Добрый день. Видел разъяснение или в практике, или в постановлении о том, что в договоре продажи нескольких объектов недвижимого имущества следует указывать цену каждого объекта, если не будет указана цена каждого, т.е. стоит суммарная, то договор незаключенный. Если видели разъяснение, то где?
Добрый день.
Коротко: Нет — суммарная цена нескольких объектов сама по себе не делает договор незаключённым, если все объекты чётко определены и ясно, что цена установлена именно за них вместе. Договор станет незаключённым, только если цена вообще не согласована письменно или предмет сделки не определён.
Ниже приведён подробный разбор: когда договору продажи недвижимости грозит признание незаключённым из-за условия о цене, как это соотносится с продажей нескольких объектов единым договором и суммарной ценой, и как оформить цену, чтобы не создавать повод для спора.
Когда договор продажи недвижимости считается незаключённым из-за цены?
У договора продажи недвижимости два условия, без согласования которых он не считается заключённым вообще, — предмет и цена. Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре должны быть данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче: адрес, кадастровый номер, площадь, иные индивидуализирующие признаки. Если из текста договора нельзя понять, какой именно объект (или объекты) продаются, предмет считается несогласованным, а договор — незаключённым.
Отдельно статья 555 ГК РФ требует, чтобы цена недвижимости была согласована сторонами в письменной форме прямо в договоре. Если условие о цене отсутствует, договор о продаже недвижимости считается незаключённым — и здесь есть важное отличие от обычных возмездных договоров: правило пункта 3 статьи 424 ГК РФ, которое в общем случае позволяет определить цену «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары», к продаже недвижимости не применяется. Иными словами, цену участка, дома или квартиры нельзя «доопределить» через рыночные аналоги — она должна быть прямо написана в договоре.
Делает ли суммарная цена нескольких объектов договор незаключённым?
Ни статья 554, ни статья 555 ГК РФ не требуют, чтобы при продаже нескольких объектов недвижимости одним договором цена каждого объекта была прописана отдельной строкой. Закон требует другого: чтобы (1) предмет договора — то есть все продаваемые объекты — были определённо индивидуализированы, и (2) цена была согласована в письменной форме и было ясно, что она относится именно к этому предмету, то есть ко всем перечисленным объектам вместе. Если в договоре перечислены, например, жилой дом и земельный участок под ним с указанием кадастровых номеров и адресов, а рядом указана единая сумма, о которой из текста договора очевидно, что она уплачивается за весь этот комплекс объектов, — существенные условия можно считать согласованными, и оснований признавать договор незаключённым только из-за отсутствия разбивки цены по объектам нет.
Более того, сам Гражданский кодекс РФ прямо допускает «включённую», то есть не разбитую по объектам, цену: по пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором, цена здания или сооружения, указанная в договоре, уже включает в себя цену передаваемой вместе с ним соответствующей части земельного участка или права на неё — отдельно эту часть можно не выделять.
Риск того, что суд сочтёт договор незаключённым, возникает не из самого факта единой цены, а из неопределённости: если из договора нельзя понять, к какому именно набору объектов относится названная сумма (например, при продаже нескольких разрозненных объектов, часть которых упоминается неточно), или если по документу вообще невозможно установить, что оплачивается — предмет либо цена. В таких случаях суды признают договор незаключённым за отсутствием согласованного предмета либо цены, а не потому, что цена не разбита на составляющие.
На практике итоговая (суммарная) цена нескольких объектов создаёт неудобства другого рода — практических, а не в плане незаключённости договора: если один из объектов впоследствии окажется предметом отдельного спора (например, часть сделки в отношении него оспаривается или на него обращено взыскание), разделить общую цену между объектами задним числом бывает затруднительно. Похожая ситуация разбирается в материале «Как заключить договор купли-продажи земельного участка с садовым домом» — там участок и дом также образуют единый предмет одной сделки.
Как правильно прописать цену, если продаются несколько объектов одним договором?
Чтобы условие о предмете и цене не вызывало сомнений ни у второй стороны, ни у регистрирующего органа, ни у суда в случае спора, в договоре продажи нескольких объектов недвижимости стоит прописать:
- каждый продаваемый объект — с индивидуализирующими признаками (кадастровый номер, адрес, площадь, назначение) по правилам статьи 554 ГК РФ;
- прямое указание, что названная в договоре цена установлена за все перечисленные объекты в совокупности (например: «Общая цена всех указанных в пункте… объектов составляет…»);
- по возможности — цену каждого объекта отдельно либо порядок (пропорцию), по которому общая цена распределяется между объектами: это снимает споры при частичном расторжении, оспаривании сделки в отношении одного из объектов, разном налоговом или залоговом режиме объектов;
- если распределение цены требуется оформить уже после подписания основного договора — дополнительным соглашением в той же письменной форме, с указанием тех же реквизитов объектов.
Такой подход в целом совпадает с общими рекомендациями по составлению договора продажи недвижимости — подробнее о том, что стоит включить в текст договора, чтобы избежать споров, разобрано в материале «Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?».
Частые вопросы
Можно ли распределить уже согласованную суммарную цену между объектами позже, после подписания договора?
Да, стороны вправе оформить дополнительное соглашение о распределении ранее согласованной суммарной цены между объектами. Такое соглашение заключается в той же письменной форме, что и основной договор, и должно содержать точные данные объектов, чтобы не возникло сомнений, к чему оно относится.
Нужно ли отдельно указывать цену земельного участка, если продаётся дом вместе с участком под ним?
По общему правилу пункта 2 статьи 555 ГК РФ — нет: цена здания или дома, указанная в договоре, уже включает цену соответствующей части земельного участка, если стороны прямо не договорились об ином. Отдельная цена участка нужна, только если стороны сами хотят её выделить.
Что произойдёт, если суд всё же признает договор продажи недвижимости незаключённым?
Незаключённый договор не порождает прав и обязанностей сторон и не может служить основанием для регистрации перехода права собственности. Всё переданное по нему — деньги, имущество — подлежит возврату по правилам о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ), а не по правилам о последствиях недействительности сделок.
Кто должен доказывать, что цена или предмет договора не согласованы?
Бремя доказывания лежит на стороне, которая заявляет о незаключённости договора: именно она должна показать суду, что из текста договора и обстоятельств его заключения нельзя достоверно установить предмет или цену сделки. Само по себе несогласие с суммой или отсутствие построчной разбивки цены по объектам таким доказательством не является.
Краткая сводка: цена нескольких объектов в одном договоре
- Предмет договора продажи недвижимости должен быть определён однозначно — по каждому объекту (статья 554 ГК РФ).
- Цена недвижимости обязательна и согласовывается только письменно; без неё договор незаключён, а правило об определении цены по аналогии (пункт 3 статьи 424 ГК РФ) к продаже недвижимости не применяется (статья 555 ГК РФ).
- Указание суммарной (единой) цены за несколько объектов само по себе не делает договор незаключённым, если объекты индивидуализированы, а из договора ясно, что цена относится именно к ним всем.
- Пункт 2 статьи 555 ГК РФ прямо разрешает не выделять отдельно цену земельного участка под зданием — она включается в общую цену, если иное не оговорено сторонами.
- Для снижения риска спора безопаснее прописать цену каждого объекта отдельно или порядок распределения общей цены между ними, особенно если у объектов разный правовой или налоговый режим.
- Незаключённый договор не порождает прав и обязанностей; полученное по нему возвращается по правилам о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).
Таким образом, само по себе указание в договоре продажи нескольких объектов недвижимости только суммарной цены не делает такой договор незаключённым: закон не требует построчной цены на каждый объект, а требует лишь, чтобы все объекты были точно определены и было ясно, что согласованная цена относится ко всем им вместе (статьи 424, 554 и 555 ГК РФ). Незаключённым договор станет только тогда, когда предмет или цена сделки в принципе невозможно установить из его текста, — и именно этого стоит избегать при составлении договора.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
