Какие основания заключения договора найма социального жилья?

Добрый день. Какие основания заключения договора найма социального жилья?

Здравствуйте!

Коротко: Непосредственное основание заключения договора социального найма — решение уполномоченного органа о предоставлении конкретного жилого помещения (часть 4 статьи 57 Жилищного кодекса РФ). Получить такое решение может только гражданин, состоящий на учёте нуждающихся в жилых помещениях.

Ниже приведён подробный разбор: кому положено социальное жильё, по каким основаниям человека признают малоимущим и нуждающимся, как встать на учёт, в какой очерёдности предоставляют квартиры и что делать, если администрация отказала.

Кому предоставляется жильё по договору социального найма?

По договору социального найма передаются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда — это прямо следует из статьи 49 Жилищного кодекса РФ. Частное жильё по такому договору не предоставляется никогда. Закон делит получателей на две группы, и от того, к какой из них относится человек, зависит и набор условий, и орган, который принимает решение.

• Малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, — им предоставляется жильё муниципального жилищного фонда (часть 2 статьи 49 Жилищного кодекса РФ). Здесь обязательны сразу два условия: статус малоимущего и статус нуждающегося.
• Отдельные категории граждан, определённые федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ, — им предоставляется жильё жилищного фонда Российской Федерации или фонда субъекта РФ (часть 3 статьи 49 Жилищного кодекса РФ). Для этих категорий признание малоимущим не требуется, достаточно нуждаемости по основаниям, установленным соответствующим актом.
• Те же льготные категории могут получить и муниципальное жильё, если орган местного самоуправления наделён государственными полномочиями по их обеспечению (часть 4 статьи 49 Жилищного кодекса РФ).

Отдельное ограничение установлено частью 5 статьи 49 Жилищного кодекса РФ: иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.

Кого признают малоимущим и что такое учётная норма площади?

Малоимущим человека признаёт орган местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации. Оцениваются два показателя: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость находящегося в собственности членов семьи имущества, подлежащего налогообложению (часть 2 статьи 49 Жилищного кодекса РФ). Именно поэтому пороговые значения в Самарской области и, например, в соседнем регионе различаются — единой федеральной суммы не существует.

Второй ключевой показатель — нормативы площади. Статья 50 Жилищного кодекса РФ различает две нормы, и их постоянно путают:

Конкретные метры здесь назвать невозможно: обе нормы устанавливаются муниципальным правовым актом и в разных городах отличаются. Закон задаёт только соотношение между ними — учётная норма не может превышать норму предоставления (часть 5 статьи 50 Жилищного кодекса РФ). Действующие в Вашем муниципалитете значения нужно смотреть в решении представительного органа местного самоуправления.

По каким основаниям гражданина признают нуждающимся в жилом помещении?

Перечень оснований закрытый и приведён в части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ. Нуждающимися признаются граждане:

• не являющиеся нанимателями жилья по договорам социального найма или найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, членами семьи такого нанимателя, собственниками жилых помещений либо членами семьи собственника — то есть вообще не имеющие собственного или муниципального жилья;
• имеющие такое жильё, но обеспеченные общей площадью на одного члена семьи менее учётной нормы;
• проживающие в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям (аварийное, непригодное для проживания);
• проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи есть больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и другого жилья у семьи нет. Перечень таких заболеваний утверждён приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 29.11.2012 № 987н.

Важная деталь для тех, у кого несколько объектов недвижимости: если гражданину и членам его семьи принадлежит или предоставлено по договорам найма несколько жилых помещений, уровень обеспеченности считается по суммарной общей площади всех этих помещений (часть 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ). Подробнее об этих основаниях мы писали в материале Кого можно признать нуждающимся в жилом помещении для получения социального жилья?.

Как встать на учёт нуждающихся и какие документы нужны?

Порядок постановки на учёт установлен статьёй 52 Жилищного кодекса РФ. Сам по себе факт нуждаемости права на квартиру не даёт — право возникает только с момента принятия на учёт, потому что очередь строится по дате постановки.

1. Определите основание. Если Вы подходите под несколько оснований сразу, по своему выбору можно встать на учёт по одному из них или по всем (часть 2 статьи 52 Жилищного кодекса РФ).
2. Подайте заявление в орган местного самоуправления по месту жительства — лично, через представителя или через многофункциональный центр. В отдельных случаях, прямо предусмотренных законом, заявление подаётся не по месту жительства (части 3 и 3.1 статьи 52 Жилищного кодекса РФ).
3. Приложите документы, подтверждающие право состоять на учёте. Заявителю выдаётся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения (часть 4 статьи 52 Жилищного кодекса РФ). Документы, находящиеся в распоряжении государственных органов, орган учёта запрашивает сам по межведомственным запросам.
4. Дождитесь решения. Оно принимается не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя (часть 5 статьи 52 Жилищного кодекса РФ).
5. Получите документ, подтверждающий принятие решения. Он выдаётся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения (часть 6 статьи 52 Жилищного кодекса РФ).

