Прекращение договора социального найма: основания расторжения и выселения

Коротко: договор социального найма прекращается при утрате (разрушении) жилья или смерти одиноко проживавшего нанимателя, а расторгается по соглашению сторон, по воле нанимателя или по требованию наймодателя — только через суд и только по основаниям статьи 83 ЖК РФ. Выселение возможно с предоставлением благоустроенного жилья, с предоставлением жилья по нормам общежития или без предоставления другого помещения.

Ниже приведен подробный разбор оснований прекращения и расторжения договора, видов выселения, требований к новому жилью и позиции Верховного Суда РФ по спорам о выселении нанимателей.

Когда договор социального найма прекращается сам собой?

Закон различает прекращение договора и его расторжение. Прекращение наступает в силу самих обстоятельств, без чьего-либо волеизъявления и без обращения в суд. Согласно части 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ таких обстоятельств два:

• утрата (разрушение) жилого помещения — договору больше не на что распространяться;
• смерть одиноко проживавшего нанимателя — не остается лиц, которые могли бы продолжить пользоваться жильем на условиях договора.

Если же вместе с нанимателем проживали члены его семьи, смерть нанимателя договор не прекращает: кто-либо из дееспособных членов семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору (часть 2 статьи 82 ЖК РФ).

По каким основаниям договор социального найма может быть расторгнут?

Расторжение — это прекращение договора по воле сторон или по решению суда. Статья 83 ЖК РФ предусматривает четыре варианта:

1. по соглашению сторон — в любое время (часть 1);
2. по инициативе нанимателя — в любое время, но с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи (часть 2);
3. в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства — договор считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 3);
4. по требованию наймодателя — только в судебном порядке и только по основаниям, прямо названным в законе (часть 4).

Наймодатель вправе требовать расторжения договора в суде, если наниматель и члены его семьи более шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, разрушают или повреждают жилое помещение, систематически нарушают права и законные интересы соседей так, что совместное проживание с ними в одном помещении становится невозможным, либо используют жилье не по назначению. Расторжение по инициативе наймодателя, как правило, сопровождается выселением нанимателя. При этом расторжение и выселение не всегда совпадают: выселение возможно и без расторжения действующего договора — например, при признании ордера или договора недействительным либо при самоуправном занятии жилого помещения.

Какие виды выселения из социального жилья предусмотрены законом?

Выселение — это принудительное освобождение жилого помещения от проживающих в нем граждан. Сегодня оно производится только в судебном порядке; ранее существовавший административный порядок выселения действующим Жилищным кодексом не предусмотрен. По последствиям для выселяемых статья 84 ЖК РФ выделяет три вида выселения. Сводно основания, требования к жилью и нормы приведены в таблице.

В каких случаях при выселении обязаны дать другое благоустроенное жилье?

Статья 85 ЖК РФ перечисляет случаи, когда граждане выселяются с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Общее у них одно: нанимателю не в чем себя упрекнуть, жилье утрачивается по причинам, от него не зависящим, поэтому государство или муниципалитет обязаны обеспечить равноценную замену. Основания такие:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (пункт 1);
• жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором оно или многоквартирный дом расположены, для государственных или муниципальных нужд (пункт 1.1, введен Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ);
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое (пункт 2);
• жилое помещение признано непригодным для проживания (пункт 3);
• в результате капитального ремонта или реконструкции дома помещение не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится так, что наниматель и члены семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится так, что площадь на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (пункт 4);
• жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» (пункт 5, введен Федеральным законом от 30.11.2010 № 328-ФЗ).

Каким требованиям должно отвечать новое благоустроенное жилье?

Требования к жилому помещению, которое предоставляется взамен, закреплены в статье 89 ЖК РФ. Предоставляемое помещение должно:

1. находиться в границах того же населенного пункта;
2. быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
3. быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
4. отвечать установленным требованиям, то есть быть пригодным для проживания.

