Договор коммерческого найма жилого помещения

Коротко: договор коммерческого найма — соглашение, по которому наймодатель передаёт нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания на срок до пяти лет. В отличие от социального найма он заключается свободно, без очереди, и не даёт права на приватизацию.

Ниже приведён подробный разбор норм главы 35 Гражданского кодекса РФ о найме жилого помещения, различий с социальным наймом и практических вопросов, которые чаще всего возникают у сторон такого договора.

Чем коммерческий наём отличается от социального?

Оба договора урегулированы главой 35 Гражданского кодекса РФ, но социальный наём дополнительно подчиняется Жилищному кодексу РФ и рассчитан на другой круг участников. Ключевые различия — в таблице.

Какие условия обязательны в договоре коммерческого найма?

Объектом договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома (статья 673 Гражданского кодекса РФ). Часть комнаты или помещение, не отвечающее санитарным и техническим требованиям к жилью, объектом коммерческого найма быть не может. При этом Гражданский кодекс РФ, в отличие от норм о социальном найме, не устанавливает требований к размеру или уровню благоустроенности жилого помещения — важны только его изолированность и пригодность для проживания.

Наймодателем может быть гражданин, организация или публично-правовое образование. Нанимателем — только гражданин: для юридических лиц закон такой возможности не предусматривает, организация может получить жильё лишь по договору аренды или иному договору и использовать его исключительно для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ). Запрета для иностранных граждан и лиц без гражданства быть нанимателями коммерческого найма нет — отдельные нюансы такой аренды жилья иностранным гражданином касаются в основном регистрации по месту пребывания и налогов, а не самого права нанимать жильё.

В договоре указываются граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем (статья 677 Гражданского кодекса РФ). Если их не перечислить заранее, вселить их позже можно, но уже по особым правилам — они описаны в разделе о правах сожителей нанимателя ниже.

Какой срок и форма у договора коммерческого найма?

Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет; если срок в договоре не определён, он считается заключённым на пять лет (пункт 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ). Отдельно выделяется краткосрочный наём — до одного года. По умолчанию к нему не применяются правила о преимущественном праве на новый договор, о вселении временных жильцов, о замене нанимателя, о включении в договор постоянно проживающих граждан и о поднайме, а при расторжении договора в суде по требованию наймодателя суд не может дать нанимателю отсрочку (пункт 2 статьи 683, статьи 680, 684–686 Гражданского кодекса РФ). Все эти запреты диспозитивны — договор может устанавливать иное.

Форма договора — простая письменная (пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ). Само по себе несоблюдение письменной формы не делает договор недействительным, но по общему правилу лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания при споре о его условиях (статья 162 Гражданского кодекса РФ) — поэтому письменный договор в интересах и наймодателя, и нанимателя.

Государственной регистрации сам договор не подлежит независимо от срока. А вот ограничение (обременение) права собственности наймодателя, возникающее из договора, заключённого на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимость (пункт 2 статьи 674 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Какие права и обязанности есть у наймодателя и нанимателя?

Наймодатель обязан (статья 676 Гражданского кодекса РФ): передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; надлежащим образом эксплуатировать жилой дом, в котором находится сданное в наём жилое помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и внутриквартирного оборудования для оказания коммунальных услуг.

Наниматель обязан (статья 678 Гражданского кодекса РФ): использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии; не производить переустройство и реконструкцию без согласия наймодателя; своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное — самостоятельно вносить и коммунальные платежи.

Ремонт распределяется по умолчанию так: капитальный — обязанность наймодателя, текущий — обязанность нанимателя, если договором не предусмотрено иное (статья 681 Гражданского кодекса РФ). Общий принцип «кто отвечает за имущество и вред при найме» разобран и на примере смежных договоров — см. материал о том, как определить ответственного за вред между арендатором и арендодателем.

Кто кроме нанимателя может жить в помещении и можно ли сдать его в поднаём?

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Но перед наймодателем по договору по общему правилу отвечает только сам наниматель — если только он и проживающие с ним граждане, известив наймодателя, не заключат между собой соглашение о солидарной ответственности всех перед наймодателем: тогда они становятся сонанимателями (статья 677 Гражданского кодекса РФ).

Вселение новых граждан в качестве постоянно проживающих требует согласия наймодателя, нанимателя и уже проживающих с ним граждан, а также соблюдения нормы общей площади на одного человека, установленной жилищным законодательством; для вселения несовершеннолетних детей ни согласие, ни соблюдение нормы не требуются (статья 679 Гражданского кодекса РФ).

С общего согласия нанимателя и проживающих с ним граждан и с предупреждением наймодателя в жилом помещении можно безвозмездно разместить временных жильцов — но не дольше шести месяцев; самостоятельного права на помещение они не приобретают и должны освободить его по первому требованию (статья 680 Гражданского кодекса РФ).

С согласия наймодателя наниматель вправе сдать помещение (или его часть) в поднаём на срок, не превышающий срока основного договора; ответственным перед наймодателем всё равно остаётся наниматель, а поднаниматель самостоятельного права пользования не получает (статья 685 Гражданского кодекса РФ). Похожая логика — с той же ключевой мыслью, что ответственность перед собственником не переходит автоматически, — разобрана в статье о том, чем грозит передача квартиры в субаренду без разрешения владельца.

