Раздел ипотечного имущества при расторжении брака

Коротко: Ипотечная квартира, купленная в браке, — совместная собственность супругов независимо от того, на кого оформлен кредит (ст. 34 СК РФ), и делится в общем порядке. Но изменить состав заёмщиков или разделить сам долг перед банком без его согласия нельзя (ст. 391, 450 ГК РФ).

Ниже приведён подробный разбор того, как раздел ипотечной квартиры регулируют нормы Семейного и Гражданского кодексов, какую роль в этом играет банк-залогодержатель и что происходит с кредитом, если оба супруга указаны в договоре как созаёмщики.

Является ли ипотечная квартира совместной собственностью, если кредит оформлен на одного из супругов?

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое супругами в период брака, считается их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из них оно оформлено и кто вносил платежи. Это правило распространяется и на квартиру, купленную по ипотеке, если кредитные средства были использованы на нужды семьи, — даже когда договор с банком подписан только одним супругом. Второй супруг сохраняет право на долю в квартире, даже не будучи стороной кредитного договора.

При разделе имущества доли супругов признаются равными, если иное не установлено брачным договором или соглашением о разделе (статья 39 Семейного кодекса РФ). Суд вправе отступить от равенства долей, в частности исходя из интересов несовершеннолетних детей, оставшихся с одним из супругов. Общие долги, к которым относится ипотечный кредит, взятый на нужды семьи, распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям в имуществе (п. 3 ст. 39 СК РФ); отдельно закон закрепляет и право банка-кредитора требовать погашения такого долга за счёт общего имущества супругов, если доказано, что кредит использован на нужды семьи (п. 2 ст. 45 СК РФ).

Можно ли разделить ипотеку без согласия банка?

Банк — самостоятельная сторона кредитного договора, и раздел имущества между супругами сам по себе не меняет условия этого договора. Изменение или расторжение договора допускается, по общему правилу, только по соглашению сторон (статья 450 Гражданского кодекса РФ), поэтому даже когда суд признаёт квартиру совместной собственностью и делит доли, для банка заёмщиком по-прежнему остаётся тот, кто указан в кредитном договоре, — именно с него банк вправе требовать платежи.

Чтобы формально закрепить новое распределение обязанностей по кредиту, супругам, как правило, приходится обращаться в банк — на практике доступны два основных пути:

• заключить с банком соглашение об изменении условий кредита с переводом долга на одного из супругов — это возможно только с согласия банка как кредитора (статья 391 Гражданского кодекса РФ);
• договориться о денежной или имущественной компенсации доли второго супруга, сохранив прежний состав заёмщиков перед банком без изменения кредитного договора.

Что будет с ипотекой, если оба супруга — созаёмщики?

Если кредитный договор с самого начала оформлен на обоих супругов как на созаёмщиков, развод сам по себе никак не меняет их отношения с банком: оба остаются обязанными перед банком солидарно, то есть банк вправе требовать полного погашения долга как с обоих сразу, так и с любого из них по отдельности, независимо от того, кто фактически проживает в квартире (статьи 322, 323 Гражданского кодекса РФ). Раздельное проживание, новый брак или отказ от пользования квартирой не освобождают бывшего супруга-созаёмщика от обязанности платить по графику.

Если один из созаёмщиков продолжает вносить платежи за обоих, он вправе впоследствии потребовать от второго возмещения выплаченного сверх его собственной доли — это право регресса между содолжниками (статья 325 Гражданского кодекса РФ), которое обычно реализуется через суд при отсутствии добровольной договорённости. А если платежи по кредиту прекращаются вовсе, банк вправе взыскать задолженность с любого из созаёмщиков и обратить взыскание на заложенную квартиру независимо от раздела имущества между супругами (статьи 348, 349 Гражданского кодекса РФ).

Исключить одного из супругов из числа созаёмщиков можно только с согласия банка на перевод долга (статья 391 Гражданского кодекса РФ) — банк вправе отказать, если платёжеспособность оставшегося заёмщика вызывает сомнения; в этом случае супруги на практике чаще выбирают один из вариантов раздела, разобранных ниже.

Какие есть варианты раздела ипотечной квартиры на практике?

Единого «автоматического» варианта закон не предусматривает — порядок раздела ипотечной квартиры стороны согласовывают сами либо определяют через суд вместе с общим разделом имущества. На практике встречаются три основных сценария.

Промежуточный шаг — реструктуризация кредита в банке (изменение графика или размера платежа без смены заёмщиков): она не решает вопрос раздела квартиры между супругами, но может снизить долговую нагрузку на переходный период, пока оба супруга сохраняют статус созаёмщиков.

Как оформить раздел ипотеки соглашением супругов?

Пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ позволяет супругам разделить общее имущество, включая ипотечную квартиру, по нотариально удостоверенному соглашению — без обращения в суд. В нём можно закрепить:

• кто из супругов выплачивает ипотеку после развода;
• в чью собственность — единолично или в долях — переходит квартира;
• в каком порядке и размере второй супруг получает компенсацию своей доли.

Важная оговорка: такое соглашение регулирует отношения только между супругами и не заменяет согласие банка на изменение кредитного договора. Пока перевод долга не оформлен банком, обязанным по кредиту для банка остаётся тот, кто указан заёмщиком (или оба супруга, если они выступают созаёмщиками), — независимо от того, что стороны решили между собой.

Что даёт брачный договор при разделе ипотечной квартиры?

Если супруги заранее заключили брачный договор, его условия имеют приоритет перед общим режимом совместной собственности (глава 8 Семейного кодекса РФ, статьи 40–44). В брачном договоре можно заранее определить:

• кто станет собственником ипотечной квартиры при расторжении брака;
• как будут распределяться платежи по кредиту до и после развода;
• у кого будет право на продажу квартиры или выкуп доли другого супруга.

Брачный договор не отменяет необходимость согласия банка на изменение состава заёмщиков по уже заключённому кредитному договору, но заранее снимает большинство споров о судьбе квартиры между самими супругами. Подробный разбор того, чем брачный договор отличается от обычного соглашения о разделе имущества применительно именно к ипотечной квартире, — в материале «Брачный договор или соглашение: быстро и грамотно поделить ипотечную квартиру перед разводом».

Частые вопросы

Учитывается ли материнский капитал при разделе ипотечной квартиры?

Если для покупки или погашения ипотеки использовался материнский капитал, доли детей в квартире должны быть выделены отдельно (статья 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ) и в раздел имущества между супругами не входят — делится только та часть, которая приходится на самих супругов. Частые ошибки при таком разделе разобраны в материале «Ошибки при разделе квартиры с ипотекой и материнским капиталом: как не потерять свою долю».

Может ли банк потребовать досрочного погашения ипотеки из-за развода?

Сам по себе факт расторжения брака не входит в основания для одностороннего изменения или расторжения кредитного договора банком (статьи 450, 451 Гражданского кодекса РФ). Банк реагирует на нарушение графика платежей, а не на семейное положение заёмщика: пока платежи вносятся вовремя, требовать досрочного погашения только из-за развода банк не вправе.

Что будет, если после развода один из созаёмщиков перестанет платить по ипотеке?

Банк вправе требовать погашения всей задолженности с любого из созаёмщиков независимо от того, кто фактически не платит (статьи 322, 323 Гражданского кодекса РФ), а при длительной просрочке — обратить взыскание на квартиру как предмет залога (статьи 348, 349 Гражданского кодекса РФ). Что происходит с квартирой, если неплатящий супруг оказывается ещё и банкротом, — в материале «Ипотека при банкротстве супруга: что будет с квартирой».

Нужно ли согласие второго супруга на продажу ипотечной квартиры после развода?

Пока квартира остаётся в общей собственности бывших супругов, для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга — оно обязательно для сделок с недвижимостью, требующих государственной регистрации (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Дополнительно потребуется согласие банка как залогодержателя — без него снять обременение и завершить сделку не получится.

Как наличие несовершеннолетних детей влияет на раздел ипотечной квартиры?

Само по себе наличие детей не меняет общий порядок раздела: доли супругов остаются равными. Но суд вправе отступить от равенства долей, увеличив долю супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети, если этого требуют их интересы (пункт 2 статьи 39 Семейного кодекса РФ); конкретный размер отступления от равенства закон не устанавливает — он определяется судом в каждом деле отдельно.

Краткая сводка: раздел ипотечной квартиры при разводе

• Ипотечная квартира, купленная в браке, — совместная собственность супругов независимо от того, на кого оформлен кредитный договор (статья 34 СК РФ).
• Доли супругов при разделе признаются равными, если иное не установлено соглашением или брачным договором; суд может отступить от равенства в интересах несовершеннолетних детей (статья 39 СК РФ).
• Общий ипотечный долг, взятый на нужды семьи, распределяется между супругами пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).
• Изменить состав заёмщиков или перевести долг на одного из супругов без согласия банка нельзя (статьи 391, 450 ГК РФ).
• Созаёмщики отвечают перед банком солидарно независимо от развода, а при просрочке банк вправе обратить взыскание на квартиру (статьи 322, 323, 348, 349 ГК РФ).
• Нотариальное соглашение о разделе имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ) или брачный договор (глава 8 СК РФ) позволяют заранее определить судьбу квартиры и снизить риск судебного спора.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Семейные споры: расторжение брака, раздел имущества, лишение родительских прав