Московская область, Можайский район. У нас земельный участок, который используется более 50 лет. При регистрации участка оказалось, что часть не является нашей, но находится в границах нашего забора (задняя часть участка, к которой также подходит общественная дорога). Родители обратились в администрацию г. Можайска с целью выкупа этого участка земли. Администрация ответила отказом, что сейчас это происходит через аукцион. Тем временем, мы оформили свой участок. Разделили его на 2 части, так как имеется максимальный размер для земель с сельхозназначением. Меньший участок оказался в середине между нашим и неоформленным. И процесс оформления начали вести через портал Росреестра. 5.04 мы подали документы, 28.04 пришёл отказ с информацией о том, что участок задний будет выставлен на торги. А ночью я вижу, что по этому участку администрация Можайска уже провела торги с 21.03 по 20.04. Статус торгов завершён. Нас не поставили в известность, плюс границы нового участка перекрыли доступ от дороги к нашему среднему участку.
Здравствуйте!
Коротко: оспорить итоги торгов можно, если участок нельзя было выставлять на аукцион — например, из-за неуточнённых границ участка или уже поданного до завершения торгов заявления о выкупе. О торгах извещают только публично (ст. 39.11 Земельного кодекса РФ), а срок для иска — один год.
Ниже — подробный разбор оснований для оспаривания торгов, того, что даёт длительное пользование участком и забор, порядка действий и отдельного вопроса с перекрытой дорогой.
Когда результаты торгов на земельный участок можно оспорить?
Торги (аукцион) по продаже или передаче в аренду государственного либо муниципального земельного участка — это сделка, которую закон в определённых случаях позволяет признать недействительной. Основания для этого закреплены в статье 449 Гражданского кодекса РФ и в специальных нормах Земельного кодекса РФ о подготовке аукциона. К типичным основаниям относятся:
- участок в принципе не мог быть предметом аукциона — например, его границы не были уточнены по правилам законодательства о государственной регистрации недвижимости, что прямо ограничивает проведение торгов согласно статье 39.11 Земельного кодекса РФ;
- нарушен порядок подготовки и организации торгов — извещение размещено с нарушением сроков или не в полном объёме (статьи 39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ);
- к участию в аукционе необоснованно не допущен либо, наоборот, допущен участник, который не имел на это права;
- организатор нарушил порядок определения победителя или подведения итогов торгов.
В вашей ситуации сразу два обстоятельства работают в пользу оспаривания: границы заднего участка на момент торгов были не уточнены (это подтверждается уже вашим обращением в Росреестр и последующим разделением своего участка), и заявление о выкупе было подано 5.04 — то есть в период, пока аукцион формально ещё оставался открытым (торги завершились 20.04). Администрация обязана была учесть поступившее обращение при принятии решения о судьбе участка.
Что дают длительное пользование участком и ограждение забором?
Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение пятнадцати лет (для недвижимости), приобретает право собственности на это имущество — это и есть приобретательная давность. Право собственности возникает не автоматически, а с момента государственной регистрации, то есть только после того, как суд признает такое право.
Долгое время судебная практика толковала «добросовестность» узко: если человек знал, что участок формально не его, а муниципальный или государственный, — приобретательную давность не признавали. Ситуация изменилась после Постановления Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П: сам по себе факт, что владелец знал об отсутствии оформленного права собственности, не исключает добросовестности давностного владения, если земля не была изъята у публичного собственника противоправно, а сам публичный собственник десятилетиями не проявлял к участку интереса, не нёс бремя его содержания и не заявлял о своих правах. Применительно к вашей ситуации это означает: то, что задняя часть участка не была документально вашей, само по себе не лишает вас права ссылаться на приобретательную давность, если участок все 50 лет фактически использовался вашей семьёй как единое целое, был огорожен общим забором и администрация все эти годы никак не проявляла к нему интереса.
Ограждение забором — важное доказательство фактического владения и в судебной практике нередко принимается во внимание при определении исторически сложившейся границы участка (подробнее об этом в материале «Определяется ли граница участка при межевании по забору, если он стоит более 15 лет»). Само по себе наличие забора не блокирует право администрации распоряжаться формально муниципальной землёй, но в совокупности с поданным до завершения торгов заявлением о выкупе даёт серьёзные основания для отдельного иска о признании права собственности в силу приобретательной давности — параллельно с оспариванием итогов аукциона.
Как администрация обязана уведомлять о проведении торгов?
Закон не требует от организатора аукциона лично извещать владельцев соседних участков или лиц, фактически пользующихся землёй. Извещение о проведении торгов по продаже (передаче в аренду) государственного или муниципального земельного участка размещается на официальном сайте для публикации информации о торгах не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона (статья 39.11 Земельного кодекса РФ) и должно быть доступно всем желающим бесплатно. Формально соблюдение этого требования — не «отсутствие уведомления» в юридическом смысле, а публичный, а не персональный, порядок извещения.
