Считается ли дом, поделённый на двух хозяев с отдельным входом, квартирой?

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, считается ли дом поделённый на двух хозяев с отдельным входом, квартирой?

Добрый день!

Коротко: Отдельный вход сам по себе не делает половину дома квартирой. Квартирой помещение признаётся только в составе многоквартирного дома (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ); иначе это жилой дом в долевой собственности или, после раздела, дом блокированной застройки.

Ниже разберём, чем квартира по закону отличается от жилого дома и дома блокированной застройки, как технически оформляется раздел дома между двумя хозяевами и что этот выбор даёт на практике.

Чем квартира отличается от жилого дома по Жилищному кодексу?

Жилищный кодекс РФ различает эти понятия по прямому указанию закона, а не по бытовым признакам вроде «отдельный вход» или «своя кухня». Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании. Квартирой же по ч. 3 ст. 16 ЖК РФ признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в этом доме.

Ключевое слово здесь — «в многоквартирном доме». Многоквартирным домом по ст. 15 ЖК РФ считается здание, в котором есть не только обособленные жилые помещения, но и общее имущество собственников — согласно ст. 36 ЖК РФ это, в частности, лестницы, крыша, инженерные коммуникации и земельный участок под домом, принадлежащие собственникам на праве общей долевой собственности. Если дом разделён на две половины с самостоятельными входами, отдельными системами отопления и водоснабжения и без помещений, которыми хозяева пользуются совместно, — признак многоквартирного дома обычно отсутствует. Поэтому такая половина, даже физически изолированная, в большинстве случаев не превращается в квартиру автоматически: с точки зрения ЕГРН она остаётся либо частью жилого дома, либо, при должном оформлении, отдельным домом блокированной застройки (ст. 289 ГК РФ прямо связывает статус квартиры именно с многоквартирным домом).

Что такое дом блокированной застройки и чем он отличается от «дома на два хозяина»?

С 1 марта 2022 года в законодательстве появилось отдельное понятие для построек, похожих на описанную в вопросе. Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ дополнил статью 1 Градостроительного кодекса РФ определением дома блокированной застройки: это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проёмов, расположенный на отдельном земельном участке и имеющий самостоятельный выход на территорию общего пользования. До этой реформы статус подобных построек в разных регионах и ведомствах определялся по-разному — отсюда и вопросы вроде «дом на два хозяина — это квартира или нет».

Принципиальное отличие дома блокированной застройки от бытового «дома на два хозяина с отдельным входом» — не в самом факте раздельных входов, а в оформлении. Каждый блок такого дома должен стоять на своём отдельном земельном участке (раздел проводится по правилам ст. 11.4 ЗК РФ), иметь глухую стену без проёмов со смежным блоком и получить статус самостоятельного объекта недвижимости с собственным кадастровым номером. Пока участок и сам дом юридически остаются единым объектом в общей долевой собственности двух хозяев, наличие двух входов ничего не меняет: перед законом это один жилой дом, а не квартира и не два отдельных дома.

Как оформить раздел дома на двух хозяев: через суд или по соглашению?

Раздел жилого дома, который находится в общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ), проходит по одному из двух путей. Если оба хозяина согласны, раздел или выдел доли в натуре оформляется соглашением (ст. 252 ГК РФ): стороны фиксируют, какая часть дома и в каких границах переходит каждому, и заказывают технический план у кадастрового инженера, который подтверждает, что образуемые части соответствуют признакам самостоятельных объектов — отдельные входы, отсутствие общих несущих коммуникаций, а по возможности и отдельные земельные участки. На основании этого документа Росреестр ставит каждую часть на государственный кадастровый учёт как отдельный объект — эту процедуру регулирует статья 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», посвящённая особенностям учёта при образовании объектов из уже существующего.

Если один из хозяев против раздела или стороны не могут договориться о границах частей, вопрос решается в суде по правилам ст. 252 ГК РФ: суд назначает строительно-техническую экспертизу, которая отвечает, возможен ли раздел дома в натуре без несоразмерного ущерба его назначению, и предлагает варианты. Когда доля одного из собственников слишком мала для выдела в натуре, суд вправе присудить ему денежную компенсацию от другого собственника взамен доли — но, по общему правилу, только с согласия этого собственника. До завершения раздела оба хозяина продолжают владеть и пользоваться домом по правилам ст. 247 ГК РФ — по соглашению между собой либо, при его отсутствии, в порядке, который определит суд. Похожая ситуация — когда половины дома уже фактически изолированы и второй хозяин не против раздела — подробно разобрана в статье «Можно ли без суда выделить долю в натуре в доме на 2-х хозяев?».

