Какие риски и проблемы могут возникнуть, если я как собственник сделаю для подруги постоянную прописку в своей квартире?

Добрый вечер! Подскажите, какие риски и проблемы могут возникнуть, если я как собственник сделаю для подруги постоянную прописку в своей квартире? И могу ли я в будущем её выписать без её согласия?

Здравствуйте!

Коротко: постоянная регистрация подруги не даёт ей никаких прав на Вашу квартиру — собственником остаётесь Вы (ст. 209, 288 ГК РФ). Но она вправе без Вашего согласия зарегистрировать по этому адресу своего ребёнка до 14 лет (п. 2 ст. 20 ГК РФ), а снять её с учёта против воли можно только по решению суда — подпункт «е» пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Даёт ли постоянная регистрация подруге какие-либо права на мою квартиру?

Нет. Регистрация по месту жительства («прописка») — это административная учётная запись о том, где человек постоянно или преимущественно проживает, а не основание возникновения права на жильё. Согласно ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», регистрация или её отсутствие не могут служить основанием ограничения либо условием реализации прав и свобод гражданина; обратное тоже верно — сама по себе она никаких имущественных прав не создаёт. Право собственности на квартиру остаётся у Вас: по ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, а по ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Ни доли, ни части квартиры зарегистрированное лицо не получает, наследником не становится и продать что-либо не может.

Однако у регистрации есть оборотная сторона, о которой обычно не думают. Регистрация оформляется не в пустоте: чтобы зарегистрировать человека постоянно, Вы как собственник даёте письменное согласие и тем самым вселяете его в квартиру. А вселение уже порождает право пользования жилым помещением — производное, срочное или бессрочное в зависимости от того, на каком основании оно состоялось. По ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник вправе предоставить принадлежащее ему помещение во владение и (или) в пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. По ч. 7 ст. 31 ЖК РФ гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником, имеет права, несёт обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. Проще говоря, объём прав подруги определяется тем, о чём Вы с ней договорились, — и именно поэтому договорённость лучше зафиксировать письменно.

Отдельно стоит риск признания подруги членом Вашей семьи. По ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители, но другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им именно в качестве членов своей семьи. В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 разъяснено, что для этого суд выясняет содержание волеизъявления собственника при вселении: вселял ли он человека как члена семьи или по иному основанию (например, как временного жильца или нанимателя). Если подруга будет признана членом семьи, по ч. 2 ст. 31 ЖК РФ она получит право пользования квартирой наравне с Вами, и спор о выселении станет заметно сложнее. Чтобы этого не произошло, при регистрации имеет смысл прямо оформить основание вселения — договор безвозмездного пользования или найма с указанием срока.

Какие реальные риски создаёт для собственника постоянная прописка постороннего человека?

Главная ошибка — оценивать прописку как формальность «для поликлиники и школы». Юридически квартира остаётся Вашей, но фактических неудобств и расходов появляется много, и снимать их придётся уже Вам. Ниже — риски, с которыми собственники сталкиваются чаще всего.

• Рост платы за коммунальные услуги. Часть услуг при отсутствии индивидуальных приборов учёта считается по нормативам на человека (ст. 157 ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг, утверждённые постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), а отвечает перед управляющей организацией собственник (ст. 30, 153 ЖК РФ).
• Регистрация детей зарегистрированного лица. Ребёнок до 14 лет регистрируется по месту жительства родителя без согласия собственника — это ключевой и самый неприятный риск, ему посвящён отдельный раздел ниже.
• Сложности с продажей, дарением и залогом. Формально прописанный человек продаже не препятствует, но покупатели и банки требуют «юридически свободную» квартиру, а сделка с обременением в виде проживающих обычно идёт с дисконтом.
• Долги и приставы по Вашему адресу. Если у зарегистрированного лица есть взыскания, судебный пристав-исполнитель приходит по адресу его регистрации и вправе включить в акт описи находящиеся в помещении вещи; принадлежность имущества придётся доказывать, вплоть до иска об освобождении имущества от ареста (ст. 442 ГПК РФ, ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).
• Чужая корреспонденция и «привязка» к адресу. На Ваш адрес пойдут судебные извещения, требования налогового органа, повестки и письма кредиторов, адресованные зарегистрированному лицу.
• Риск конфликта и вынужденного суда. Если отношения испортятся, добровольно сняться с учёта человек не обязан, и «выписка» превратится в судебный процесс со своими сроками и расходами.
• Ответственность за фиктивную регистрацию. Регистрация без намерения человека проживать в квартире либо без намерения собственника её предоставить образует состав фиктивной регистрации (ст. 322.2 УК РФ); нарушение собственником правил регистрации влечёт административную ответственность по ст. 19.15.2 КоАП РФ.

