Как разделить земельный участок в ипотеке

Коротко: Разделить земельный участок, находящийся в ипотеке, можно, но по общему правилу нужно письменное согласие банка-залогодержателя (ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). Ипотека при этом не прекращается — она сохраняется на все образованные участки, если стороны не договорились иначе.

Ниже приведён подробный разбор того, когда нужно согласие банка на раздел, что будет, если его не получить, как оформить согласие и что происходит с ипотекой после раздела участка.

Когда нужно согласие банка на раздел участка в ипотеке?

Согласие залогодержателя нужно всегда, если закон прямо не разрешает раздел без него. Обойтись без согласия можно в редких случаях, прямо перечисленных в законе (п. 1, 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ):

• раздел проводится по решению суда;
• образованные участки в дальнейшем будут изъяты для государственных или муниципальных нужд;
• орган местного самоуправления образует участок, на котором находится только самовольная постройка, подлежащая сносу, — для последующего изъятия такого участка;
• раздел проводится для целей, предусмотренных ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, при условии что договор залога не требует получения согласия.

Что будет, если не получить согласие банка, когда оно нужно?

Регистрирующий орган вправе приостановить постановку образованных участков на кадастровый учёт и регистрацию прав на них, а в дальнейшем — отказать в этом (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, ч. 4 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Если регистрация всё же состоялась, банк вправе потребовать досрочно исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, а при его неисполнении — обратить взыскание на образованные участки. Основание — фактическая замена предмета залога новым имуществом в результате действий залогодателя в нарушение договора залога (п. 3 ст. 345 ГК РФ).

Как получить согласие банка на раздел участка?

Если порядок получения согласия не согласован в договоре об ипотеке, применяются общие правила получения согласия третьих лиц (ст. 157.1 ГК РФ). Для этого можно составить и направить банку письменный запрос, указав в нём:

• просьбу согласовать раздел заложенного земельного участка;
• данные исходного участка, позволяющие его идентифицировать (кадастровый номер, адрес, общую площадь и пр.);
• характеристики участков, которые образуются в результате раздела: их количество, планируемую площадь, размещаемые на них объекты недвижимости.

Как оформляется согласие банка на раздел?

Согласие банка на раздел заложенного участка оформляется только письменно (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, ч. 4 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости). Требований к содержанию такого согласия закон не устанавливает, поэтому применяются общие положения ст. 157.1 ГК РФ о согласии на совершение сделки (см. Позицию ВС РФ). Банк вправе также поставить своё согласие под условие — например, о минимальной площади образуемых участков (см. Позицию ВС РФ).

Сохраняется ли ипотека после раздела участка?

После раздела участка ипотека как обременение сохраняется в отношении всех образованных участков, если залогодатель и банк не согласовали иное (п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ; аналогичный подход отражён в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10). Отдельное заявление в регистрирующий орган и уплата госпошлины за это не нужны — запись об ипотеке регистратор вносит сам, одновременно с постановкой образованных участков на кадастровый учёт.

Для удобства залогодатель и банк вправе определить судьбу каждого из образуемых участков иначе — например, дополнительным соглашением к договору об ипотеке: закон не запрещает согласовать иной принцип распределения обременения, чем сохранение ипотеки на каждом образованном участке.

Частые вопросы

Нужно ли платить госпошлину за регистрацию ипотеки на образованные участки?

Нет. Отдельное заявление и уплата госпошлины не требуются — регистратор вносит запись об ипотеке сам, одновременно с постановкой образованных участков на кадастровый учёт (п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ).

Можно ли разделить участок без согласия банка, если раздел проводится по решению суда?

Да, это один из случаев, когда закон прямо разрешает раздел без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ).

Может ли банк отказать в согласии на раздел или поставить условия?

Закон не обязывает банк давать согласие на раздел. Он вправе поставить условие — например, чтобы образованные участки были не меньше определённой площади (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ).

Что делать, если участок в ипотеке делится одновременно с разделом дома при разводе супругов?

Порядок получения согласия банка от этого не меняется, но к нему добавляются правила раздела совместно нажитого имущества супругов. Подробный разбор такой ситуации — в материале «Раздел земельного участка и находящегося на нем жилого дома при разводе».

Отличается ли порядок, если участок в ипотеке оформлен с участием несовершеннолетнего?

Да, к общему порядку получения согласия банка добавляются требования об охране имущественных прав ребёнка. Подробнее — в материале «Как родителю оформить земельный участок несовершеннолетнего ребенка под залог для получения ипотеки».

Краткая сводка: как разделить земельный участок в ипотеке

• Согласие банка на раздел нужно всегда, кроме случаев, прямо указанных в законе (п. 1, 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ).
• Без согласия — приостановка или отказ в регистрации образованных участков (Закон о государственной регистрации недвижимости) и право банка потребовать досрочного погашения (п. 3 ст. 345 ГК РФ).
• Согласие оформляется только письменно (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, ч. 4 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости), по общим правилам ст. 157.1 ГК РФ.
• Ипотека автоматически сохраняется на все образованные участки без госпошлины и отдельного заявления (п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ).
• Стороны вправе договориться иначе — дополнительным соглашением к договору об ипотеке.

Таким образом, раздел заложенного земельного участка законом не запрещён, но по общему правилу требует письменного согласия банка-залогодержателя, кроме прямо перечисленных исключений. Раздел без согласия создаёт риск приостановки регистрации и требования банка о досрочном погашении кредита, поэтому вопрос согласия стоит решать с банком до начала процедуры раздела.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Жилищные вопросы