Коротко: После полного погашения обязательства регистрационная запись об ипотеке в ЕГРН снимается по заявлению — совместному от залогодателя и залогодержателя либо от владельца закладной — в течение трёх рабочих дней; если заявление подать невозможно, обременение снимается через суд.
Ниже приведён подробный разбор оснований возникновения ипотеки в силу закона, порядка и документов для снятия обременения, а также вариантов действий на случай, когда добровольно решить вопрос не получается.
Когда на жилое помещение возникает ипотека в силу закона?
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Чаще всего на практике встречается ситуация, когда жильё приобретается с рассрочкой платежа или за счёт кредитных средств, — в этом случае ипотека в пользу продавца или банка возникает автоматически, в силу закона, без отдельного договора залога. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга полностью либо в части, предусмотренной договором (статья 3 того же Закона), и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (статья 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Пока запись об ипотеке не погашена, распоряжаться жильём без согласия залогодержателя — например, продать или подарить его — сложно: обременение видно любому покупателю по выписке из ЕГРН.
Кто подаёт заявление и в какой срок погашается запись об ипотеке?
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 11 статьи 53). По общему правилу, если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления в орган регистрации прав (пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Таким образом, в случае исполнения обязательств регистрационная запись об ипотеке погашается:
- в течение трех рабочих дней по заявления владельца закладной;
- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
- заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме
- решением суда о прекращении ипотеки.
Какие документы понадобятся — в зависимости от способа расчёта по обязательству?
Набор документов для заявления о снятии обременения зависит от того, каким образом было исполнено обязательство, обеспеченное ипотекой в силу закона:
| Способ погашения обязательства | Кто подаёт заявление | Какие документы прилагаются |
|---|---|---|
| Рассрочка платежа по договору купли-продажи (между гражданами, без банка) | Совместно продавец и покупатель | Совместное заявление сторон и документ, подтверждающий полный расчёт (расписка продавца, платёжные документы) |
| Ипотечный кредит банка, оформлена закладная | Владелец закладной (банк) либо совместно заёмщик и банк | Закладная с отметкой владельца закладной об исполнении обязательства в полном объёме |
| Ипотечный кредит без закладной (учёт по договору) | Совместно заёмщик и банк, либо банк самостоятельно — если он участвует в электронном взаимодействии с органом регистрации | Совместное заявление либо уведомление банка о полном погашении кредита |
| Расчёт с использованием средств материнского (семейного) капитала | Совместно стороны сделки | Заявление сторон и документ о перечислении средств материнского капитала (справка Социального фонда России) |
| Подать совместное заявление невозможно (смерть стороны, уклонение, ликвидация банка) | Заинтересованное лицо — через суд | Вступившее в законную силу решение суда о прекращении ипотеки либо о признании обременения отсутствующим |
Обращаем внимание: средства материнского капитала регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — если жильё приобреталось с их участием, стоит уточнить в Социальном фонде России, не требуются ли дополнительные документы для конкретной сделки.
Куда подавать заявление о снятии обременения ипотеки?
Заявление и приложенные документы подаются в орган регистрации прав — Росреестр — любым из доступных способов: через ближайший МФЦ, напрямую в территориальное подразделение Росреестра либо в электронном виде через личный кабинет на едином портале государственных услуг при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи. Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке во внесудебном порядке не взимается. Отдельно стоит учитывать, что часть банков-залогодержателей самостоятельно направляют в Росреестр в электронном виде сведения о полном исполнении обязательства по кредиту — в этом случае обращаться в МФЦ не требуется, запись погашается автоматически. Уточнить, применяет ли конкретный банк такой порядок и в какой срок, нужно непосредственно у него.
Что делать, если заявление подать невозможно — смерть стороны, уклонение или ликвидация банка?
Для снятия с объекта недвижимости обременения ипотеки в силу закона по общему правилу необходимо обратиться с соответствующим заявлением. Однако после исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, случается так, что подать заявление невозможно: сторона, в пользу которой установлена ипотека, умерла и наследственное дело не завершено, уклоняется от обращения в регистрирующий орган, либо банк-залогодержатель ликвидирован и правопреемника у него нет. Во всех этих случаях следует обращаться в суд с исковым заявлением о прекращении ипотеки либо о признании обременения отсутствующим.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ровно эта конструкция применяется, когда обязательство по факту исполнено, а погасить запись во внесудебном порядке невозможно из-за отсутствия второй стороны — в том числе ликвидированного без правопреемства банка.
Подробнее о том, в каких случаях такой иск применим и как его отличает от других способов защиты права, — в материале «иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим — исключительный способ защиты».
Частые вопросы
Нужно ли платить государственную пошлину за снятие обременения ипотеки?
Нет. Погашение регистрационной записи во внесудебном порядке по заявлению государственной пошлиной не облагается. Пошлина уплачивается только при обращении в суд — по общим правилам искового производства, если добровольно решить вопрос не удаётся.
Как проверить, что обременение действительно снято?
Закажите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В разделе о зарегистрированных ограничениях и обременениях после погашения записи сведения об ипотеке отсутствуют.
Сколько времени занимает снятие обременения ипотеки?
При обращении с заявлением во внесудебном порядке — три рабочих дня со дня поступления заявления в орган регистрации прав (пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). При обращении в суд срок зависит от хода рассмотрения дела и обычно занимает несколько месяцев.
Можно ли снять ипотеку в силу закона, если рассрочку предоставил не банк, а продавец по договору купли-продажи?
Да. В этом случае совместное заявление о погашении записи подают продавец и покупатель, приложив документы, подтверждающие полный расчёт по договору — расписку продавца или платёжные документы.
Что делать, если продавец, в пользу которого установлена ипотека, умер, а наследники неизвестны или уклоняются от подачи заявления?
Обратиться в суд с иском о признании обременения отсутствующим либо о прекращении ипотеки (разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22). Круг ответчиков и третьих лиц по такому делу определяется с учётом состояния наследственного дела продавца — этот вопрос стоит обсудить с адвокатом до подачи иска.
Краткая сводка: снятие обременения ипотеки в силу закона
- Ипотека в силу закона возникает автоматически при рассрочке платежа или использовании кредитных средств для покупки жилья и подлежит государственной регистрации (статьи 2, 3 и 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
- Основание для погашения записи — Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ и пункт 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Во внесудебном порядке запись погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления заявления (пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
- Заявление подаётся владельцем закладной, совместно залогодателем и залогодержателем, либо залогодателем с закладной, содержащей отметку об исполнении обязательства.
- Если совместное заявление подать невозможно (смерть стороны, уклонение, ликвидация банка), обременение снимается по решению суда — путём предъявления иска о признании обременения отсутствующим (Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22).
- Государственная пошлина за внесудебное погашение записи не взимается.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
Адвокаты нашего адвокатского бюро готовы оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Офисы бюро работают в Москве, Санкт-Петербурге и Самаре.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