Если человек в квартире уже зарегистрирован и связь с ним утрачена, порядок действий собственника подробно разобран в материале Что делать, если в вашей квартире зарегистрирован человек, не имеющий к ней отношения. Ещё один нюанс: квартира в общей долевой собственности. Вселить и зарегистрировать постороннего в такое жильё один сособственник самостоятельно не вправе — владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех её участников (ст. 246, 247 ГК РФ). Согласие остальных совладельцев не требуется только для регистрации несовершеннолетних детей самого сособственника.

Как прописка подруги отразится на плате за жилищно-коммунальные услуги?

Плата за жильё складывается из разных по природе начислений, и число зарегистрированных влияет на них по-разному. По ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из объёма потребления по показаниям приборов учёта, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления, которые для ряда услуг устанавливаются в расчёте на одного человека. Поэтому в квартире со счётчиками на воду прибавка от одного зарегистрированного жильца может быть почти незаметной, а в квартире без счётчиков — вполне ощутимой. Взносы на капитальный ремонт и плата за содержание общего имущества считаются от площади помещения и от количества жильцов не зависят (ст. 156, 158 ЖК РФ).

Важно, кто отвечает за оплату перед управляющей организацией и ресурсоснабжающими компаниями. По ст. 30 ЖК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему помещения, а по ст. 153 ЖК РФ обязанность вносить плату возникает у него с момента возникновения права собственности. Солидарная ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жильём, установлена ч. 3 ст. 31 ЖК РФ только для дееспособных членов семьи собственника. Посторонний зарегистрированный человек к этой категории по общему правилу не относится, поэтому предъявить ему счёт напрямую управляющая компания не сможет — взыскивать долг с подруги Вам придётся отдельно и только при наличии соглашения о порядке оплаты. Вывод практический: если Вы всё же регистрируете человека, письменно закрепите, какую часть платежей он вносит и в какие сроки, — этот документ станет доказательством в возможном споре о взыскании неосновательного обогащения или задолженности.

Может ли подруга прописать в моей квартире своего ребёнка без моего согласия?

Да, и это самый недооценённый риск постоянной регистрации постороннего человека. По п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признаётся место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. Соответственно, пункт 28 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, предусматривает, что регистрация ребёнка до 14 лет по месту жительства родителей производится на основании документов, удостоверяющих личность родителей, и свидетельства о рождении. Согласие собственника жилого помещения, других зарегистрированных лиц или наймодателя в этом перечне не значится, и требовать его орган регистрационного учёта не вправе. То есть, зарегистрировав подругу, Вы фактически заранее соглашаетесь и на регистрацию её будущих детей.

Последствия у этого длинные. Ребёнок, зарегистрированный по месту жительства матери, приобретает производное от неё право пользования квартирой, и снять его с учёта отдельно, «оставив» мать, невозможно: место жительства ребёнка следует за местом жительства родителя. Спор придётся вести сразу против обоих, а суд будет учитывать интересы ребёнка и, как правило, привлекать к участию в деле орган опеки и попечительства. Кроме того, наличие зарегистрированного несовершеннолетнего осложняет продажу: покупатели относятся к таким объектам настороженно, а банки нередко отказывают в ипотеке до снятия ребёнка с учёта. Практика по снятию детей с регистрационного учёта разобрана в материале Снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта по месту жительства: когда это допустимо и что разъясняет Верховный Суд РФ, а сложности сделки — в материале Продажа жилья собственником при регистрации в нём несовершеннолетнего и несогласии второго законного представителя.

Практический вывод простой: если у подруги есть или ожидаются дети, риск постоянной регистрации возрастает многократно. В такой ситуации разумнее оформить регистрацию по месту пребывания (временную) на согласованный срок — она прекращается автоматически по его истечении и не требует ни суда, ни заявления собственника о снятии с учёта.

