Основания для обращения администрации в суд по вопросам пользования муниципальным жильём

Здравствуйте. Какой закон предоставляет администрации района (городского) право на обращение в суд с иском о признании нанимателя не приобретшим право на пользование этим жилищем (муниципальной собственности, социального пользования)?

Здравствуйте!

Коротко: право администрации обратиться в суд с иском о признании нанимателя не приобретшим право пользования муниципальным жильём даёт статья 11 Жилищного кодекса РФ (судебная защита жилищных прав, в том числе через прекращение жилищного правоотношения) в сочетании со статьями 69 и 70 ЖК РФ о вселении членов семьи нанимателя и разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Администрация выступает наймодателем по договору социального найма (ст. 60 ЖК РФ) и защищает этим иском собственные права как сторона договора. Это основание принципиально отличается от иска о признании нанимателя утратившим право пользования по статье 83 ЖК РФ — их нельзя путать, ниже разбираем оба.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, разницы между «не приобрёл» и «утратил» право пользования, и практических вариантов защиты, если иск администрации предъявлен к Вам или Вашим близким.

Чем иск о непреобретении права пользования отличается от иска об утрате права?

Это два самостоятельных основания, и суды рассматривают их по разным фактическим обстоятельствам. Иск «о признании не приобретшим право пользования» администрация заявляет, когда человек формально зарегистрирован (прописан) в муниципальном жилье, но фактически никогда в него не вселялся и не проживал как член семьи нанимателя — то есть право пользования у него не возникло вовсе, несмотря на регистрацию. Иск «о признании утратившим право пользования» по части 3 статьи 83 ЖК РФ, напротив, предполагает, что право пользования у человека когда-то возникло (он реально вселялся и проживал), но затем он добровольно и постоянно выехал на другое постоянное место жительства — и договор социального найма в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. Разъяснения о критериях такого выезда (добровольность, постоянный характер, отсутствие препятствий для проживания, наличие другого постоянного жилья) даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Спутать эти основания в исковом заявлении — типичная ошибка: суд откажет, если факты дела говорят об одном основании, а истец ссылается на другое.

На каких нормах основано право администрации подать такой иск?

Статья 11 Жилищного кодекса РФ устанавливает общие способы защиты жилищных прав: часть 1 закрепляет судебный порядок защиты, часть 3 прямо называет среди способов защиты прекращение или изменение жилищного правоотношения. Это создаёт общую правовую основу для обращения в суд любого лица, чьи жилищные права затронуты, включая наймодателя. Более конкретно полномочия администрации как наймодателя вытекают из статьи 60 ЖК РФ: по договору социального найма муниципальное образование в лице администрации (или уполномоченного им лица) предоставляет гражданину жилое помещение во владение и пользование на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Раз администрация — сторона договора и представитель собственника жилищного фонда, она вправе судебной защиты требовать, чтобы в муниципальном жилье не пользовались лица, не приобретшие на это законных оснований: их фактическое проживание без права пользования ущемляет права собственника жилого фонда и надлежащих очередников на это жильё.

Дополнительно общие полномочия местного самоуправления по управлению муниципальным жилищным фондом закреплены Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»: согласно пункту 6 части 1 статьи 14 этого закона, к вопросам местного значения поселения относится обеспечение малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями по нормам жилищного законодательства. Отсюда для администрации вытекает не только право, но и обязанность следить, чтобы муниципальным жильём распоряжались только лица, приобретшие на это право в установленном порядке — иначе искажается очередь нуждающихся и целевое назначение фонда.

Когда суд признаёт нанимателя не приобретшим право пользования жильём?

Ключевые нормы здесь — статьи 69 и 70 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 1 статьи 69 ЖК РФ, к членам семьи нанимателя, проживающим совместно с ним, относятся его супруг, а также дети и родители; другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если они вселены нанимателем именно в качестве членов своей семьи и ведут с ним общее хозяйство. Часть 1 статьи 70 ЖК РФ требует для вселения таких лиц письменного согласия нанимателя, членов его семьи (в том числе временно отсутствующих) и — для лиц, не являющихся супругом, детьми или родителями нанимателя, — письменного согласия наймодателя; согласие наймодателя не требуется только на вселение к родителям их несовершеннолетних детей.

Разъяснения о значении вселения и о том, какую роль играет регистрационный учёт, даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части о вселении членов семьи нанимателя): сама по себе регистрация по месту жительства (прописка) — административный акт учёта, который не порождает и не подтверждает право пользования жилым помещением. Суд устанавливает, был ли человек ФАКТИЧЕСКИ вселён в качестве члена семьи нанимателя с соблюдением порядка статьи 70 ЖК РФ, проживал ли он в жилом помещении, вёл ли общее хозяйство с нанимателем. Если этого не было — регистрация «для галочки», формальная прописка без реального вселения — суд признаёт такого гражданина не приобретшим право пользования, и наниматель (администрация) вправе снять его с регистрационного учёта на основании судебного акта. Подробнее о том, что закон и практика понимают под вселением в жилое помещение, разобрано в материале «Что понимается под вселением в жилое помещение?».

Отдельная и наиболее частая на практике ситуация — самовольное вселение без согласия нанимателя и без согласия наймодателя вовсе, то есть без соблюдения порядка статьи 70 ЖК РФ. Право администрации на иск в этом случае не ограничено только случаями нарушения условий уже заключённого договора социального найма: оно распространяется на любую ситуацию, когда лицо изначально не приобрело право пользования жилым помещением в установленном законом порядке.

Может ли администрация вместо этого потребовать выселения по другим основаниям?

