Можно ли признать помещение нежилым?

Здравствуйте! Куплен новый таунхаус — внутри ничего нет: ни коммуникаций, ни отделки. Можно ли признать его непригодным для проживания с детьми, чтобы подать документ в ПФР для назначения выплат?

Здравствуйте!

Коротко: нет, отсутствие отделки и незаведённых внутрь дома коммуникаций само по себе не является основанием признать помещение непригодным для проживания. Основания перечислены в Положении, утверждённом постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, и связаны с вредными факторами и опасностью для жизни и здоровья, а решение принимает межведомственная комиссия.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Какое помещение закон считает жилым и пригодным для проживания?

Понятие жилого помещения дано в статье 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, которое относится к недвижимому имуществу и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и иным требованиям законодательства. Виды жилых помещений перечислены в статье 16 Жилищного кодекса РФ — жилой дом или его часть, квартира или её часть, комната. Таунхаус по документам обычно оформляется либо как дом блокированной застройки (это понятие введено в законодательство о градостроительной деятельности Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ), либо как квартира или блок в доме. От того, что записано в выписке из ЕГРН, зависит и порядок дальнейших действий.

Сами требования к жилому помещению и порядок признания его непригодным для проживания Правительство РФ утвердило постановлением от 28.01.2006 № 47. Раздел II этого Положения описывает, каким должно быть помещение, чтобы считаться жилым. Если пересказать его своими словами, ключевые требования такие:

• дом расположен в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием либо в границах территории садоводства или огородничества для собственных нужд;
• несущие и ограждающие конструкции работоспособны: нет разрушений, трещин и деформаций, которые снижают несущую способность и угрожают безопасности жильцов;
• помещение обеспечено инженерными системами — электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах и газоснабжением; в поселениях без централизованных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализованных уборных;
• в холодный период года температура отапливаемых помещений — не ниже +18 градусов, относительная влажность — не выше 60 процентов, конструкции защищены от промерзания и накопления влаги;
• помещение защищено от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и от бытовых утечек из инженерных систем;
• высота комнат и кухни — не менее 2,5 метра, а в самых холодных климатических районах — не менее 2,7 метра; высота внутриквартирных коридоров и холлов — не менее 2,1 метра;
• комнаты и кухня имеют непосредственное естественное освещение, коэффициент естественной освещённости в середине помещения — не менее 0,5 процента;
• уровень шума в комнатах не превышает 55 дБ днём и 45 дБ ночью, а межквартирные стены и перегородки изолируют воздушный шум не хуже 50 дБ;
• жилые помещения не размещаются в подвальном и цокольном этажах; уборная, ванная и кухня не располагаются над комнатами (кроме квартир в двух уровнях);
• соблюдены радиационные показатели: среднегодовая объёмная активность радона в воздухе — не более 200 Бк на кубический метр, а мощность дозы облучения превышает уровень открытой местности не более чем на 0,3 мкЗв/ч.

Обратите внимание: соответствие построенного дома проектной документации, включая инженерные сети, проверяется при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по статье 55 Градостроительного кодекса РФ. Если дом введён в эксплуатацию, а помещение поставлено на кадастровый учёт как жилое, государство уже подтвердило его пригодность для проживания. Дальше речь может идти только об опровержении этого статуса в специальной процедуре, а не о «неполучении» статуса заново.

Можно ли признать новый дом без отделки и коммуникаций непригодным для проживания?

Основание для признания жилого помещения непригодным для проживания сформулировано в пункте 33 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47: это наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Такие факторы возникают из-за ухудшения эксплуатационных характеристик здания в результате физического износа, когда надёжность дома, прочность и устойчивость конструкций снижаются до недопустимого уровня, либо из-за изменения окружающей среды и параметров микроклимата, при которых невозможно соблюсти санитарно-эпидемиологические требования и гигиенические нормативы.

Помимо этого Положение относит к непригодным жилые помещения в домах с деформациями фундаментов, стен и несущих конструкций, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения; помещения в зонах схода оползней, селевых потоков и снежных лавин, на ежегодно затапливаемых паводковыми водами территориях, если инженерной защитой предотвратить угрозу невозможно; помещения, повреждённые в результате взрыва, аварии, пожара, землетрясения или неравномерной просадки грунтов, когда восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны; а также помещения с превышением допустимых уровней шума, вибрации или электромагнитного излучения, которое нельзя устранить.

Отдельно Положение оговаривает обстоятельства, которые основанием для признания помещения непригодным служить не могут. Среди них — отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме, а также несоответствие планировки ранее построенного дома нынешним нормативам, если оно не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан. Незавершённая отделка и неразведённые внутри дома сети в этом перечне оснований отсутствуют: это не вредный фактор среды обитания, а строительная недоделка, которую устраняют по договору с застройщиком или продавцом.

Кто и в каком порядке признаёт помещение непригодным для проживания?

Решение принимает не Социальный фонд, не управляющая организация и не суд по первому обращению, а межведомственная комиссия. Для муниципального и частного жилищного фонда её создаёт орган местного самоуправления, для регионального и федерального — соответствующий орган власти. В состав комиссии входят представители органов государственного жилищного надзора, санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора, архитектуры и градостроительства, а собственник помещения привлекается к работе с правом совещательного голоса. Подробный разбор процедуры мы приводили в материале Как признать жилое помещение непригодным для проживания?

1. Подготовьте заявление собственника (нанимателя, правообладателя) о признании помещения непригодным для проживания.
2. Приложите копии правоустанавливающих документов на помещение; если право не зарегистрировано в ЕГРН, копии заверяются нотариально.
3. При необходимости закажите заключение специализированной проектно-изыскательской организации по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций — именно оно чаще всего становится доказательной основой.
4. Подайте комплект документов в межведомственную комиссию напрямую или через многофункциональный центр.
5. Дождитесь рассмотрения: Положение отводит комиссии 30 календарных дней со дня регистрации заявления. Комиссия вправе назначить дополнительное обследование помещения.
6. Получите заключение комиссии, а затем решение уполномоченного органа, который на его основании издаёт распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения и, при необходимости, сроков отселения.

По результатам работы комиссия принимает одно из решений, перечисленных в пункте 47 Положения: о соответствии помещения предъявляемым требованиям; о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке, чтобы привести его в соответствие требованиям; о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания; о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; либо об отсутствии таких оснований. Если комиссия отказала, заключение и решение органа местного самоуправления оспариваются в суде в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ — по общему правилу статьи 219 КАС РФ на обращение даётся три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав.

Что делать, если застройщик передал дом без коммуникаций и отделки?

Это и есть настоящий предмет спора в описанной ситуации. Сначала нужно сверить фактическое состояние дома с тем, что обещано документами: договором и приложениями к нему, проектной документацией, актом приёма-передачи. Если дом приобретён по договору участия в долевом строительстве, качество объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов и проектной документации — это статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При отступлениях от этих требований участник долевого строительства вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а если застройщик требование не исполняет — использовать иные предусмотренные законом способы защиты. Требования заявляются в пределах гарантийного срока, установленного законом и договором.

Если дом куплен по обычному договору купли-продажи, работают статьи 475 и 557 Гражданского кодекса РФ: покупатель недвижимости ненадлежащего качества вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения своих расходов на их устранение, а при существенных недостатках — отказаться от исполнения договора и вернуть уплаченное. Когда продавцом выступает организация или предприниматель, а жильё приобретается для личных нужд, дополнительно применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Порядок действий обычно такой: письменная претензия с описанием недостатков и своим требованием, независимая строительно-техническая экспертиза, затем иск в суд, если добровольно требование не удовлетворено.

Даёт ли признание жилья непригодным право на выплаты в Социальном фонде?

Здесь важно учесть изменение, которое произошло уже после первой публикации этого ответа. Пенсионный фонд России и Фонд социального страхования с 1 января 2023 года объединены в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации на основании Федерального закона от 14.07.2022 № 236-ФЗ. Обращаться теперь нужно в Социальный фонд России или через многофункциональный центр и портал государственных услуг.

Сам фонд документов о непригодности жилья не выдаёт и жилищные условия не оценивает: заключение даёт межведомственная комиссия, а решение принимает орган местного самоуправления. Фонд лишь учитывает уже готовое решение. Так, ежемесячное пособие в связи с рождением и воспитанием ребёнка (единое пособие) назначается по правилам Федерального закона от 19.05.1995 № 81-ФЗ с комплексной оценкой нуждаемости семьи — оцениваются и доходы, и имущество. Порядок такой оценки устанавливает Правительство РФ, и жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания, при подсчёте имущества семьи не учитываются. Но речь идёт именно о состоявшемся решении комиссии и муниципалитета, а не о доме, в котором пока нет отделки.

Средства материнского капитала на улучшение жилищных условий по статье 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ распоряжаются независимо от того, признано ли имеющееся жильё непригодным: приобретение или строительство жилого помещения, погашение кредита на эти цели ни от какого заключения комиссии не зависят.

Можно ли перевести жилое помещение в нежилое?