Кроме того, если наниматель и члены его семьи занимали отдельную квартиру или не менее двух комнат, они имеют право получить соответственно квартиру или жилое помещение с тем же количеством комнат (часть 2 статьи 89 ЖК РФ). Гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на таком учете, в случаях, предусмотренных законом, жилье предоставляется по нормам предоставления. В решении суда о выселении должно быть указано конкретное предоставляемое жилое помещение (часть 3 статьи 89 ЖК РФ). В действующей редакции статьи, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.07.2025 № 233-ФЗ, из правила «в границах того же населенного пункта» допускаются исключения, а в отдельных случаях — денежное возмещение вместо жилья; однако и то и другое возможно только в случаях, прямо установленных законом, и с письменного согласия нанимателя и членов его семьи. Навязать такие варианты против воли семьи нельзя.

Могут ли выселить из социального жилья за долги по квартплате?

Да, но не на улицу. По части 1 статьи 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, их могут выселить в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Его размер соответствует размеру, установленному для вселения граждан в общежитие, — не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статья 105 ЖК РФ). Такое жилье не обязательно должно быть благоустроенным, но обязано быть жилым.

Верховный Суд РФ в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что юридическое значение имеет невнесение платы непрерывно более шести месяцев подряд. Суд обязан выяснить причины и период неоплаты. Уважительными причинами суд может признать, например:

• длительные задержки выплаты заработной платы или пенсии;
• тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов семьи из-за утраты работы и невозможности трудоустроиться, несмотря на принимаемые меры;
• болезнь нанимателя и (или) членов его семьи;
• наличие в семье инвалидов, несовершеннолетних детей и другие обстоятельства.

Предоставляемое помещение, как указал Пленум, должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. В резолютивной части решения суда о расторжении договора и выселении по статье 90 ЖК РФ должно быть указано конкретное жилое помещение, которое предоставляется выселяемым. Практический разбор типичной ситуации с долгом приведен в материале «Может ли Администрация расторгнуть договор социального найма в связи с неуплатой за коммунальные услуги?».

Когда нанимателя могут выселить без предоставления другого жилья?

Выселение без предоставления другого жилого помещения — самая жесткая мера, и статья 91 ЖК РФ допускает ее в ограниченном числе случаев. По части 1 статьи основаниями служат:

• использование жилого помещения не по назначению;
• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
• бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допускающее его разрушение.

Одного факта нарушения недостаточно. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — вправе назначить разумный срок для их устранения. Выселить в судебном порядке можно только тех, кто после предупреждения продолжает нарушения, то есть необходимы виновность лица и его отказ отреагировать на предупреждение. Такое правило не противоречит праву на жилище, закрепленному статьей 40 Конституции РФ: она запрещает произвольное лишение жилища, а здесь основания и порядок прямо установлены законом.

Пленум ВС РФ в пункте 39 того же постановления от 02.07.2009 № 14 подчеркнул, что выселение по части 1 статьи 91 ЖК РФ — крайняя мера ответственности. Она возможна лишь при установлении систематичности противоправных виновных действий, которые не были устранены, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме — устной или письменной. С иском о выселении вправе обратиться не только наймодатель, но и лица, чьи права нарушаются (например, соседи по дому или коммунальной квартире), а также органы государственной жилищной инспекции.

Что суды считают нарушениями, влекущими выселение без жилья?

Разъяснения того же пункта 39 постановления Пленума помогают понять, как суды толкуют каждое основание:

• Использование не по назначению — использование помещения не для проживания, а для иных целей: под офис, склад, производство, содержание и разведение животных, то есть фактическое превращение жилья в нежилое (части 1–3 статьи 17 ЖК РФ). При этом профессиональная деятельность (научная, творческая, адвокатская и т.п.) или индивидуальное предпринимательство проживающих на законных основаниях граждан допускаются без перевода в нежилое, если не нарушаются права других граждан и требования к помещению (часть 2 статьи 17 ЖК РФ).
• Систематическое нарушение прав соседей — неоднократные, постоянно повторяющиеся действия без соблюдения прав проживающих рядом граждан и требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных правил: громкая музыка и шумный ремонт в ночное время, нарушение правил содержания животных, хулиганские действия в отношении соседей (часть 2 статьи 1, часть 4 статьи 17 ЖК РФ).
• Бесхозяйственное обращение, ведущее к разрушению — целенаправленные действия постоянного характера, влекущие повреждение или уничтожение структурных элементов квартиры: окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования. Суд обязан проверить, назначал ли наймодатель срок для устранения разрушений и принимал ли наниматель меры по приведению жилья в пригодное состояние.