Да, но это другие, самостоятельные основания, которые не стоит смешивать с иском о непреобретении права. Жилищный кодекс РФ предусматривает отдельные виды исков наймодателя к нанимателю, уже обладающему правом пользования: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья при признании дома аварийным или подлежащим сносу (статьи 85–87 ЖК РФ), выселение без предоставления другого жилья при использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и законных интересов соседей либо бесхозяйственном обращении с жильём, если это влечёт его разрушение (статья 91 ЖК РФ), а также уже упомянутое прекращение договора при выезде нанимателя на другое постоянное место жительства (часть 3 статьи 83 ЖК РФ). Разница принципиальна для защиты: если ответчик фактически проживал и пользовался жильём законно, ссылка администрации на «непреобретение права» несостоятельна — предмет спора тогда иной, и защита строится по-другому. С основаниями и процедурой выселения из муниципального жилья без предоставления другого помещения подробнее можно ознакомиться в материале «Выселение из муниципального дома без предоставления другого жилья: анализ правовых оснований и защита ваших прав».

Как проходит рассмотрение такого дела в суде и что делать ответчику?

Администрация обращается с исковым заявлением в районный суд по месту нахождения жилого помещения. В деле она обязана доказать отсутствие фактического вселения и проживания ответчика: для этого суд принимает во внимание акты обследования жилищных условий, показания соседей и участкового, данные об оплате коммунальных услуг, сведения о фактическом месте жительства ответчика (в том числе по другому адресу), переписку и иные доказательства. Формальная регистрация сама по себе иском не опровергается и ответчиком не доказывается — бремя доказывания факта вселения и проживания лежит на том, кто на это право ссылается, поэтому ответчику по такому иску важно подтвердить именно факт реального вселения (совместное хозяйство с нанимателем, личные вещи в квартире, регулярное проживание) документами, свидетельскими показаниями, платежами.

Если суд признаёт ответчика не приобретшим право пользования, решение служит основанием для снятия его с регистрационного учёта по этому адресу без его личного заявления — такое снятие производят органы регистрационного учёта на основании вступившего в силу судебного акта. Обжаловать решение можно в обычном апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме; при обжаловании нужно опровергать именно установленные судом факты (отсутствие вселения и проживания), а не оспаривать право администрации на иск как таковое — это право, как показано выше, прямо следует из закона.

Частые вопросы

Достаточно ли одной регистрации (прописки) для сохранения права пользования?

Нет. Регистрация по месту жительства — это учётный, административный факт, а не основание возникновения права пользования жилым помещением. Суд смотрит на реальное вселение и проживание в соответствии со статьями 69 и 70 ЖК РФ и разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14; без этих фактов одна лишь прописка от иска администрации не защищает.

Может ли наймодатель просто выписать человека без обращения в суд?

Нет. Снятие с регистрационного учёта против воли зарегистрированного лица во внесудебном порядке не производится: требуется вступившее в законную силу решение суда о признании человека не приобретшим (либо утратившим) право пользования, и только после этого органы регистрационного учёта снимают человека с учёта по данному адресу.

Что если ответчик фактически проживал, но не платил за коммунальные услуги?

Это отдельное основание и отдельный иск: неоплата коммунальных услуг сама по себе не означает непреобретение или утрату права пользования, а даёт наймодателю право требовать взыскания задолженности, а при длительном непогашении — ставить вопрос о расторжении договора социального найма в судебном порядке по иным нормам ЖК РФ. Смешивать это с иском о непреобретении права пользования нельзя — факты и предмет доказывания различаются.

Можно ли оспорить иск администрации, если человек проживал в квартире лишь эпизодически?

Да, это предмет доказывания в конкретном деле: суд оценивает совокупность обстоятельств (продолжительность и регулярность проживания, ведение общего хозяйства с нанимателем, несение расходов на жильё) и решает, было ли вселение в смысле статей 69, 70 ЖК РФ. Универсального порога «сколько дней в году» закон не устанавливает — каждое дело рассматривается по своим доказательствам.

Краткая сводка: право администрации на иск о непреобретении права пользования

• Право администрации на такой иск основано на статье 11 ЖК РФ (судебная защита жилищных прав) и статье 60 ЖК РФ (администрация — наймодатель по договору социального найма).
• Материальное основание иска — статьи 69 и 70 ЖК РФ: право пользования возникает при фактическом вселении в качестве члена семьи нанимателя с согласия, предусмотренного законом, а не одной лишь регистрацией.
• Разъяснения о значении вселения и регистрационного учёта содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 (о вселении членов семьи нанимателя).
• Иск о «непреобретении права» — не то же самое, что иск об «утрате права» по части 3 статьи 83 ЖК РФ (выезд на другое постоянное место жительства): основания и предмет доказывания разные.
• Основание общей компетенции администрации в жилищной сфере — Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ, пункт 6 части 1 статьи 14.
• Спор рассматривается в районном суде; бремя доказывания факта вселения и проживания лежит на том, кто на это право ссылается.

Таким образом, право администрации района или города обратиться в суд с иском о признании нанимателя не приобретшим право пользования муниципальным жильём прямо следует из статей 11 и 60 Жилищного кодекса РФ, а материальным основанием служат статьи 69 и 70 ЖК РФ о порядке вселения членов семьи нанимателя вместе с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Если Вам или Вашим близким предъявлен такой иск, важно сразу разобраться, о каком именно основании идёт речь — о непреобретении права или об утрате права по статье 83 ЖК РФ, — и собрать доказательства фактического вселения и проживания; в спорных ситуациях целесообразно обратиться за очной консультацией к жилищному адвокату.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры — услуги адвоката