Адвокат по жилищным делам: как выписать пенсионера?

Здравствуйте! Как можно выписать из приватизированной квартиры не родственника, которому исполнилось 60 лет, выходящему на пенсию через полгода, на данный момент не имеющему дохода?

Здравствуйте!

Коротко: Выписать человека без его согласия можно только через суд и только если у него нет доли в праве собственности на квартиру. Основание — прекращение права пользования жилым помещением (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, пункт 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Пенсионный возраст и отсутствие дохода сами по себе снятию с учёта не препятствуют.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Можно ли выписать из приватизированной квартиры человека без его согласия?

Снятие с регистрационного учёта («выписка») помимо воли самого гражданина возможно, только если это лицо не имеет доли в праве собственности на квартиру. Регистрация по месту жительства — это административный акт, который лишь фиксирует факт проживания и сам по себе прав на жильё не порождает; но и снять запись о ней принудительно можно исключительно на основаниях, прямо названных в законе. Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ), а переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника (статья 292 Гражданского кодекса РФ). Если же человек владеет долей, вопрос о его регистрации решается только через распоряжение этой долей — принудительная выписка сособственника невозможна, поскольку право пользования вытекает из самого права собственности (статья 288 Гражданского кодекса РФ).

В Вашей ситуации речь идёт о лице, которое не является ни собственником, ни родственником. По общему правилу к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители, а иные граждане могут быть признаны членами семьи, если собственник вселил их именно в этом качестве (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ). Именно поэтому исход дела зависит не от степени родства как таковой, а от того, на каком основании человек был вселён и сохраняются ли эти основания сегодня.

Какие основания снятия с регистрационного учёта предусмотрены законом?

Перечень оснований закрыт и приведён в пункте 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Снятие гражданина с регистрационного учёта по месту жительства производится органами регистрационного учёта в случае:

• изменения места жительства — на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учёта (в письменной форме или в форме электронного документа);
• признания безвестно отсутствующим — на основании вступившего в законную силу решения суда;
• смерти или объявления решением суда умершим — на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
• выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;
• обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации — на основании вступившего в законную силу решения суда;
• выявления факта фиктивной регистрации гражданина по месту жительства в жилом помещении, в котором этот гражданин зарегистрирован, — на основании решения органа регистрационного учёта.

Из этого перечня видно главное: если человек не снимается с учёта добровольно, единственный работающий путь для собственника — судебное решение о признании утратившим право пользования жилым помещением или о выселении. Орган регистрационного учёта не вправе снять человека с учёта по одному лишь заявлению собственника квартиры, даже если тот представит документы о праве собственности и подтвердит, что зарегистрированный в квартире не живёт. Именно поэтому в паспортном столе Вам обоснованно откажут до тех пор, пока не будет предъявлено вступившее в силу решение суда.

Когда суд признаёт человека утратившим право пользования квартирой?

Ключевое правило сформулировано в части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. Если же человек вселялся не как член семьи, а по устной договорённости, то отношения между ним и собственником по своей природе близки к безвозмездному пользованию: договор безвозмездного пользования, заключённый без указания срока, каждая из сторон вправе расторгнуть, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (статья 699 Гражданского кодекса РФ). После того как основание для проживания отпало, а человек добровольно не снялся с учёта и не освободил жильё, собственник обращается в суд.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», о прекращении семейных отношений свидетельствуют отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие общего бюджета и общих предметов быта, отсутствие взаимной поддержки, выезд в другое место жительства (пункт 13). Суд оценивает эти обстоятельства по совокупности доказательств, поэтому одной справки о регистрации для удовлетворения иска недостаточно. Подробнее о том, по каким основаниям суды удовлетворяют такие требования, мы писали в материале Выселение из жилого помещения: основания, порядок и судебная практика.

Кого нельзя снять с регистрационного учёта даже через суд?

Прежде чем готовить иск, проверьте, не попадает ли зарегистрированный в квартире человек в одну из категорий, за которыми закон сохраняет право пользования жильём независимо от воли собственника. Эта проверка важнее всего остального: если основание сохранения права есть, суд откажет в иске, а расходы на процесс окажутся напрасными.

Отдельно остановимся на отказе от приватизации. Если человек на момент приватизации имел равные с приватизировавшим лицом права пользования квартирой и дал согласие на приватизацию в пользу других жильцов, за ним сохраняется бессрочное право пользования этим помещением; на такие случаи правило части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, пункт 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Это не означает, что положение отказавшегося от приватизации неуязвимо: при добровольном выезде в другое место жительства и отказе от исполнения обязанностей по содержанию жилья суды признают такое лицо утратившим право пользования — эту позицию мы разбирали в публикации Отказавшиеся от приватизации могут утратить право пользования жильем и быть выселены: позиция Верховного суда.

Как обратиться в суд: порядок действий собственника

1. Проверьте документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру и основания, по которым человек был зарегистрирован (кем и когда вселён, есть ли отказ от приватизации, завещательный отказ, договор ренты).
2. Направьте письменное требование освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учёта в разумный срок — заказным письмом с описью вложения. Обязательным досудебным порядком закон это не считает, но письмо подтверждает в суде, что основание для проживания прекращено и человек об этом извещён.
3. Соберите доказательства прекращения семейных отношений и (или) непроживания: акты о непроживании, показания свидетелей, квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг только Вами, сведения о фактическом месте жительства ответчика.
4. Подготовьте исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта; при необходимости добавьте требование о выселении, если человек фактически проживает в квартире.
5. Уплатите государственную пошлину за требование неимущественного характера (статья 333.19 Налогового кодекса РФ) и подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры (статья 24 Гражданского процессуального кодекса РФ).
6. Получите решение суда, дождитесь вступления его в законную силу и предъявите его вместе с остальными документами в подразделение по вопросам миграции МВД России (паспортный стол) по месту нахождения квартиры.

Отметим, что орган регистрационного учёта участвует в деле как третье лицо и самостоятельно спор не разрешает: он лишь исполняет вступившее в силу решение. Если после решения суда человек добровольно не освобождает квартиру, требование о выселении исполняется принудительно судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа в порядке Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Какие доказательства нужны собственнику в суде?

• правоустанавливающие документы на квартиру: договор передачи жилого помещения в собственность (приватизации), договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении (поквартирная карточка, справка управляющей организации);
• доказательства прекращения семейных отношений либо отсутствия таковых изначально: отсутствие общего бюджета и общего хозяйства, взаимной поддержки (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14);
• доказательства непроживания: акт, составленный с участием соседей или представителя управляющей организации, показания свидетелей, сведения о фактическом месте жительства ответчика;
• платёжные документы, подтверждающие, что расходы на содержание жилья и коммунальные услуги несёт собственник;
• копия письменного требования освободить помещение и почтовые документы о его отправке.

Влияют ли пенсионный возраст и отсутствие дохода на решение суда?

Сами по себе возраст, предстоящий выход на пенсию и отсутствие заработка не относятся к основаниям сохранения права пользования жилым помещением и в перечне пункта 31 Правил регистрации не фигурируют. Однако эти обстоятельства могут повлиять на срок, в течение которого человек должен освободить квартиру. Если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильём, суд вправе сохранить за ним право пользования квартирой на определённый срок (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

По истечении установленного судом срока право пользования прекращается, и человек подлежит выселению по требованию собственника; тот же исход наступает, если основания, по которым право было сохранено, отпали раньше (часть 5 статьи 31 Жилищного кодекса РФ). Поэтому отказ суда «выписать немедленно» не означает проигрыша дела: он лишь откладывает исполнение на определённый период. Если же человек не признавался членом семьи собственника и вселялся по разовой договорённости, правила о сохранении права пользования на срок к нему, как правило, не применяются.

Частые вопросы

Сколько времени занимает рассмотрение такого дела?

Гражданские дела рассматриваются районным судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ). К этому сроку следует прибавить месяц на вступление решения в законную силу, а при подаче апелляционной жалобы — время рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Снятие с учёта производится уже после того, как решение вступит в силу.

Нужно ли согласие других сособственников квартиры?

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников (статья 247 Гражданского кодекса РФ). На практике иск подают все сособственники либо один из них, а остальные привлекаются к участию в деле. Возражения второго собственника, который считает проживание допустимым, суд обязан оценить, и они могут повлиять на исход спора.

Можно ли выписать человека «в никуда», если другого жилья у него нет?

Закон не требует предоставлять другое жильё бывшему члену семьи собственника: право пользования прекращается по части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ независимо от наличия у него иного помещения. Отсутствие жилья учитывается только при решении вопроса о сохранении права пользования на срок, а также в случае, когда собственник несёт в отношении этого лица алиментные обязательства.

Что делать, если человек зарегистрирован, но в квартире никогда не жил?

Требование формулируется как признание не приобретшим право пользования жилым помещением: человек в квартиру не вселялся, вещей его там нет, расходы он не нёс. Доказываются эти обстоятельства так же — актами, свидетельскими показаниями, платёжными документами. Основанием для снятия с учёта служит вступившее в силу решение суда (пункт 31 Правил регистрации).

Обязательно ли обращаться к адвокату?

Закон не обязывает вести такие дела через представителя. Однако исход спора почти целиком зависит от доказательств и от точной формулировки требования: «признать утратившим право пользования», «признать не приобретшим право пользования» или «выселить». Ошибка в выборе требования приводит к отказу в иске, после чего повторное обращение по тем же основаниям невозможно.

Краткая сводка: как выписать из приватизированной квартиры не родственника

• Без согласия человека снятие с регистрационного учёта возможно, только если у него нет доли в праве собственности на квартиру (статья 288 Гражданского кодекса РФ).
• Единственное работающее основание для собственника — вступившее в силу решение суда о выселении или о признании утратившим право пользования жилым помещением (пункт 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
• Материально-правовое основание иска — прекращение права пользования у бывшего члена семьи собственника (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ) с учётом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.
• Не подлежат выселению по этому основанию отказавшиеся от приватизации (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), пользователи по завещательному отказу (статья 33 Жилищного кодекса РФ) и получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 34 Жилищного кодекса РФ).
• Возраст и отсутствие дохода не спасают от выселения, но могут стать поводом сохранить право пользования на определённый срок (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ).
• Решение суда предъявляется в подразделение по вопросам миграции МВД России; принудительное выселение исполняет судебный пристав по Федеральному закону от 02.10.2007 № 229-ФЗ.

Таким образом, для снятия лица с регистрационного учёта Вам необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о признании утратившим право пользования жилым помещением. Предварительно убедитесь, что у этого человека нет доли в квартире и он не относится к лицам, за которыми право пользования сохраняется бессрочно. Вступившее в силу решение суда нужно будет представить вместе с остальными документами в подразделение по вопросам миграции МВД России (паспортный стол) по месту нахождения квартиры.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по гражданским делам: снятие с регистрационного учета
• Адвокат по жилищным спорам: выселение из квартиры