Влияет ли статус дома или квартиры на налог на имущество?

Да, и это одно из немногих практических отличий, о которых стоит знать заранее. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц считается по кадастровой стоимости объекта за вычетом необлагаемой площади, а размер этого вычета прямо зависит от вида объекта по ст. 403 НК РФ: для целого жилого дома вычитается кадастровая стоимость 50 кв. м, а для квартиры и для части жилого дома — только 20 кв. м. Иначе говоря, если раздел дома оформлен как выдел двух отдельных домов блокированной застройки, каждый собственник получает вычет как за отдельный дом, а если объект в ЕГРН значится как «часть жилого дома» без выдела в натуре — вычет вдвое меньше, как у квартиры.

Частые вопросы

Можно ли продать свою половину дома, не оформляя раздел?

Да, но в этом случае продаётся не отдельный объект, а доля в праве общей долевой собственности на дом целиком. У второго собственника есть преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продаётся (ст. 250 ГК РФ), поэтому продавец обязан сначала письменно предложить долю ему и лишь при отказе или молчании в течение месяца — продавать постороннему покупателю.

Что делать, если сосед не согласен на раздел дома в натуре?

Обратиться в суд с иском о разделе дома или выделе доли в натуре по правилам ст. 252 ГК РФ. Суд назначит экспертизу, которая определит, возможен ли раздел без несоразмерного ущерба дому, и при необходимости утвердит один из предложенных экспертом вариантов раздела либо присудит денежную компенсацию тому, чью долю выделить в натуре нельзя.

Как узнать, чем официально числится моя половина дома — домом, квартирой или долей?

Точный статус объекта указан в выписке из ЕГРН в графах «вид объекта недвижимости» и «наименование». Заказать выписку можно через МФЦ, портал госуслуг или сайт Росреестра — бытовое название «полдома» или «квартира» в разговоре ни на что не влияет, значение имеет только запись в реестре.

Обязательно ли разделять земельный участок, чтобы оформить дом блокированной застройки?

Да, один из признаков дома блокированной застройки по ст. 1 Градостроительного кодекса РФ — расположение каждого блока на отдельном земельном участке. Раздел участка проводится по правилам ст. 11.4 ЗК РФ и возможен, только если из него можно образовать два самостоятельных участка, каждый из которых соответствует минимальным размерам, установленным для соответствующей территориальной зоны.

Что если дом технически нельзя разделить на изолированные части?

Тогда объект остаётся в общей долевой собственности, а порядок пользования домом и участком либо определяется соглашением совладельцев, либо, если договориться не получается, устанавливается судом на основании ст. 247 ГК РФ — с учётом сложившегося порядка пользования и вклада каждого собственника.

Краткая сводка: дом на двух хозяев и квартира — в чём разница

• Квартирой признаётся только структурно обособленное помещение в многоквартирном доме с общим имуществом собственников (ч. 3 ст. 16, ст. 15, ст. 36 ЖК РФ) — отдельный вход сам по себе этого не создаёт.
• Дом, поделённый между двумя хозяевами без общего имущества, по умолчанию остаётся жилым домом в общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ).
• С 2022 года такой дом можно законно оформить как дом блокированной застройки — два отдельных дома на отдельных участках, разделённых глухой стеной без проёмов (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, введена Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ; раздел участка — ст. 11.4 ЗК РФ).
• Раздел дома оформляется соглашением сторон и техническим планом либо, при споре, через суд по правилам ст. 252 ГК РФ, а постановка на кадастровый учёт — по ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• От статуса объекта в ЕГРН зависит налоговый вычет по налогу на имущество: 50 кв. м для целого жилого дома против 20 кв. м для квартиры или части жилого дома (ст. 403 НК РФ).

Таким образом, дом, поделённый между двумя хозяевами и имеющий отдельные входы, сам по себе квартирой не становится: он остаётся жилым домом в долевой собственности, если стороны не оформили официальный раздел, либо превращается в отдельные дома блокированной застройки после раздела земельного участка, технического плана и постановки на кадастровый учёт. Статус помещения определяется не бытовым устройством, а записью в ЕГРН и соответствием требованиям ч. 3 ст. 16 ЖК РФ.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Как произвести раздел жилого дома в натуре?