Подвал в многоквартирном доме: когда он общее имущество жильцов, а когда — нет

Подвал многоквартирного дома становится общим имуществом всех собственников квартир не автоматически и не потому, что в нём проходят трубы. Решающее значение имеет момент: если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальное помещение было предназначено именно для обслуживания дома — то есть для размещения инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одной квартиры, — оно переходит в общую долевую собственность жильцов в силу закона, независимо от того, кто и когда зарегистрировал на него право в реестре недвижимости. Если же на тот момент подвал был сформирован для самостоятельного использования в иных целях, право общей долевой собственности на него не возникает. Ниже приведён подробный разбор правовых норм, судебной практики и практических вариантов защиты для собственников, которые обнаружили, что подвал их дома оформлен в собственность города, застройщика или третьего лица.

Что закон относит к общему имуществу многоквартирного дома

Состав общего имущества многоквартирного дома определён двумя нормами, которые применяются во взаимосвязи. Пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ относит к общей долевой собственности собственников квартир общие помещения дома, несущие конструкции, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, если оно обслуживает более одной квартиры. Пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ конкретизирует этот перечень: к общему имуществу относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, — межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации (технические подвалы). Перечень открытый: суд в каждом конкретном споре оценивает совокупность доказательств о назначении спорного помещения, а не ограничивается формальным указанием «подвал» в техническом паспорте.

Принципиально важно, что право общей долевой собственности на такое имущество возникает у собственников помещений в силу прямого указания закона, а не в результате государственной регистрации. Это прямо разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Отсутствие записи о праве общей собственности жильцов в реестре само по себе не означает, что общего имущества не существует — точно так же, как наличие записи о праве города или иного лица не превращает техническое помещение в самостоятельный объект.

Ключевой момент — дата приватизации первой квартиры в доме

Для домов, где приватизация квартир начиналась ещё в 1990-е годы, применяется дополнительное правило, вытекающее из части 2 статьи 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (эта норма утратила силу с 1 марта 2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, но применяется к отношениям, возникшим в период её действия). Согласно этой норме, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома с момента приватизации. Именно на этом положении Верховный Суд РФ построил ключевой вывод, сформулированный в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.01.2016 № 5-КГ15-207: с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или комната, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений — относятся они к общей долевой собственности жильцов или нет — должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, а не на дату последующей регистрации права города или иного лица.

Практическое значение этого правила велико: в деле, которое рассмотрел Верховный Суд РФ, дом был сдан в эксплуатацию в 1965 году, первая квартира в нём была приватизирована в январе 1992 года, а право собственности города на часть подвала было зарегистрировано только в 2002–2007 годах — то есть спустя десять и более лет после приватизации. Нижестоящие суды исходили из того, что раз право города зарегистрировано, значит, оно законно, и сослались на постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», по которому нежилой фонд, находившийся в управлении местных органов власти, отнесён к муниципальной собственности. Верховный Суд РФ указал: этот акт нужно применять с учётом более специальной нормы о приватизации — если дом уже утратил статус чисто муниципального имущества на момент приватизации первой квартиры, последующая регистрация права города на технические помещения дома не может изменить их правовую природу.

Когда подвал не входит в состав общего имущества

Правило о дате приватизации первой квартиры действует не в одну сторону. Если по состоянию на этот момент подвальные помещения дома были предназначены, учтены или сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, право общей долевой собственности домовладельцев на них не возникает — такие помещения могли на законных основаниях остаться в собственности города, ведомства или впоследствии перейти к иному владельцу. Право общей долевой собственности распространяется только на остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования.

Эта развилка сложилась в практике ещё до дела 2016 года. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 15.12.2009 № 12537/09 по делу № А56-42253/2007 указал, что в силу закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть дома, а лишь на технические подвалы, поэтому одно только заключение строительно-технической экспертизы о наличии в помещении инженерных коммуникаций не даёт оснований автоматически признать весь спорный объект общей долевой собственностью — нужно устанавливать именно назначение и статус помещения на юридически значимую дату. А в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 Президиум ВАС РФ прямо указал, что судам следует выяснять, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и только на основании этого делать вывод о принадлежности их к общему имуществу. Иными словами, для собственника недостаточно сослаться на то, что в доме вообще есть подвал: нужно доказывать фактическое назначение конкретного помещения на конкретную дату.

Показателен и более поздний пример из практики Верховного Суда РФ. В деле, завершившемся определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 по делу № А40-88564/2023, спор шёл о техническом подполье жилого дома, право собственности на которое было зарегистрировано за городом Москвой ещё в 2006 году. Судебная строительно-техническая экспертиза установила, что в помещении расположены системы холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения, обслуживающие более одного помещения в доме, само помещение выполняет техническую и вспомогательную функцию и непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд. Именно эти фактические обстоятельства, а не сам факт нахождения помещения в подвальном этаже, стали основанием для вывода о том, что оно относится к общему имуществу собственников.