Если нарушения совершает бывший член семьи нанимателя, он по отношению к нанимателю и членам его семьи, проживающим в том же помещении, фактически становится соседом. Поэтому заинтересованные лица, включая самого нанимателя, вправе требовать его выселения без предоставления другого жилья по части 1 статьи 91 ЖК РФ. Подробнее о таких спорах — в материале «Выселение из муниципального дома без предоставления другого жилья: анализ правовых оснований и защита ваших прав».

Можно ли выселить родителя, лишенного родительских прав?

Да. Если суд признал невозможным совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены этих прав, такие граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если иное не предусмотрено законом субъекта РФ (часть 2 статьи 91 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ). Закон субъекта РФ может предусмотреть и более мягкий вариант — выселение в другое жилое помещение по договору социального найма размером по нормам общежития (часть 2 статьи 90 ЖК РФ). Требовать выселения вправе законные представители несовершеннолетних (в том числе родитель, не лишенный родительских прав, опекун или попечитель), орган опеки и попечительства или прокурор. Как разъяснил Пленум ВС РФ в пункте 40 постановления от 02.07.2009 № 14, иск подлежит удовлетворению, если суд в ходе разбирательства придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми.

Частые вопросы

Может ли наймодатель выселить нанимателя без суда?

Нет. Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке (часть 4 статьи 83 ЖК РФ), и выселение по статьям 84–91 ЖК РФ также производится только по решению суда. Смена замков, вывоз вещей или отключение коммунальных услуг вместо иска — незаконные действия, которые можно обжаловать.

Если погасить долг до суда, выселят ли за неоплату?

Основание статьи 90 ЖК РФ — неоплата непрерывно более шести месяцев подряд без уважительных причин (пункт 38 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Суд оценивает причины и период долга, поэтому погашение задолженности и документы об уважительных причинах (болезнь, потеря работы, задержка зарплаты) существенно укрепляют позицию нанимателя.

Что будет с договором, если наниматель уехал жить в другое место?

По части 3 статьи 83 ЖК РФ выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства означает расторжение договора со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Если выехал только один из членов семьи, а остальные продолжают проживать, договор сохраняется; спор о праве выехавшего на жилье решается в суде с учетом причин и характера выезда.

Можно ли отказаться от предложенной при сносе квартиры?

Можно, если она не отвечает требованиям статьи 89 ЖК РФ: находится за пределами населенного пункта, не благоустроена, меньше по общей площади или по числу комнат, чем прежнее жилье. Спор решает суд, и в его решении должно быть указано конкретное предоставляемое помещение (часть 3 статьи 89 ЖК РФ).

Краткая сводка: как прекращается договор социального найма

• Договор прекращается без суда при утрате (разрушении) жилья или смерти одиноко проживавшего нанимателя (часть 5 статьи 83 ЖК РФ).
• Расторгнуть договор можно по соглашению сторон, по воле нанимателя с письменного согласия членов семьи, выездом в другое место жительства, а по требованию наймодателя — только через суд (статья 83 ЖК РФ).
• При сносе, изъятии, переводе в нежилое, непригодности, реконструкции или передаче помещения религиозной организации выселяют с предоставлением равнозначного благоустроенного жилья (статьи 85 и 89 ЖК РФ).
• За неоплату более шести месяцев подряд без уважительных причин выселяют в жилье по нормам общежития — не менее 6 кв. м на человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ, пункт 38 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
• Без предоставления жилья выселяют только виновных нарушителей после предупреждения наймодателя, а также лишенных родительских прав при невозможности совместного проживания с детьми (статья 91 ЖК РФ, пункты 39–40 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Таким образом, лишить нанимателя социального жилья можно только по основаниям, прямо перечисленным в Жилищном кодексе РФ, и, за исключением добровольного расторжения, только через суд. Если Вы получили предупреждение наймодателя или иск о выселении, важно сразу установить, на какое основание ссылается истец, собрать доказательства уважительных причин или устранения нарушений и проверить, соответствует ли предлагаемое жилье требованиям закона. Грамотно выстроенная позиция нередко позволяет сохранить жилье или добиться предоставления равноценного помещения.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Выселение из квартиры
• Жилищные споры