наймодателя договор расторгается, но по просьбе нанимателя исполнение решения может быть отсрочено ещё на срок не более года (та же статья 687 ГК РФ). Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон и без вины нанимателя — если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Могут ли деньги, переданные наймодателю при заселении, быть квалифицированы как залог?

В силу статьи 334 ГК РФ залог — это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) вправе при неисполнении должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Предметом залога может быть только имущество — вещи и имущественные права, за исключением того, на что нельзя обратить взыскание, и прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, например требований об алиментах или о возмещении вреда жизни и здоровью (статья 336 ГК РФ). Взыскание на предмет залога обращается при неисполнении обеспеченного обязательства (статья 348 ГК РФ), а порядок обращения взыскания и реализации заложенного имущества определён статьёй 349, статьёй 350, статьёй 350.1 и статьёй 350.2 ГК РФ.

Обратить взыскание на денежные средства путём их продажи с публичных торгов невозможно — а значит, у денег, переданных наймодателю при заселении, попросту нет того предмета залога, который можно было бы реализовать с торгов, поэтому залогом в юридическом смысле они не являются. Этот подход подтверждён практикой: Центральный районный суд г. Челябинска в решении от 16 ноября 2018 г. по делу № 2-6345/2018 (2-6345/2018~М-5134/2018) прямо указал, что обращение взыскания на денежные средства путём их продажи с публичных торгов невозможно.

Если наймодатель незаконно удерживает деньги или затягивает с возвратом, наниматель вправе потребовать не только саму сумму, но и проценты за пользование чужими средствами по статье 395 ГК РФ — их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, если иной размер не установлен законом или договором.

Правильная юридическая квалификация таких платежей — обеспечительный платёж. По статье 381.1 ГК РФ денежное обязательство (в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора) по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой определённой денежной суммы — обеспечительным платежом, в том числе под обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении предусмотренных договором обстоятельств сумма засчитывается в счёт исполнения обязательства; если эти обстоятельства не наступили в предусмотренный договором срок или обязательство прекратилось, платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена и обязанность довнести или частично вернуть платёж при определённых обстоятельствах. Проценты по статье 317.1 ГК РФ на сумму обеспечительного платежа не начисляются, если иное не установлено договором.

Что нужно написать в договоре, чтобы обеспечительный платёж точно вернули?

• Зафиксируйте в договоре сам факт внесения платежа, укажите его точную сумму и составьте расписку о передаче денег.
• Максимально подробно распишите условия и порядок использования платежа — при каких обстоятельствах он засчитывается в счёт долга, а при каких возвращается целиком.
• Верно укажите назначение платежа — «обеспечительный платёж в связи с заключением договора найма жилья» (а не «залог» или «депозит» без пояснений). В случае спора эта формулировка поможет в суде.

Подробнее о структуре такого договора и правах сторон — в материале «Договор коммерческого найма жилого помещения».

Как правильно оформить возврат обеспечительного платежа при выезде?

1. Заранее письменно уведомите наймодателя о переезде — заказным письмом, в мессенджере или по электронной почте. Если опасаетесь, что вас заставят оплачивать несуществующий ущерб, сделайте актуальные фотографии квартиры до выезда.
2. Направьте письмо в свободной форме с просьбой вернуть платёж и укажите банковские реквизиты для перевода. Если конкретный срок возврата не согласован в договоре отдельно, действует общее правило статьи 314 ГК РФ: обязательство без определённого срока исполнения должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления требования.
3. Назначьте встречу и подпишите акт возврата квартиры. Если претензий у наймодателя нет, прямо зафиксируйте это в акте: «Наймодатель не имеет претензий к состоянию квартиры и к сроку её возврата».

Если наймодатель всё равно удерживает деньги без законных оснований, такое удержание может быть квалифицировано как неосновательное обогащение — подробнее о том, как это доказать и взыскать деньги, в материале «Что считается неосновательным обогащением по договору аренды и как его взыскать».

Частые вопросы

Может ли хозяин квартиры не возвращать депозит без объяснения причин?

Нет. Обеспечительный платёж подлежит возврату, если наниматель не нарушил условий договора (статья 381.1 ГК РФ). Отказ без объяснений или без акта, фиксирующего конкретные претензии, даёт нанимателю право требовать деньги обратно вместе с процентами за просрочку по статье 395 ГК РФ.

Что делать, если хозяин требует компенсацию за обычный износ квартиры?

Естественный износ имущества сам по себе не основание для удержания платежа: требовать возмещения можно только за реальный ущерб сверх нормального использования, и желательно, чтобы он был подтверждён актом или фотографиями. Похожий спор подробно разобран в материале «Возмещение ущерба за порванный линолеум».

Как быстро должны вернуть депозит после выезда?

Если конкретный срок не прописан в договоре, применяется общее правило статьи 314 ГК РФ — семь дней со дня, когда наниматель предъявил письменное требование о возврате.

Можно ли взыскать проценты, если наймодатель затягивает с возвратом?

Да. По статье 395 ГК РФ за неправомерное удержание денежных средств и просрочку их возврата начисляются проценты по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, если иной размер не установлен договором.

Что если деньги передавались «под залог» без чёткой формулировки в договоре?

Тогда при споре придётся отдельно доказывать сам факт передачи денег и их назначение — распиской, перепиской с наймодателем или показаниями свидетелей. Формулировка «обеспечительный платёж» прямо в договоре вместе с распиской сразу снимает этот риск.

Краткая сводка: возврат «залога» за съёмную квартиру

• Деньги, которые наймодатель берёт при заселении под видом «залога», — это не залог по смыслу статей 334 и 336 ГК РФ, а обеспечительный платёж (статья 381.1 ГК РФ).
• Договор найма жилого помещения регулируется статьями 671, 673 и 687 ГК РФ; расторгнуть его по инициативе наймодателя можно только через суд и по ограниченному перечню оснований.
• Обратить взыскание на денежные средства путём их продажи с публичных торгов невозможно (статьи 349–350.2 ГК РФ) — поэтому переданные наймодателю деньги залогом не являются; это подтвердил Центральный районный суд г. Челябинска в решении от 16.11.2018 по делу № 2-6345/2018.
• Если срок возврата не согласован отдельно, применяется общее правило семи дней с момента предъявления требования (статья 314 ГК РФ).
• За незаконное удержание платежа и просрочку возврата наймодателю грозят проценты по статье 395 ГК РФ.
• Главная защита нанимателя — правильная формулировка платежа в договоре, расписка о передаче денег и акт возврата квартиры без претензий.

Таким образом, деньги, которые наймодатель требует при заселении под видом «залога», по закону являются обеспечительным платежом и подлежат возврату при отсутствии обоснованных претензий к нанимателю. Чтобы вернуть их без спора, важно заранее зафиксировать сумму и назначение платежа в договоре, взять расписку и оформить акт возврата квартиры, а если наймодатель всё же удерживает деньги незаконно — требовать их возврата вместе с процентами по статье 395 ГК РФ можно и в судебном порядке.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Защита прав потребителей