Состав пакета документов в каждом муниципалитете определяется своим административным регламентом, но обычно это паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи, документы о родстве, справки о доходах и составе семьи, сведения о жилых помещениях в собственности и пользовании, а также решение о признании семьи малоимущей.

Что будет, если намеренно ухудшить жилищные условия?

Это одна из самых частых причин потери нескольких лет очереди. Статья 53 Жилищного кодекса РФ устанавливает: граждане, которые с намерением приобрести право состоять на учёте совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися, принимаются на учёт не ранее чем через пять лет со дня совершения таких намеренных действий.

На практике под эту норму подводят дарение или продажу принадлежавшей семье квартиры, добровольный обмен на меньшее жильё, вселение в помещение новых членов семьи без объективной необходимости, расторжение договора найма по инициативе самого нанимателя. При этом ключевое слово в норме — «намерением»: орган учёта обязан доказать, что действия совершались именно ради постановки на учёт. Разъяснения по применению норм Жилищного кодекса РФ даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Вселение несовершеннолетних детей к родителям, рождение ребёнка, вступление в брак сами по себе намеренным ухудшением жилищных условий не являются.

Когда откажут в постановке на учёт?

Перечень оснований отказа закрытый — он приведён в части 1 статьи 54 Жилищного кодекса РФ. Отказать могут, если:

• не представлены документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, либо не поступил ответ на межведомственный запрос, а заявитель не представил соответствующий документ сам;
• представлены документы, которые не подтверждают право гражданина состоять на учёте (например, обеспеченность площадью оказалась выше учётной нормы);
• не истёк пятилетний срок, предусмотренный статьёй 53 Жилищного кодекса РФ, — то есть за намеренное ухудшение жилищных условий.

Решение об отказе должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения (часть 2 статьи 54 Жилищного кодекса РФ) и выдаётся заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия. Формулировка «Вам отказано» без указания конкретного пункта закона — уже нарушение. Отдельно стоит помнить о статье 56 Жилищного кодекса РФ: с учёта снимают, если гражданин утратил основания состоять на нём, выехал в другое муниципальное образование, получил жильё или земельный участок от органа власти либо предоставил недостоверные сведения. Типичные ошибки администраций разобраны в материале Обеспечение малоимущих граждан жильем по договорам социального найма: причины отказа.

В какой очерёдности предоставляют жильё и кому — вне очереди?

По общему правилу жилые помещения предоставляются в порядке очерёдности исходя из времени принятия граждан на учёт (часть 1 статьи 57 Жилищного кодекса РФ). Вне очереди жильё предоставляется двум категориям, названным в части 2 той же статьи:

• гражданам, чьи жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
• гражданам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний из перечня, указанного в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Предоставляемое жильё должно находиться в границах населённого пункта по месту жительства гражданина, быть благоустроенным применительно к условиям этого населённого пункта и иметь общую площадь на одного человека не менее нормы предоставления (часть 5 статьи 57 Жилищного кодекса РФ).

Что именно является основанием заключения договора социального найма?

Это и есть прямой ответ на Ваш вопрос. Основанием заключения договора социального найма является решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, принятое уполномоченным органом. Договор заключается в срок, установленный этим решением, — так сформулированы часть 4 статьи 57 Жилищного кодекса РФ и статья 60 Жилищного кодекса РФ. Никакого «заявления на договор» без предшествующего решения закон не предусматривает: сначала решение, потом договор.

Сторонами договора выступают наймодатель — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в лице уполномоченного органа либо управомоченного им лица, и наниматель — гражданин. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (часть 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ), то есть является бессрочным, и изменение оснований, дающих право на предоставление жилья, само по себе расторжения договора не влечёт.

Какие права и обязанности возникают у нанимателя?

После заключения договора у нанимателя появляется набор прав, перечисленных в части 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ: вселять в занимаемое помещение иных лиц, сдавать его в поднаём, разрешать проживание временных жильцов, осуществлять обмен или замену помещения, требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Обязанности закреплены в части 3 той же статьи:

• использовать жилое помещение по назначению и в установленных законом пределах;
• обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его надлежащее состояние;
• проводить текущий ремонт;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Систематическое нарушение этих обязанностей — основание для расторжения договора и выселения в судебном порядке. Что именно наймодатель обязан делать за свой счёт, разобрано в материале Социальный наём жилья: права нанимателя и какие услуги предоставляются бесплатно.