Можно ли выписать подругу без её согласия и как это сделать через суд?

Да, но только в судебном порядке. Перечень оснований снятия гражданина с регистрационного учёта по месту жительства закрыт и приведён в пункте 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713: изменение места жительства, призыв на военную службу, осуждение к лишению свободы, признание безвестно отсутствующим, смерть или объявление умершим, выселение или признание утратившим право пользования жилым помещением, обнаружение недостоверных сведений и документов, послуживших основанием регистрации, выявление факта фиктивной регистрации. Для Вашей ситуации работает подпункт «е» — снятие с учёта на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении либо о признании утратившим право пользования жилым помещением. Заявление собственника в подразделение по вопросам миграции или в многофункциональный центр решения суда не заменит: орган регистрационного учёта не оценивает жилищный спор, а лишь исполняет судебный акт.

Материально-правовая опора иска — ст. 304 ГК РФ, по которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения, и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ: в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить помещение, а если он этого не делает — подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Если подруга вселялась не как член семьи, а по соглашению с Вами (безвозмездное пользование, наём), достаточно доказать, что соглашение прекращено или расторгнуто (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ). Если суд признает её членом Вашей семьи, применяется ч. 4 ст. 31 ЖК РФ: право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, но суд может сохранить его на определённый срок, если у человека нет иного жилья и возможности его приобрести.

1. Предложите подруге сняться с регистрационного учёта добровольно — письменно, с вручением под подпись или заказным письмом; отказ или молчание пригодятся суду как доказательство спора.
2. Соберите документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности, справку о зарегистрированных лицах, платёжные документы по ЖКУ, письменное соглашение о проживании, если оно есть.
3. Подготовьте доказательства того, что человек в квартире не живёт и общего хозяйства с Вами не ведёт: акт о непроживании с подписями соседей, показания свидетелей, сведения о фактическом месте жительства.
4. Составьте исковое заявление по правилам ст. 131 ГПК РФ с требованием о признании утратившей право пользования жилым помещением (при фактическом проживании — дополнительно о выселении) и укажите, что решение является основанием для снятия с регистрационного учёта.
5. Подайте иск в районный суд (ст. 24 ГПК РФ) по общему правилу подсудности — по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ), уплатив государственную пошлину по неимущественному требованию в размере, установленном ст. 333.19 НК РФ.
6. Участвуйте в рассмотрении дела: по ст. 56 ГПК РФ каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается, поэтому бремя доказывания отсутствия у ответчика права пользования лежит на Вас.
7. После вступления решения в силу подайте его копию в подразделение по вопросам миграции или через многофункциональный центр — снятие с учёта производится без участия и согласия ответчика.

Сроки следует закладывать реалистично. По ч. 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела рассматриваются районным судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, но при отложениях, розыске ответчика и назначении экспертиз процесс идёт дольше. К этому прибавляется месяц на вступление решения в законную силу, если апелляционная жалоба не подана (ст. 321 ГПК РФ), и несколько дней на исполнение решения органом регистрационного учёта. Судебные расходы при удовлетворении иска можно взыскать с ответчика (ст. 98 ГПК РФ). Образец и требования к содержанию заявления — в материале Как составить исковое заявление о снятии с прописки?.

Помешает ли прописанная подруга продать квартиру?

Юридического запрета на продажу нет: распоряжение квартирой — исключительное правомочие собственника (ст. 209, 288 ГК РФ), и согласие зарегистрированных лиц на сделку не требуется. Более того, по п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. То есть после регистрации перехода права новый собственник вправе требовать выселения и снятия с учёта тех, кто пользовался квартирой на правах прежнего хозяина.

Проблема лежит в практической плоскости. По п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав. Умолчать о зарегистрированных не получится: сведения о них видны из справки о зарегистрированных лицах, которую покупатель обязательно запросит. Дальше события развиваются одинаково: покупатель либо требует снять человека с учёта до сделки, либо просит скидку, либо отказывается от объекта. Ипотечные банки в такой ситуации, как правило, требуют, чтобы на момент выдачи кредита квартира была свободна от зарегистрированных лиц, не входящих в число продавцов. Отдельная сложность — зарегистрированный несовершеннолетний: спор о его снятии с учёта затягивается, а покупатели избегают таких сделок. Поэтому ответ звучит так: продать можно, но дольше и дешевле.