Заменить нанимателя в уже действующем договоре можно по требованию самого нанимателя и проживающих с ним граждан, с согласия наймодателя. В случае смерти нанимателя или его выбытия из помещения договор не прекращается: новым нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживавших с ним граждан, а если согласие не достигнуто — все они становятся сонанимателями (статья 686 Гражданского кодекса РФ).

Как определяется плата и когда её нужно вносить?

Размер платы за жилое помещение по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон — в отличие от социального найма, где действует система тарифов. Одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором (статья 682 Гражданского кодекса РФ).

Сроки внесения платы стороны тоже определяют сами. Если в договоре условие о сроке отсутствует, применяется порядок, установленный Жилищным кодексом РФ: с 1 марта 2026 года плата вносится ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за истекшим (пункт 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 177-ФЗ). До этой даты действовал более короткий срок — не позднее 10-го числа; при взыскании задолженности за периоды до 1 марта 2026 года применяется прежний срок, действовавший на момент просрочки.

Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если договором не установлено иное (статья 678 Гражданского кодекса РФ).

По каким основаниям и в каком порядке можно расторгнуть договор?

Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с согласия других постоянно проживающих с ним граждан, письменно предупредив наймодателя за три месяца (пункт 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ).

По требованию наймодателя договор расторгается только в судебном порядке и только по основаниям, прямо названным в законе (пункт 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ):

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;
• использование жилого помещения не по назначению;
• систематическое нарушение прав и интересов соседей.

По двум последним основаниям расторжение возможно только после того, как наймодатель предупредил нанимателя о необходимости устранить нарушения, а они продолжились. По требованию нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении и выселении на срок не более года, а до этого — дать срок не более года для устранения нарушений (пункт 3 статьи 687 Гражданского кодекса РФ).

Помимо этого, по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания (в том числе оказалось в аварийном состоянии), а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством (пункт 4 статьи 687 Гражданского кодекса РФ).

Последствие расторжения — выселение: наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из него на основании решения суда (статья 688 Гражданского кодекса РФ). Порядок такого выселения и типичные споры вокруг него подробно разобраны в материале «Выселение из жилого помещения: основания, порядок и судебная практика».

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор коммерческого найма в Росреестре или у нотариуса?

Сам договор не подлежит ни нотариальному удостоверению, ни государственной регистрации независимо от срока. Регистрируется отдельно ограничение (обременение) права собственности наймодателя — только если договор заключён на срок не менее года, и заявление нужно подать не позднее месяца со дня заключения договора (пункт 2 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

Может ли наниматель приватизировать квартиру, которую он снимает по договору коммерческого найма?

Нет. Право на приватизацию есть только у нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. Коммерческий наём такого права не даёт независимо от срока проживания в квартире.

Что будет, если наймодатель не предупредит нанимателя о продлении или об отказе от договора за три месяца до окончания срока?

Договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (статья 684 Гражданского кодекса РФ). Это правило действует независимо от того, насколько добросовестно вёл себя наниматель в течение предыдущего срока.

Кто оплачивает капитальный ремонт дома, если квартира сдаётся по договору коммерческого найма?

По общему правилу капитальный ремонт сданного в наём жилого помещения — обязанность наймодателя, если договором не установлено иное. Текущий ремонт, если в договоре нет других условий, лежит на нанимателе (статья 681 Гражданского кодекса РФ).

Можно ли выселить нанимателя без решения суда, если он задолжал по оплате?

Нет. Расторжение договора по требованию наймодателя и выселение нанимателя возможны только в судебном порядке; внесудебное («самовольное») выселение с заменой замков или отключением коммуникаций законом не допускается (статьи 687, 688 Гражданского кодекса РФ).

Краткая сводка: договор коммерческого найма жилого помещения

• Договор заключается на срок не более пяти лет; если срок не указан — считается заключённым на пять лет (статья 683 Гражданского кодекса РФ).
• В отличие от социального найма, жильё сдаётся по свободному соглашению сторон, без очереди и норм предоставления, а плата устанавливается договором, а не тарифом (статья 682 главы 35 Гражданского кодекса РФ).
• Если срок и порядок внесения платы в договоре не определены, с 1 марта 2026 года она вносится ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за истекшим — раньше действовал срок до 10-го числа (пункт 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 177-ФЗ).
• По истечении срока у нанимателя есть преимущественное право на новый договор; если наймодатель не предупредил о продлении или отказе за три месяца, договор считается продлённым на тех же условиях (статья 684 Гражданского кодекса РФ).
• Расторгнуть договор по требованию наймодателя можно только в суде — из-за долга за шесть месяцев (двух просрочек при краткосрочном найме), порчи жилья, использования не по назначению или систематического нарушения прав соседей; после расторжения наниматель и проживающие с ним подлежат выселению по решению суда (статьи 687, 688 Гражданского кодекса РФ).
• Коммерческий наём не даёт права на приватизацию, обмен или объединение жилых помещений — эти права есть только у нанимателей по социальному найму.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры