Добрый день. Мы купили участок (ранее этот участок у прежнего хозяина был в собственности 4 года), он передал все документы, всё хорошо. Теперь к нам подходит сосед и говорит, что наш забор стоит не верно и его нужно сдвигать на два метра, хотя у нас есть акт межевания и передача за сохранностью границ участка от главного инженера и по кадастровому плану длина и ширина участка всё совпадает. Что нам делать ?
Здравствуйте!
Коротко: Переносить забор по устному требованию соседа Вы не обязаны. Границей участка считаются координаты, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости (статья 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а доказывать нарушение границы обязан тот, кто на него ссылается (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Ниже приведён подробный разбор норм, исключений и практических шагов: какие документы подтверждают Ваши границы, что вправе потребовать сосед, как проверить фактическое положение забора и что делать, если спор всё-таки дойдёт до суда.
Обязан ли собственник переносить забор по устному требованию соседа?
Нет, не обязан. Если земельный участок приобретён по договору купли-продажи, право собственности зарегистрировано, а границы установлены в порядке кадастрового учёта, основным ориентиром служат сведения Единого государственного реестра недвижимости. Описание местоположения границ входит в число основных сведений об объекте недвижимости (статья 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а сама запись в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 1 того же закона). Пока сведения о координатах не изменены в установленном порядке, действующими считаются именно они, а не представления соседа о том, где «должна» проходить межа. Устное заявление о неправильно установленном заборе — это позиция стороны спора, а не юридический факт, и само по себе оно не создаёт для Вас никакой обязанности что-либо сносить или сдвигать.
Разумно предложить соседу изложить претензию письменно с указанием причин, по которым он считает границу нарушенной. Письменное требование фиксирует момент возникновения спора, показывает, на какие документы сосед опирается, и в дальнейшем помогает выстроить досудебное урегулирование. Отвечать на такое обращение тоже лучше письменно и по существу, приложив копии правоустанавливающих и кадастровых документов.
Какие документы подтверждают, что границы участка установлены законно?
Подтверждением служит комплект кадастровых и правоустанавливающих документов, из которого видно, что местоположение границ определено кадастровым инженером и внесено в реестр. Требования к межевому плану и к акту согласования местоположения границ установлены статьями 22 и 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и статьями 39 и 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
- договор купли-продажи участка и выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве;
- межевой план с описанием местоположения границ и каталогом координат характерных точек;
- акт согласования местоположения границ со смежными землепользователями (статья 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ);
- акт выноса границ участка в натуру, если такая работа проводилась;
- свежая выписка из ЕГРН с планом (чертежом) участка и координатами границ.
Если сведения о координатах внесены в реестр и совпадают с фактическими параметрами участка, это подтверждает законность существующего положения границ, пока не доказано иное. Совпадение длины и ширины участка с кадастровым планом — весомый, но не единственный аргумент: юридически значимо совпадение именно координат характерных точек, потому что участок нужной площади может быть смещён относительно реестровых границ целиком.
Кто должен доказывать, что граница нарушена?
Обязанность доказывания лежит на том, кто заявляет о нарушении своего права. Каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается в обоснование требований или возражений (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). Поэтому сосед должен не просто заявить о смещении забора, а представить документы: выписку из ЕГРН на свой участок, межевой план, сведения о координатах границ, акт согласования. Кроме документов от него требуется объяснить, в чём именно состоит нарушение — расхождение координат, наложение границ смежных участков, реестровая ошибка при постановке одного из участков на учёт.
Отказ соседа показать документы не лишает его права обратиться в суд: там он может заявить ходатайство об истребовании доказательств. Но и Ваше положение от этого отказа не ухудшается — до решения суда действуют сведения реестра. Соотношение позиций сторон удобно представить так.
| Ситуация | Кто доказывает | Последствие |
|---|---|---|
| Сосед устно требует перенести забор | Сосед — документами о нарушении границы | Обязанности переносить забор не возникает |
| Забор стоит в пределах координат ЕГРН | Подтверждается выпиской из ЕГРН и выносом границ в натуру | Основания для переноса отсутствуют |
| Забор смещён за реестровую границу | Заинтересованное лицо — заключением кадастрового инженера или экспертизой | Требование об устранении нарушения по статье 304 Гражданского кодекса РФ |
| Выявлена реестровая ошибка | Лицо, заявившее об ошибке, — межевым планом и документами-основаниями | Исправление ошибки в порядке статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ |
| Согласия сторон нет | Истец в судебном процессе | Спор разрешает суд (статья 64 Земельного кодекса РФ) |
Что делать собственнику прямо сейчас: порядок действий
- Не предпринимать никаких действий по изменению границ участка и не сдвигать забор «по договорённости» до выяснения обстоятельств.
- Предложить соседу изложить претензию письменно и приложить документы, на которых она основана.
- Заказать свежую выписку из ЕГРН на свой участок и сверить координаты характерных точек с межевым планом.
- При необходимости пригласить кадастрового инженера для выноса границ в натуру: он сопоставит фактическое положение забора с данными реестра и зафиксирует результат в акте.
- Если расхождений нет — письменно уведомить соседа об этом, приложив копию акта выноса границ.
- Если расхождения выявлены — определить их причину: смещение ограждения или реестровая ошибка, и уже от этого выбирать способ урегулирования.
- При недостижении согласия — готовиться к судебному разбирательству, сохраняя всю переписку и заключения специалистов.
Вынос границ в натуру — недорогая и быстрая процедура по сравнению с судебной экспертизой, а его результат часто снимает спор без суда: сосед видит, что ограждение стоит по реестровым координатам, и претензия отпадает. Если же выяснится, что забор действительно установлен в пределах зарегистрированных границ, переносить его не требуется ни при каких устных требованиях.
Что делать, если обнаружена реестровая ошибка?
Наличие межевания не исключает ошибки в сведениях реестра. Реестровая ошибка — это воспроизведённая в ЕГРН ошибка, содержавшаяся в межевом плане или ином документе, поступившем в орган регистрации прав. Порядок её исправления установлен статьёй 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Во внесудебном порядке ошибка исправляется, если все заинтересованные лица согласны с изменениями и подготовлен новый межевой план; при отсутствии согласия исправление возможно только по решению суда. До внесения изменений в реестр юридически действуют прежние, зарегистрированные сведения о границах — это важно, потому что предположение о наличии ошибки не даёт соседу права самостоятельно переставлять ограждение или занимать часть Вашего участка.
Отличать реестровую ошибку от самовольного смещения ограждения помогает сопоставление трёх величин: координат по межевому плану, координат по выписке из ЕГРН и фактического положения забора на местности. Если межевой план и реестр совпадают, а забор стоит иначе — вопрос в ограждении. Если межевой план и реестр расходятся между собой либо границы участков накладываются друг на друга — речь, скорее всего, об ошибке в сведениях реестра.
Как разрешается спор о границе в суде?
Земельные споры рассматриваются в судебном порядке (статья 64 Земельного кодекса РФ). Сосед, считающий свои права нарушенными, вправе заявить требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком, не связанных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ), о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (статья 60 Земельного кодекса РФ), либо об установлении местоположения смежной границы. Разъяснения о применении негаторного иска даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22: истец обязан доказать и своё право на участок, и то, что действия ответчика реально нарушают это право.
По таким делам суд, как правило, назначает судебную землеустроительную экспертизу (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ). Эксперт определяет фактическое прохождение границы на основании кадастровых данных, материалов межевания и измерений на местности, а заключение становится ключевым доказательством по делу. Заключение оценивается судом наравне с другими доказательствами и не имеет заранее установленной силы (статья 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), поэтому при несогласии с выводами эксперта сторона вправе ходатайствовать о дополнительной или повторной экспертизе.
Частые вопросы
Есть ли срок исковой давности по спору о границе?
Исковая давность не распространяется на требования собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения (статья 208 Гражданского кодекса РФ). Поэтому негаторное требование о переносе ограждения сосед может заявить и спустя годы. А вот требование о признании права или об истребовании участка из чужого владения подчиняется общему трёхлетнему сроку по статье 196 Гражданского кодекса РФ.
Кто оплачивает вынос границ и судебную экспертизу?
Вынос границ в натуру оплачивает тот, кто заказывает работу у кадастрового инженера, по договору подряда на кадастровые работы. Судебную экспертизу изначально оплачивает сторона, заявившая ходатайство (статья 96 Гражданского процессуального кодекса РФ), а по итогам дела расходы взыскиваются с проигравшей стороны в пользу выигравшей (статья 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Что делать, если сосед сам передвинул забор?
Самовольное перемещение ограждения — это нарушение права пользования участком. Зафиксируйте положение дел актом с участием кадастрового инженера и фотосъёмкой, направьте соседу письменное требование восстановить прежнее положение, а при отказе обращайтесь в суд с иском по статье 304 Гражданского кодекса РФ и статье 60 Земельного кодекса РФ. Обращение в органы земельного надзора также допустимо.
Влияет ли на спор то, что прежний собственник владел участком всего четыре года?
Срок владения предыдущего собственника на определение границ не влияет. Значение имеет то, что границы установлены в результате кадастровых работ и сведения о них внесены в реестр. Покупатель приобретает участок в тех границах, которые описаны в ЕГРН на момент сделки, а прежние согласования границ сохраняют силу и для нового собственника.
Можно ли договориться с соседом без суда?
Да, и это предпочтительный путь. Стороны могут совместно заказать вынос границ, а при выявлении реестровой ошибки подписать новый акт согласования и подать документы на исправление сведений во внесудебном порядке (статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если дело уже в суде, спор допустимо завершить мировым соглашением.
Краткая сводка: требование соседа перенести забор
- Границей участка считается описание местоположения границ в ЕГРН (статья 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ); устное требование соседа обязанности переносить забор не создаёт.
- Доказывать нарушение границы обязан тот, кто на него ссылается (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).
- Межевой план и акт согласования границ подтверждают законность их установления (статьи 39 и 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).
- Реестровая ошибка исправляется по соглашению заинтересованных лиц или по решению суда (статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- Земельные споры разрешает суд (статья 64 Земельного кодекса РФ), требование об устранении препятствий заявляется по статье 304 Гражданского кодекса РФ с учётом постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22.
- Фактическое положение забора сверяется с реестровыми координатами при выносе границ в натуру, а в суде — судебной землеустроительной экспертизой (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Таким образом, при зарегистрированном праве собственности, межевом плане и подтверждённых координатах участка оснований для переноса забора только по устному требованию соседа нет. Разумная тактика — не менять границы самостоятельно, запросить у соседа документы, проверить актуальные сведения ЕГРН, при необходимости провести вынос границ в натуру, а если спор не удастся урегулировать — защищать свою позицию в суде с опорой на кадастровые документы и заключение землеустроительной экспертизы.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
1. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