Частые вопросы

Может ли подруга со временем получить долю в квартире по давности владения?

Нет. Приобретательная давность по ст. 234 ГК РФ предполагает владение имуществом как своим собственным, а человек, вселённый и зарегистрированный с разрешения собственника, пользуется квартирой по его воле и на основании соглашения с ним. Такое владение давностным не является, сколько бы лет оно ни продолжалось. Право собственности сохраняется за Вами (ст. 209 ГК РФ) и переходит только по сделке или по наследству.

Чем временная регистрация безопаснее постоянной?

Регистрация по месту пребывания оформляется на срок, согласованный с собственником, и по его истечении прекращается автоматически — ни суда, ни отдельного заявления не требуется. Правила регистрации, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, разделяют учёт по месту пребывания и по месту жительства именно по этому признаку. Для помощи знакомому человеку в оформлении медицинской помощи или трудоустройства временной регистрации обычно достаточно.

Что грозит, если зарегистрировать подругу «для галочки», без реального проживания?

Регистрация без намерения человека проживать в помещении либо без намерения собственника его предоставить признаётся фиктивной и образует состав преступления, предусмотренного ст. 322.2 УК РФ. Отвечает за это в том числе собственник жилья. Кроме того, ст. 19.15.2 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение правил регистрации, включая случаи, когда собственник допустил проживание гражданина без регистрации.

Обязана ли подруга платить за квартиру, если она в ней зарегистрирована?

Перед управляющей организацией отвечает собственник (ст. 30, 153 ЖК РФ). Солидарную ответственность по обязательствам из пользования жильём ч. 3 ст. 31 ЖК РФ возлагает на дееспособных членов семьи собственника, а посторонний зарегистрированный человек к ним по общему правилу не относится. Взыскать с него часть расходов можно, если есть письменное соглашение о порядке оплаты либо доказано неосновательное сбережение им денежных средств.

Можно ли отменить своё согласие на регистрацию и «отозвать» прописку?

Отозвать данное ранее согласие как документ нельзя: регистрация уже состоялась и прекращается только по основаниям пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Если человек не снимается с учёта добровольно, остаётся судебный путь — иск о признании утратившим право пользования жилым помещением со ссылкой на ст. 304 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.

Краткая сводка: что важно знать собственнику перед регистрацией подруги

• Регистрация не создаёт прав на жильё: собственность и распоряжение квартирой остаются за Вами (ст. 209, 288 ГК РФ, ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1).
• Вселение порождает право пользования, объём которого определяется соглашением с собственником (ч. 2 ст. 30, ч. 7 ст. 31 ЖК РФ); при вселении «в качестве члена семьи» права пользователя расширяются (ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ, п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Ребёнок зарегистрированного лица до 14 лет прописывается по месту жительства родителя без согласия собственника (п. 2 ст. 20 ГК РФ, пункт 28 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
• Плата за коммунальные услуги при отсутствии приборов учёта считается по нормативам на человека и вырастет, а отвечает за неё собственник (ст. 30, 153, 157 ЖК РФ).
• Принудительное снятие с учёта возможно только по вступившему в силу решению суда — подпункт «е» пункта 31 названных Правил; основания иска — ст. 304 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, срок рассмотрения дела районным судом — до двух месяцев (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ).
• Продаже прописанный человек юридически не мешает (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но перечень лиц с правом пользования — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ), что снижает цену и круг покупателей.

Таким образом, постоянная регистрация подруги не отнимет у Вас право собственности, но создаст три реальные проблемы: увеличенные коммунальные платежи, возможность регистрации её несовершеннолетнего ребёнка без Вашего согласия и необходимость идти в суд, если человек откажется сняться с учёта добровольно. Если помощь всё же нужна, оформляйте регистрацию по месту пребывания на конкретный срок и письменно фиксируйте основание вселения и порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг — тогда прекращение отношений не превратится в судебный спор.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по гражданским делам: снятие с регистрационного учета
• Адвокат по жилищным спорам: выселение из квартиры
• Может ли собственник выписать жильца без его согласия: судебный порядок и исключения