Но в вашем случае важен другой момент: вы обратились с заявлением о выкупе того же участка ДО завершения торгов, и администрация приняла это заявление к рассмотрению. Ответ по существу (с указанием, что участок «будет выставлен на торги») пришёл 28.04 — уже после того, как аукцион фактически завершился 20.04. То, что вам не сообщили об уже состоявшемся результате при наличии вашего действующего обращения по этому же участку, может расцениваться судом как недобросовестное поведение организатора торгов и учитываться при оценке момента, с которого начинает течь срок для оспаривания.
Как оспорить торги: порядок действий и срок исковой давности?
- Запросите у администрации протокол о результатах аукциона, извещение о его проведении с датой публикации и полный ответ по вашему заявлению от 5.04 — эти документы понадобятся как доказательства.
- Соберите доказательства фактического пользования участком: правоустанавливающие документы на основной участок, схему расположения забора, фотографии, показания соседей, документы о разделе своего участка и переписку с администрацией.
- Подайте в районный суд по месту нахождения участка исковое заявление о признании торгов недействительными (статья 449 Гражданского кодекса РФ) с требованием применить последствия недействительности заключённого по их итогам договора (статья 167, пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ).
- Одновременно или отдельно заявите требование о признании права собственности на фактически используемую часть участка в силу приобретательной давности (пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ).
- Не затягивайте: для оспаривания торгов установлен годичный срок исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ), который отсчитывается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении — в вашем случае это, вероятнее всего, дата обнаружения завершённых торгов или дата ответа администрации от 28.04.
Что делать, если новый участок перекрыл дорогу к вашей земле?
Это требование не зависит от исхода спора об итогах торгов и может заявляться самостоятельно. Если границы образованного и проданного (переданного в аренду) участка перекрыли единственный проход или проезд к вашему среднему участку, вы вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим имуществом на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ (негаторный иск) — подробный разбор механизма такого иска есть в материале «Спор об устранении препятствий в пользовании земельным участком: как работает негаторный иск». Альтернативный или дополнительный вариант — требование об установлении сервитута, то есть права ограниченного пользования чужим участком для прохода и проезда (статья 274 Гражданского кодекса РФ, статья 23 Земельного кодекса РФ). Оба требования можно заявить к новому владельцу (арендатору) участка независимо от того, будут ли признаны недействительными сами торги.
Частые вопросы
Обязана ли администрация лично уведомлять владельцев соседних участков о торгах?
Нет, закон требует только публичного извещения на официальном сайте торгов не менее чем за 30 дней (статья 39.11 Земельного кодекса РФ). Но если вы уже подали заявление о том же участке до окончания торгов, это обращение администрация обязана была рассмотреть и учесть.
Что будет с уже заключённым по итогам торгов договором, если суд признает торги недействительными?
Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого по их результатам (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ), с применением последствий в виде двусторонней реституции по статье 167 Гражданского кодекса РФ — стороны возвращаются в первоначальное положение.
Можно ли ссылаться на приобретательную давность, если было известно, что участок муниципальный?
Да, по смыслу Постановления Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П знание об отсутствии оформленного права само по себе не исключает добросовестность давностного владения, если земля не захватывалась противоправно, а публичный собственник долгое время не проявлял к ней интереса.
В какой суд подавать иск об оспаривании торгов на земельный участок?
Поскольку участниками спора выступают граждане, не связанные с предпринимательской деятельностью на этом участке, иск подаётся в суд общей юрисдикции — районный суд по месту нахождения земельного участка или по месту нахождения ответчика.
Что делать, если срок на оспаривание торгов почти истёк?
Обращаться к юристу незамедлительно: момент начала течения годичного срока (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ) в спорных ситуациях доказывается в суде, поэтому важно как можно раньше зафиксировать документами дату, когда вы фактически узнали о завершённых торгах.
Краткая сводка: оспаривание торгов на земельный участок
- Основание для приобретения права на давностно используемую землю — пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, с учётом позиции Постановления Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П о добросовестности владения.
- Порядок извещения о торгах на государственные и муниципальные земельные участки — статьи 39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ; извещение публичное, не персональное.
- Основания и последствия недействительности торгов — статья 449, статья 167 Гражданского кодекса РФ.
- Срок исковой давности по оспариванию торгов — один год (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ) со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении.
- Защита от перекрытия проезда/прохода — статья 304 Гражданского кодекса РФ (устранение препятствий) или статья 274 Гражданского кодекса РФ и статья 23 Земельного кодекса РФ (установление сервитута).
Таким образом, у вас есть основания оспорить итоги торгов — прежде всего из-за неуточнённых границ участка на момент аукциона и поданного до завершения торгов заявления о выкупе, — а также заявить отдельные требования о признании права собственности в силу приобретательной давности и об устранении препятствий в проезде к своему участку. Действовать нужно оперативно: соберите документы и обращайтесь в суд, не дожидаясь истечения годичного срока давности.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
