Адвокат по финансовым вопросам: как залогодержателю оставить имущество у себя

Коротко: Залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой вместо торгов, если стороны договорились о внесудебном порядке обращения взыскания и залогодатель ведёт предпринимательскую деятельность (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ). Цена не может быть ниже рыночной стоимости, а разница сверх долга возвращается залогодателю.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Когда залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой вместо торгов?

По общему правилу заложенное имущество продаётся, а требования кредитора удовлетворяются из вырученных денег. Оставление предмета залога за собой — исключение из этого правила, и закон допускает его только при совпадении нескольких условий. Первое условие относится к самому долгу: взыскание на предмет залога обращается при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного обязательства, причём в обращении взыскания отказывают, если нарушение крайне незначительно и размер требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (статья 348 ГК РФ). Второе условие — порядок обращения взыскания: он должен быть внесудебным, то есть стороны заключили соответствующее соглашение либо включили такое условие в договор залога (статья 349 ГК РФ). Третье условие — предпринимательский характер отношений: соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть предусмотрено оставление предмета залога за залогодержателем, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ). Четвёртое условие — цена: имущество оценивается по цене и на иных условиях, которые определены соглашением, но не ниже рыночной стоимости. Обойти это требование договорённостью о символической оценке нельзя: заниженная цена — типичное основание для спора о нарушениях при внесудебной реализации.

Само по себе право оставить вещь за собой не означает, что залогодержатель обязан этим правом пользоваться. Это лишь один из допустимых способов реализации наряду с продажей с торгов и продажей предмета залога другому лицу по цене не ниже рыночной с удержанием суммы обеспеченного обязательства. Какой из вариантов выгоднее, зависит от ликвидности вещи, размера долга и от того, нужен ли кредитору сам актив или деньги. Подробнее о наборе доступных вариантов мы писали в материале Какими способами можно реализовать заложенное имущество: что допускает закон.

Чем отличаются требования к движимому имуществу и к недвижимости?

Разница принципиальная, и именно на ней чаще всего спотыкаются кредиторы. Для движимых вещей достаточно, чтобы предпринимательскую деятельность вёл залогодатель. Для ипотеки требования жёстче: оставление предмета ипотеки за залогодержателем допускается, когда обе стороны договора — юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, а обеспеченное ипотекой обязательство связано с предпринимательской деятельностью (пункты 2 и 3 статьи 55, статья 59.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Если хотя бы одна сторона — гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, либо кредит был потребительским, внесудебное оставление недвижимости за банком или иным кредитором невозможно.

Как оформить оставление предмета залога за собой: порядок действий

Специальной пошаговой процедуры закон не устанавливает — он задаёт обязательные точки, которые кредитор должен пройти. На практике последовательность выглядит так.

1. Проверьте основание. Убедитесь, что обеспеченное обязательство нарушено и нарушение не относится к крайне незначительным, при которых обращение взыскания не допускается (статья 348 ГК РФ).
2. Проверьте документы. В договоре залога или в отдельном соглашении должно быть прямо записано и условие о внесудебном порядке, и условие об оставлении предмета залога за залогодержателем с порядком определения цены (статьи 349 и 350.1 ГК РФ).
3. Направьте уведомление. Залогодержатель уведомляет залогодателя и должника о начале обращения взыскания на предмет залога и о том, что оставляет его за собой (пункт 8 статьи 349 ГК РФ).
4. Выдержите срок. Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения уведомления залогодателем и должником, если иной срок не установлен законом или договором (пункт 8 статьи 349 ГК РФ).
5. Получите вещь. Если предмет залога ещё не передан, залогодержатель вправе потребовать его передачи (пункт 4 статьи 350.1 ГК РФ).
6. Оформите права на недвижимость. По ипотеке подаётся заявление в орган регистрации прав; к нему прилагаются нотариально удостоверенный договор об ипотеке с отметкой об исполнительной надписи нотариуса, заявление об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение этого заявления залогодателем (пункт 3 части 1 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункт 4 статьи 55 Закона об ипотеке).
7. Рассчитайтесь. Если стоимость имущества превышает размер обеспеченного требования, залогодержатель выплачивает залогодателю разницу (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 55 Закона об ипотеке).

Каждый шаг стоит фиксировать документально: дата вручения уведомления определяет момент, с которого отсчитывается срок до реализации, а отчёт независимого оценщика подтверждает, что вещь принята не ниже рыночной стоимости. Именно эти два документа чаще всего исследует суд, если залогодатель впоследствии оспаривает внесудебное обращение взыскания.

Когда оставить заложенное имущество за собой нельзя?

Внесудебный порядок закрыт для целого ряда ситуаций, и в них вопрос об оставлении вещи за кредитором даже не возникает: взыскание обращается только по решению суда. Закон относит к таким случаям, в частности, следующие.

• Предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, — кроме случая, когда соглашение о внесудебном порядке заключено после появления оснований для обращения взыскания (статья 349 ГК РФ).
• Предмет залога имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (статья 349 ГК РФ).
• Залогодатель — физическое лицо, в установленном порядке признанное безвестно отсутствующим (статья 349 ГК РФ).
• Заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разные порядок обращения взыскания или способы реализации (статья 349 ГК РФ).
• Имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям (статья 349 ГК РФ).
• Для отчуждения имущества требуется согласие или разрешение другого лица либо органа, а также если имущество ограничено в обороте (статья 349 ГК РФ).

Отдельное ограничение действует по субъектному составу: если залогодатель — гражданин, не ведущий предпринимательскую деятельность, оставление предмета залога за залогодержателем недоступно даже при действующем соглашении о внесудебном порядке, поскольку такой способ реализации закон связывает именно с предпринимательским статусом (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ). В ипотеке к этому добавляется требование о предпринимательском характере обеспеченного обязательства и о статусе обеих сторон. Проверять эти обстоятельства нужно на момент заключения соглашения, а не только на момент просрочки: утрата статуса индивидуального предпринимателя способна обесценить заранее согласованный механизм.

Что делать, если торги уже назначены или не состоялись?

Оставление имущества за собой возможно и на «торговом» пути, но по другим правилам. Если реализация движимого предмета залога идёт через торги и они объявлены несостоявшимися, залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой ниже начальной продажной цены повторных торгов; если он не воспользуется этим правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается (статья 350.2 ГК РФ). Для ипотеки действует схожая конструкция: после объявления несостоявшимися повторных публичных торгов у залогодержателя есть месяц на то, чтобы приобрести (оставить за собой) заложенную недвижимость и зачесть в счёт покупной цены обеспеченные ипотекой требования, а если он этим правом не воспользуется, ипотека прекращается (статья 58 Закона об ипотеке).

Практический вывод отсюда простой: месячный срок после несостоявшихся повторных торгов пропускать нельзя — с его истечением кредитор теряет и вещь, и обеспечение, сохраняя лишь необеспеченное денежное требование к должнику. Поэтому решение о том, забирать актив или ждать продажи, лучше принимать заранее, ещё до объявления первых торгов, — вместе с оценкой того, готова ли организация принять непрофильное имущество на баланс и содержать его. Общий порядок обращения взыскания разобран в материале Как обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога по кредиту?.

Частые вопросы

Нужно ли отдельное согласие залогодателя, если условие об оставлении предмета залога за собой уже есть в договоре?

Отдельного согласия на каждый случай не требуется: способ реализации согласован сторонами заранее, и залогодержателю достаточно направить уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога (пункт 8 статьи 349 ГК РФ). Однако условие должно быть сформулировано определённо — с указанием способа реализации и порядка определения цены, не ниже рыночной стоимости (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ).

Что будет, если стоимость имущества меньше суммы долга?

Обязательство погашается только в размере стоимости принятого имущества. Недостающую сумму залогодержатель вправе получить из прочего имущества должника, но уже без преимущества, основанного на залоге, если иное не установлено законом или договором (статья 334 ГК РФ). Поэтому перед принятием вещи полезно сверить её рыночную оценку с остатком долга, процентами и неустойкой.

Действует ли ещё Закон Российской Федерации «О залоге»?

Нет, этот закон утратил силу, и правила о залоге движимых вещей содержатся в параграфе 3 главы 23 ГК РФ. Ссылаться в соглашениях и уведомлениях нужно на нормы Кодекса. Учёт залога движимого имущества ведётся через реестр уведомлений о залоге движимого имущества, ведение которого предусмотрено статьёй 339.1 ГК РФ, — запись в реестре влияет на приоритет залогодержателя.

Можно ли договориться об оставлении предмета залога за собой уже после просрочки?

Да. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время (статья 349 ГК РФ), в том числе когда долг уже просрочен. Более того, для единственного жилья гражданина именно момент заключения такого соглашения — после появления оснований для обращения взыскания — имеет решающее значение.

Куда обращаться, если залогодатель оспаривает оставление имущества за кредитором?

Спор рассматривается судом по правилам о подсудности требований, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество; выбор суда зависит от состава участников и характера требования — этот вопрос разобран в материале Подсудность споров, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество. Ключевые доказательства — уведомление, отчёт об оценке и расчёт разницы.

Краткая сводка: как залогодержателю оставить имущество у себя

• Оставление предмета залога за залогодержателем — способ внесудебной реализации, доступный по соглашению сторон, если залогодатель ведёт предпринимательскую деятельность, а цена не ниже рыночной стоимости (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ).
• Для недвижимости требуется, чтобы обе стороны были юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, а обеспеченное обязательство было связано с предпринимательством (пункты 2 и 3 статьи 55, статья 59.1 Закона об ипотеке).
• Обязательная точка процедуры — уведомление залогодателя и должника о начале обращения взыскания и выдержанный после его получения срок (пункт 8 статьи 349 ГК РФ).
• Если предмет залога не передан, залогодержатель вправе потребовать его передачи (пункт 4 статьи 350.1 ГК РФ); по ипотеке переход права оформляется в органе регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 50 Закона о государственной регистрации недвижимости, пункт 4 статьи 55 Закона об ипотеке).
• Превышение стоимости имущества над размером обеспеченного требования возвращается залогодателю (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 55 Закона об ипотеке).
• Внесудебный путь закрыт для единственного жилья гражданина и других случаев, перечисленных в статье 349 ГК РФ; там имущество реализуется по решению суда.

Таким образом, оставить предмет залога у себя без торгов залогодержатель может лишь тогда, когда это прямо согласовано сторонами, отношения носят предпринимательский характер, а имущество оценено не ниже рыночной стоимости. Процедура держится на трёх документах — соглашении о внесудебном порядке, уведомлении о начале обращения взыскания и отчёте об оценке; при их отсутствии сделку легко оспорить, а по недвижимости регистрация права попросту не состоится.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Юридическая помощь бизнесу
• Арбитражные дела
• Гражданские дела