Как обжаловать отказ администрации?

Решение об отказе в принятии на учёт может быть обжаловано в судебном порядке — это прямо предусмотрено частью 3 статьи 54 Жилищного кодекса РФ. Порядок зависит от того, чего Вы добиваетесь.

1. Получите письменное решение об отказе. Устный ответ или запись на приёме обжаловать нечего — требуйте документ с указанием основания и ссылки на норму.
2. Если задача — отменить незаконное решение органа местного самоуправления, подаётся административное исковое заявление в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. Общий срок обращения — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права (часть 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ).
3. Если требуется признать право состоять на учёте и обязать администрацию заключить договор социального найма, спор рассматривается в исковом порядке по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ.
4. Соберите доказательства: расписку о приёме документов, справки о составе семьи и доходах, документы о жилищных условиях, заключение о непригодности помещения, медицинские документы.
5. При бездействии — если решение не принято в тридцатидневный срок по части 5 статьи 52 Жилищного кодекса РФ — обжалуется именно бездействие органа.

Образец и логика подготовки требования разобраны в материале Как написать заявление в суд об обязании заключить договор социального найма?.

Частые вопросы

Обязательно ли быть малоимущим, чтобы получить жильё по договору социального найма?

Для муниципального жилищного фонда — да, статус малоимущего обязателен наряду с нуждаемостью (часть 2 статьи 49 Жилищного кодекса РФ). Для жилищного фонда Российской Федерации и фонда субъекта РФ действует иное правило: жильё предоставляется отдельным категориям граждан, определённым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ, и признание малоимущим для них не требуется (часть 3 статьи 49 Жилищного кодекса РФ).

На какой срок заключается договор социального найма?

Договор социального найма заключается без установления срока его действия, то есть бессрочно (часть 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ). Продлевать или перезаключать его периодически не нужно. Изменение оснований и условий, дающих право на предоставление жилого помещения, само по себе не прекращает договор — расторжение возможно только по основаниям, прямо установленным Жилищным кодексом РФ, и, как правило, через суд.

Снимут ли с учёта, если доход семьи вырос?

Возможно: утрата оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, — самостоятельное основание для снятия с учёта (пункт 2 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса РФ). Решение о снятии принимается органом, ведущим учёт, не позднее тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, должно быть мотивированным и также может быть обжаловано в суд.

Учитывается ли жильё, которое есть у члена семьи в другом городе?

Да. При наличии у гражданина и членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, уровень обеспеченности определяется исходя из суммарной общей площади всех этих помещений (часть 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ). Расположение объекта в другом населённом пункте от расчёта не освобождает.

Что делать, если администрация не даёт ответ по заявлению?

Срок принятия решения о постановке на учёт или об отказе — не позднее тридцати рабочих дней со дня представления заявителем документов (часть 5 статьи 52 Жилищного кодекса РФ). Если срок истёк, а решения нет, обжалуется бездействие органа местного самоуправления в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. Расписка о приёме документов при этом становится главным доказательством даты обращения.

Краткая сводка: основания заключения договора социального найма

• Непосредственное основание договора — решение уполномоченного органа о предоставлении конкретного жилого помещения; договор заключается в установленный этим решением срок (части 3 и 4 статьи 57, статья 60 Жилищного кодекса РФ).
• Решение выносится только в отношении гражданина, состоящего на учёте нуждающихся; для муниципального фонда дополнительно требуется статус малоимущего (статья 49 Жилищного кодекса РФ).
• Основания нуждаемости закрыты: отсутствие жилья, обеспеченность ниже учётной нормы, непригодное помещение, тяжёлое хроническое заболевание в коммунальной квартире (статья 51 Жилищного кодекса РФ).
• Учётную норму и норму предоставления устанавливает орган местного самоуправления; учётная норма не может превышать норму предоставления (статья 50 Жилищного кодекса РФ).
• Намеренное ухудшение жилищных условий отодвигает постановку на учёт на пять лет (статья 53 Жилищного кодекса РФ) и является самостоятельным основанием отказа (статья 54 Жилищного кодекса РФ).
• Отказ и бездействие органа учёта обжалуются в суд (часть 3 статьи 54 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, основанием заключения договора социального найма является решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения, а предпосылкой такого решения — нахождение гражданина на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении. Практически это означает, что добиваться нужно не «договора» как такового, а последовательно: признания малоимущим, признания нуждающимся, постановки на учёт и соблюдения очерёдности; каждый отказ на любом из этих этапов можно оспорить в суде.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Социальное жильё через суд: когда и как обращаться против администрации