Признание помещения непригодным для проживания и перевод его в нежилое — две разные процедуры, и вторая точно не решает задачу получения выплат. Перевод регулируется статьями 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. По статье 22 Жилищного кодекса РФ перевод не допускается, если к помещению нет отдельного доступа без использования подъезда и лестниц, ведущих к жилым помещениям, и такой доступ технически невозможно оборудовать; если помещение является частью жилого помещения либо используется собственником как место постоянного проживания; если право собственности обременено правами других лиц. Для квартиры в многоквартирном доме нужен ещё и первый этаж либо расположение над нежилыми помещениями, а также согласие соседей и решение общего собрания собственников.

Решение о переводе принимает орган местного самоуправления, и по статье 23 Жилищного кодекса РФ на это отводится не более 45 дней со дня представления документов; о принятом решении заявителя уведомляют в течение трёх рабочих дней. Практический смысл здесь обратный интересам семьи: в нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, оно не будет считаться жильём ни для жилищных программ, ни для распоряжения материнским капиталом, а его рыночная судьба и налогообложение меняются. Поэтому «сделать помещение нежилым» ради социальной выплаты — путь, который приводит к потерям, а не к льготам.

Частые вопросы

Можно ли признать непригодным для проживания дом, который ещё не введён в эксплуатацию?

Нет. Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения. Объект незавершённого строительства жилым помещением по статье 15 Жилищного кодекса РФ не является, поэтому оценивать его пригодность межведомственная комиссия не будет. Спор с застройщиком до ввода дома в эксплуатацию ведётся по договору и по нормам о качестве строительства.

Кто оплачивает обследование дома и заключение специалистов?

По общему правилу расходы на заключение специализированной организации несёт заявитель: комиссия рассматривает уже представленные документы, хотя вправе назначить дополнительное обследование помещения. Если впоследствии подтвердится вина застройщика или продавца, затраты на экспертизу можно взыскать с него как убытки по статье 15 Гражданского кодекса РФ и как судебные издержки.

Чем «ветхое» жильё отличается от аварийного и непригодного?

Юридически значимы только два статуса — непригодное для проживания жилое помещение и аварийный многоквартирный дом; оба присваиваются по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Понятие «ветхое жильё» в действующем жилищном законодательстве отсутствует и правовых последствий само по себе не влечёт. Различия мы разбирали в материале Как соотносятся понятия «ветхое жилье» и «аварийное жилье»?

Что даёт признание дома аварийным помещениям внутри него?

Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения в нём считаются непригодными для проживания. Дальше включается механизм статьи 32 Жилищного кодекса РФ: изъятие помещения с выплатой возмещения либо, по соглашению с собственником, предоставление другого жилого помещения с зачётом его стоимости.

Где взять сам документ о непригодности, если он уже нужен для органов?

Документом является заключение межведомственной комиссии и изданное на его основании распоряжение органа местного самоуправления; их копии выдаются заявителю и собственнику помещения. Какие органы задействованы в разных ситуациях, показано в материале В каких органах нужно брать документ, подтверждающий непригодность жилого помещения для проживания граждан.

Краткая сводка: признание помещения непригодным для проживания

• Жилым признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания и отвечающее санитарным и техническим требованиям — статья 15 Жилищного кодекса РФ.
• Требования к жилому помещению, основания и порядок признания его непригодным установлены Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
• Основание непригодности — вредные факторы среды обитания, не позволяющие обеспечить безопасность жизни и здоровья (пункт 33 Положения); отсутствие отделки и неразведённые внутри дома сети к ним не относятся.
• Решение принимает межведомственная комиссия, на рассмотрение заявления Положение отводит 30 календарных дней; виды решений перечислены в пункте 47 Положения.
• Недоделки застройщика устраняются по статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, недостатки купленной недвижимости — по статьям 475 и 557 Гражданского кодекса РФ.
• Пенсионный фонд с 1 января 2023 года вошёл в Социальный фонд России (Федеральный закон от 14.07.2022 № 236-ФЗ); документ о непригодности выдаёт не фонд, а межведомственная комиссия и орган местного самоуправления.

Таким образом, новый дом без отделки и внутренней разводки коммуникаций не признаётся непригодным для проживания: закон связывает такой статус с опасностью для жизни и здоровья, а не с объёмом невыполненных работ. Правильная стратегия — предъявить требования застройщику или продавцу по договору, а при реальных дефектах конструкций обратиться в межведомственную комиссию и получить её заключение, которое уже будет учитывать Социальный фонд при оценке нуждаемости семьи.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры