Квартира приватизирована и находится в долевой собственности: половина у меня, половина у мамы. В квартире зарегистрирована и проживает сестра, она привела сожителя, съезжать они отказываются. Как можно удалить сожителя из квартиры? И если мама оформит свою долю на меня по дарственной, смогу ли я потом продать квартиру или прописка сестры станет помехой? Должна ли я буду предоставлять ей какую-либо жилплощадь?
Здравствуйте!
Коротко: постороннего, вселённого в долевую квартиру без согласия всех сособственников, выселяют через суд — по статье 304 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ. Прописка сестры продаже квартиры не препятствует, а предоставлять ей другое жильё Вы не обязаны.
Ниже приведён подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.
Как выселить сожителя сестры, если он не член семьи собственников?
Начать нужно с того, на каком основании человек вообще находится в квартире. Собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса РФ), а жилое помещение вправе использовать для проживания и предоставлять во владение и пользование другим лицам (статья 288 Гражданского кодекса РФ, части 1 и 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ). Круг тех, кто пользуется квартирой наравне с собственником, закон очерчивает узко: это супруг, дети и родители собственника, проживающие совместно с ним, а другие родственники и иные граждане — только если собственник вселил их именно как членов своей семьи (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ). Сожитель сестры под это описание не подходит: он не член Вашей семьи и не член семьи Вашей мамы, вселять его как члена семьи никто из собственников не решал.
Здесь работает главный правовой довод Вашей ситуации. Квартира находится в общей долевой собственности, а владение и пользование таким имуществом осуществляются по соглашению всех участников; распоряжение общим имуществом тоже возможно только по соглашению всех сособственников (статьи 246 и 247 Гражданского кодекса РФ). Это значит, что вселить в квартиру постороннего человека нельзя ни решением одного сособственника, ни тем более решением зарегистрированного жильца, который собственником не является вовсе. Сестра, пользующаяся квартирой, своего права пользования третьим лицам не передаёт и вселять их не может — иначе Ваша доля и доля мамы использовались бы вопреки Вашей воле. Подробнее о правомочиях участников общей собственности мы разбирали в материале «Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками».
Способ защиты в таком случае — не спор о выписке, а требование устранить нарушение Вашего права собственности, не связанное с лишением владения: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ). Применительно к жилью это оформляется как иск о выселении: если гражданин занимает жилое помещение без законных оснований либо его право пользования прекратилось, он обязан освободить помещение, а при отказе выселяется по требованию собственника на основании решения суда (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ). Использовать жильё можно только по назначению — для проживания (статья 17 Жилищного кодекса РФ), и это ещё один аргумент против самовольного вселения. Условия удовлетворения таких требований разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 (защита права собственности, требования по статье 304 Гражданского кодекса РФ) и в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 (применение статьи 31 Жилищного кодекса РФ и выселение).
Важная деталь: если сожитель не зарегистрирован в квартире, требование формулируется как выселение и признание не приобретшим право пользования жилым помещением. Если он всё же успел зарегистрироваться по месту жительства, к тому же иску добавляется требование о снятии с регистрационного учёта — само по себе оно производно от прекращения права пользования. Полицию к решению вопроса привлечь можно, но она не выселяет: участковый лишь фиксирует факт проживания постороннего, а выселение — исключительно судебная процедура.
Что делать по шагам, чтобы выселить постороннего из квартиры?
- Зафиксируйте факт проживания постороннего: заявление участковому уполномоченному, акт о фактическом проживании с подписями соседей, обращение в управляющую организацию.
- Направьте сестре и её сожителю письменное требование освободить квартиру с разумным сроком — заказным письмом с описью вложения. Отказ или молчание станут доказательством того, что добровольно спор не решается.
- Соберите документы: выписку из ЕГРН о праве собственности на доли, документы о приватизации квартиры, справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах, доказательства вселения без согласия сособственников.
- Подготовьте исковое заявление по правилам статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ: истцами лучше выступить обоим сособственникам, ответчик — сожитель, требования — признать его не приобретшим право пользования и выселить (статья 304 Гражданского кодекса РФ, часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ). Образец иска по смежному требованию есть на сайте: «Образец искового заявления о снятии с регистрационного учета».
- Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры: иски о правах на жилые помещения рассматриваются по правилам исключительной подсудности (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Государственная пошлина по требованию неимущественного характера для граждан составляет 3 000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ; прежние 300 рублей действовали до вступления в силу изменений, внесённых Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ).
- Участвуйте в процессе: по делам о выселении прокурор вступает в дело для дачи заключения (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ). Дело в районном суде рассматривается в срок до двух месяцев со дня поступления заявления (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ).
- После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и предъявите его судебному приставу-исполнителю: выселение производится в порядке статьи 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Если ответчик был зарегистрирован, решение суда предъявляется в подразделение по вопросам миграции МВД России — снятие с учёта производится на основании вступившего в силу решения о выселении или признании утратившим право пользования (подпункт «е» пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
Смогу ли я продать квартиру, если мама подарит мне свою долю, а сестра остаётся прописанной?
Да, продать квартиру Вы сможете. После дарения обе доли соединяются у Вас, Вы становитесь единственным собственником и распоряжаетесь квартирой свободно (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Правило о преимущественном праве покупки, из-за которого сособственника нужно письменно извещать о цене и условиях продажи, действует только при продаже доли постороннему лицу (статья 250 Гражданского кодекса РФ) — к продаже квартиры целиком одним собственником оно не применяется. К дарению это правило тоже не относится: мама вправе подарить свою долю Вам, не спрашивая ничьего согласия, а нотариальная форма для сделки с долей обязательна. Чем отличаются права участников при продаже долей, мы разбирали в материале «Продажа доли в квартире: права второго собственника и охрана жилья».
Регистрация сестры по месту жительства сама по себе прав на квартиру не создаёт: регистрационный учёт — это лишь способ учёта граждан, он не может служить основанием ограничения или условием реализации прав (статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Юридически прописка продаже не препятствует: Росреестр зарегистрирует переход права и при наличии зарегистрированных лиц. Более того, переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ). Сестра пользуется квартирой как член семьи мамы-собственника, поэтому после дарения её право пользования по общему правилу прекращается, а если она откажется освободить жильё — прекращение права и выселение подтверждаются решением суда (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ).
Честно о практической стороне. Покупатели квартир с «лишними» зарегистрированными жильцами настороженны: обременения в ЕГРН нет, но новому собственнику может достаться судебный спор, поэтому такие объекты дольше продаются и торгуются в цене. Разумнее снять вопрос до сделки — либо добровольным снятием с учёта, либо решением суда. Если продавать приходится «как есть», в договор купли-продажи включают отдельные условия: перечень лиц, сохраняющих право пользования (это существенное условие договора продажи жилого помещения — пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ), обязанность продавца обеспечить снятие зарегистрированных лиц с учёта к конкретной дате, а также ответственность за нарушение этого срока (неустойка, право покупателя требовать возмещения убытков). Скрывать факт регистрации от покупателя нельзя: умолчание о таком условии — прямой путь к спору о расторжении договора и взысканию убытков.
Обязана ли я предоставить сестре другую жилплощадь?
По общему правилу — нет. Обязанность собственника обеспечить другого человека жильём возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом, и Ваша ситуация к ним не относится. Первый такой случай: суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, — и только по их требованию (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ). Алиментных обязательств перед совершеннолетней трудоспособной сестрой у Вас нет, поэтому этот механизм не работает. Той же нормой суд может сохранить за бывшим членом семьи собственника право пользования на определённый срок, если у человека нет оснований приобрести другое жильё и имущественное положение не позволяет себя обеспечить; такой срок суд устанавливает с учётом обстоятельств, разъяснённых в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.
Второй случай — самый важный именно для приватизированной квартиры. Если на момент приватизации сестра имела равное с приватизировавшими право пользования квартирой и отказалась от участия в приватизации, за ней сохраняется бессрочное право пользования жильём: действие правила о прекращении права пользования бывшего члена семьи на неё не распространяется (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Такое право переживает и дарение, и продажу — новый собственник получает квартиру вместе с этим жильцом. Поэтому прежде чем планировать сделку, поднимите документы о приватизации и посмотрите, участвовала ли сестра в приватизации и не оформляла ли отказ. Третий случай — завещательный отказ: гражданин, которому по завещанию предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется им наравне с собственником в течение срока, установленного завещанием, и переход права собственности этого права не прекращает (статья 33 Жилищного кодекса РФ). Наконец, право пользования может вытекать из соглашения с собственником (часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ) — например, из условия договора дарения о сохранении за дарителем права проживания.
Если ни одного из этих оснований нет, требовать от Вас «выделить метры», купить комнату или оплатить наём сестра не вправе, а суд такое требование не удовлетворит: закон не знает общей обязанности собственника обеспечивать жильём совершеннолетних родственников.
Кто и на каком основании живёт в квартире: сводная таблица
| Кто проживает | На каком основании | Можно ли выселить |
|---|---|---|
| Сожитель сестры — не собственник, вселён без согласия сособственников | Законного основания нет: владение и пользование долевой квартирой — по соглашению всех участников (статьи 246 и 247 Гражданского кодекса РФ) | Да, по суду: устранение нарушения права собственности и выселение (статья 304 Гражданского кодекса РФ, часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ) |
| Сестра — зарегистрирована, вселена как член семьи мамы-собственника | Право пользования наравне с собственником (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ) | После дарения доли право пользования по общему правилу прекращается (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ); при отказе освободить жильё — иск о выселении |
| Сестра, отказавшаяся от участия в приватизации | Бессрочное право пользования (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ) | Нет: право сохраняется и при дарении, и при продаже квартиры |
| Бывший член семьи, которому суд сохранил право пользования на срок | Решение суда (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ) | Только по истечении установленного судом срока или если отпали обстоятельства, послужившие основанием |
| Мама после дарения доли | Соглашение с новым собственником, в том числе условие договора дарения о проживании (часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ) | Нет, пока действует соглашение |
| Получатель по завещательному отказу | Завещание (статья 33 Жилищного кодекса РФ) | Нет в течение срока, указанного в завещании; смена собственника права не прекращает |
Частые вопросы
Сколько времени занимает дело о выселении?
Районный суд рассматривает такое дело в срок до двух месяцев со дня поступления заявления (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ). Решение вступает в силу через месяц, если его не обжаловали (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ). С учётом подготовки документов и возможной апелляции реалистичный ориентир — от трёх до шести месяцев, а по делам о выселении в процессе участвует прокурор (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Что делать, если после решения суда человек снова вселился?
Решение о выселении исполняется принудительно: судебный пристав-исполнитель освобождает помещение от выселяемого, его имущества и запрещает пользоваться помещением (статья 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ). Если человек вселился повторно, пристав вправе провести повторное выселение в рамках того же исполнительного производства; заявление подаётся приставу, а факт нового вселения фиксируется обращением к участковому.
Может ли сестра вселять жильцов или сдавать комнату, раз она прописана?
Нет. Право сдавать жильё внаём и предоставлять его во владение другим лицам принадлежит собственнику (часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ), а в долевой квартире такое решение принимается по соглашению всех сособственников (статьи 246 и 247 Гражданского кодекса РФ). Зарегистрированный жилец, не имеющий доли, распоряжаться квартирой не может: он вправе лишь сам пользоваться помещением по назначению (статья 17 Жилищного кодекса РФ).
Сохранит ли мама право жить в квартире после дарения доли?
После дарения мама перестаёт быть собственником, поэтому её проживание опирается на соглашение с Вами как с новым собственником (часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ). Чтобы вопрос не зависел от отношений в будущем, условие о сохранении за дарителем права пользования квартирой прямо включают в договор дарения; нотариус, удостоверяющий сделку с долей, такое условие оформит.
Краткая сводка: выселение сожителя, продажа квартиры и права сестры
- Вселение в квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, возможно только по соглашению всех сособственников (статьи 246 и 247 Гражданского кодекса РФ) — зарегистрированный жилец, не имеющий доли, вселять посторонних не вправе.
- Сожитель сестры не член семьи собственников (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ), поэтому подаётся иск об устранении нарушения права собственности и выселении (статья 304 Гражданского кодекса РФ, часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ) в районный суд по месту нахождения квартиры.
- Государственная пошлина по неимущественному требованию для граждан — 3 000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ), по делу о выселении даёт заключение прокурор (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ).
- Регистрация по месту жительства прав на жильё не порождает (статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1) и продаже квартиры не препятствует; переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ).
- Предоставлять сестре другое жильё Вы не обязаны: такая обязанность возникает лишь в случаях, названных законом, — алиментные обязательства перед бывшим членом семьи (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ), отказ от приватизации (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), завещательный отказ (статья 33 Жилищного кодекса РФ).
- Ориентиры практики по спорам о пользовании жильём и выселении: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 и постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010.
Таким образом, сожителя, вселённого без согласия сособственников, выселяют по решению суда, и для этого достаточно Вашего с мамой обращения с иском. Дарение доли делает Вас единственным собственником: продать квартиру Вы сможете, а регистрация сестры сделке не помешает, хотя вопрос лучше закрыть до продажи. Предоставлять сестре жильё Вы не обязаны — но обязательно проверьте документы о приватизации: отказ от участия в ней даёт бессрочное право пользования, которое переживёт и дарение, и продажу.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