Кто и что обязан доказать в суде

Отдельная и часто решающая часть подобных споров — распределение бремени доказывания. Верховный Суд РФ в определении от 26.01.2016 № 5-КГ15-207 сформулировал его предельно конкретно: обязанность доказать момент приватизации первой квартиры в доме и то, что спорный подвал предназначен для обслуживания всего дома, лежит на истце — то есть на собственнике квартиры, который требует признать помещение общим имуществом. А бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение было предназначено, учтено или сформировано для самостоятельного использования, лежит на ответчике — то есть на лице, за которым зарегистрировано право на подвал. В деле, которое дошло до Верховного Суда РФ, апелляционная инстанция эту обязанность распределила неверно и фактически переложила на истца бремя доказывания обстоятельств, которые должен был опровергать ответчик, чем нарушила положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ. Более того, суд апелляционной инстанции не сослался ни на одно доказательство в подтверждение вывода о самостоятельном функциональном назначении подвала, установив при этом, что в нём находятся снабжённые запорной арматурой инженерные коммуникации, предназначенные для эксплуатации всего дома, — а это нарушение части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязывающей суд мотивировать свои выводы.

Практический вывод для собственника: готовясь к спору, стоит заранее собрать документы о дате приватизации первой квартиры в доме (свидетельство о праве собственности, договор передачи), проектную и техническую документацию дома, из которой видно назначение подвала на момент постройки, а также документы об управлении домом (договор управления, решения общих собраний), где подвальные помещения указаны как относящиеся к общему имуществу. Если ответчик настаивает на самостоятельном назначении помещения, инициатива по доказыванию этого факта — в том числе через судебную строительно-техническую экспертизу — лежит на нём, а не на собственнике квартиры.

Как оспорить зарегистрированное право: способ защиты и сроки

Отдельный практический вопрос — какой иск предъявлять, если право на подвал уже зарегистрировано за городом, застройщиком или иным лицом. Нижестоящие суды нередко отказывают в таких исках, ссылаясь на то, что собственник квартиры выбрал «неправильный способ защиты». Верховный Суд РФ последовательно отклоняет этот довод. В силу абзаца четвёртого пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав«, когда запись в реестре нарушает право истца, а обычные иски о признании права или об истребовании имущества из чужого незаконного владения защитить это право не позволяют, надлежащим способом защиты становится иск о признании зарегистрированного права отсутствующим. Такой иск не заменяет, а исключает необходимость предъявления других требований — он направлен на то, чтобы исключить из реестра запись о праве лица, которое в силу закона собственником общего имущества быть не может.

Не менее важен вопрос сроков. Требование о признании права общей долевой собственности на общее имущество приравнивается к требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, — то есть к негаторному иску по статье 304 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса РФ на такие требования исковая давность не распространяется, если владение общим имуществом собственниками помещений не утрачено. Эта позиция подтверждена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 и согласуется с пунктом 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023: исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, которым он продолжает пользоваться. Иными словами, то обстоятельство, что право города или застройщика зарегистрировано много лет назад, само по себе не лишает собственника квартиры возможности оспорить эту регистрацию сегодня.

Стоит учитывать и ещё два момента. Во-первых, любой собственник помещения в доме вправе предъявить такой иск самостоятельно, без решения общего собрания и без привлечения всех остальных собственников — этот подход неоднократно подтверждался Верховным Судом РФ, в том числе в делах об общем имуществе. Во-вторых, сделки, направленные на отчуждение помещений, относящихся к общему имуществу, как самостоятельных объектов недвижимости, являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ — они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права всех собственников помещений в доме.

Краткая сводка: как определить, чей подвал

• Подвал с инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного помещения в доме, — общее имущество собственников по статье 290 Гражданского кодекса РФ и статье 36 Жилищного кодекса РФ, независимо от того, зарегистрировано ли это право в реестре недвижимости.
• Правовой режим подвала определяется на дату приватизации первой квартиры в доме, а не на дату более поздней регистрации права города, застройщика или иного лица.
• Если на дату приватизации первой квартиры подвал был предназначен, учтён или сформирован для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, — он не становится общим имуществом.
• Собственник квартиры доказывает дату приватизации первой квартиры и то, что подвал обслуживает весь дом; лицо, зарегистрировавшее право на подвал, доказывает его самостоятельное назначение.
• Надлежащий способ оспорить регистрацию — иск о признании зарегистрированного права отсутствующим; на требования, связанные с защитой права на используемое общее имущество, исковая давность не распространяется.

Таким образом, чтобы вернуть подвал в состав общего имущества дома, собственнику квартиры нужно не просто указать на факт регистрации права города или застройщика, а доказать два обстоятельства: дату приватизации первой квартиры в доме и то, что подвал на эту дату обслуживал весь дом инженерными коммуникациями. Обратное — что помещение имело самостоятельное назначение — обязан доказывать тот, за кем оно зарегистрировано. При отказе спорить по существу собственник вправе требовать признания зарегистрированного права отсутствующим, и срок исковой давности этому не препятствует, пока собственники фактически пользуются домом и его инженерными системами.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Ю)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным вопросам: как устранить препятствия в пользовании общедомовым имуществом
• ВС уточнил, когда застройщик теряет право собственности на участок многоквартирного дома
• Перевод жилого помещения в нежилое: позиция Верховного Суда о согласии собственников дома