Хронический алкоголизм может служить препятствием для продажи квартиры?

Добрый день. Хронический алкоголизм может служить препятствием для продажи квартиры?

Здравствуйте!

Коротко: сам по себе хронический алкоголизм продаже квартиры не препятствует — собственник распоряжается ею свободно, пока суд не ограничил его в дееспособности по ст. 30 Гражданского кодекса РФ. После такого решения сделка возможна только с согласия попечителя и с предварительного разрешения органа опеки.

Ниже приведён подробный разбор норм, порядка ограничения дееспособности, роли органа опеки и практических способов снизить риск оспаривания — и для продавца, и для покупателя.

Мешает ли сам по себе хронический алкоголизм продать квартиру?

Нет. Право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом принадлежит собственнику в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ, а способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права возникает в полном объёме с восемнадцати лет (ст. 21 ГК РФ). Никто не может быть ограничен в дееспособности иначе как в случаях и в порядке, установленных законом — это прямо закреплено в ст. 22 ГК РФ. Медицинский диагноз, наблюдение у врача-нарколога, лечение в стационаре, «кодирование» и даже установленная по этому основанию инвалидность сами по себе объём дееспособности не меняют. Росреестр не вправе требовать от продавца справок о состоянии здоровья: перечень документов для регистрации перехода права установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и медицинских документов в нём нет. Юридическое значение имеет только вступившее в законную силу решение суда — об ограничении дееспособности (ст. 30 ГК РФ) или о признании гражданина недееспособным (ст. 29 ГК РФ).

Но у вопроса есть вторая сторона, о которой чаще всего и спрашивают. Даже полностью дееспособный человек может впоследствии потребовать признать свою сделку недействительной, если докажет, что в момент подписания договора он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Состояние тяжёлого опьянения, абстинентный синдром, алкогольная энцефалопатия — типичные обстоятельства, на которые в таких спорах ссылается истец. Поэтому практический риск создаёт не диагноз, а состояние продавца в день сделки и способность сторон это состояние подтвердить.

Когда суд ограничивает гражданина в дееспособности из-за спиртного?

Основание сформулировано в п. 1 ст. 30 ГК РФ и состоит из двух признаков сразу: гражданин злоупотребляет спиртными напитками (либо наркотическими средствами, либо пристрастен к азартным играм) и вследствие этого ставит свою семью в тяжёлое материальное положение. Одного лишь злоупотребления недостаточно — суды отказывают в заявлении, если не доказано, что от такого поведения страдает материальное положение членов семьи. Отдельным основанием является психическое расстройство, при котором человек понимает значение своих действий лишь при помощи других лиц (п. 2 ст. 30 ГК РФ), а полная утрата способности понимать значение своих действий влечёт уже признание гражданина недееспособным по ст. 29 ГК РФ — тогда над ним устанавливается опека, и все сделки от его имени совершает опекун.

Порядок рассмотрения таких дел установлен главой 31 Гражданского процессуального кодекса РФ и выглядит так:

1. Заявление подают члены семьи гражданина, орган опеки и попечительства или медицинская организация, оказывающая психиатрическую помощь (ч. 1 ст. 281 ГПК РФ). Сам по себе сосед, кредитор или покупатель квартиры такого права не имеют.
2. Дело рассматривает районный суд по месту жительства гражданина, а если он помещён в медицинскую или стационарную организацию социального обслуживания — по месту нахождения этой организации (ч. 4 ст. 281 ГПК РФ).
3. В заявлении излагаются обстоятельства, подтверждающие злоупотребление и тяжёлое материальное положение семьи (ст. 282 ГПК РФ): справки о доходах, сведения о задолженностях, материалы полиции, показания свидетелей.
4. При наличии достаточных данных о психическом расстройстве судья назначает судебно-психиатрическую экспертизу (ст. 283 ГПК РФ). По «алкогольному» основанию п. 1 ст. 30 ГК РФ экспертиза обязательной не является — там доказывается образ жизни и его последствия для семьи.
5. Дело рассматривается с участием самого гражданина, заявителя, прокурора и представителя органа опеки и попечительства (ст. 284 ГПК РФ).
6. Решение суда об ограничении дееспособности является основанием для назначения гражданину попечителя органом опеки и попечительства (ст. 285 ГПК РФ).
7. Если основания отпали, суд отменяет ограничение дееспособности и прекращает попечительство (п. 3 ст. 30 ГК РФ, ст. 286 ГПК РФ). Подробнее об этом — в материале Каков порядок отмены ограничения гражданина в дееспособности?

Как продать квартиру, если собственник ограничен в дееспособности или недееспособен?

Ограниченный в дееспособности гражданин не отстраняется от сделки: договор он подписывает сам, но все сделки, кроме мелких бытовых, вправе совершать лишь с согласия попечителя (п. 1 ст. 30 ГК РФ). Продажа квартиры мелкой бытовой сделкой, разумеется, не является, поэтому согласие попечителя обязательно и оформляется письменно. Недееспособный гражданин сделок не совершает вовсе — от его имени и в его интересах действует опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ). Однако согласия попечителя или воли опекуна для продажи жилья мало: имущество подопечного защищено дополнительно. По п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, а попечитель — давать согласие на такие сделки. То же требование повторено в ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»: разрешение либо мотивированный отказ выдаётся в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления, и отказ можно обжаловать в суд.

Более того, недвижимость подопечного по общему правилу отчуждению не подлежит. Исключения перечислены в ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ, и перечень закрытый:

• принудительное обращение взыскания на имущество по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом;
• отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
• отчуждение по договору мены, если он совершается к выгоде подопечного;
• отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
• отчуждение в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного (например, необходимость оплаты дорогостоящего лечения).

Порядок распоряжения доходами и имуществом подопечного в целом урегулирован ст. 19 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ, и орган опеки контролирует, чтобы вырученные от продажи деньги действительно поступили подопечному, а не были израсходованы попечителем на собственные нужды. Наконец, сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей гражданину, ограниченному в дееспособности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это прямое требование ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Договор в простой письменной форме Росреестр в такой ситуации не зарегистрирует. По той же причине не сработает и «обход» через доверенность: доверенность на продажу квартиры ограниченный в дееспособности гражданин может выдать лишь с согласия попечителя, а разрешение органа опеки всё равно потребуется.

По каким основаниям сделку могут оспорить и что будет со сторонами?

Для покупателя это главный вопрос. Гражданский кодекс РФ даёт три самостоятельных основания, и они не взаимозаменяемы. Сделка, совершённая гражданином, признанным недееспособным, ничтожна (ст. 171 ГК РФ): каждая сторона возвращает другой всё полученное, а дееспособная сторона дополнительно возмещает реальный ущерб, если знала или должна была знать о недееспособности контрагента; в интересах подопечного суд может признать такую сделку действительной, если она совершена к его выгоде. Сделка по распоряжению имуществом, совершённая без согласия попечителя гражданином, ограниченным в дееспособности, оспорима и может быть признана недействительной по иску попечителя (ст. 176 ГК РФ). Наконец, сделка гражданина, хотя и дееспособного, но находившегося в момент её совершения в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, оспорима по иску самого гражданина либо иных лиц, чьи права нарушены (ст. 177 ГК РФ) — именно этой нормой чаще всего пользуются родственники продавца. Как такие споры разбираются на практике, показано в материале Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной по основанию совершения ее под воздействием наркотических веществ.

Последствие во всех случаях одно — двусторонняя реституция по п. 2 ст. 167 ГК РФ: квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. На бумаге это выглядит равноценно, на деле деньги к моменту решения суда обычно уже потрачены, и покупатель получает исполнительный лист вместо жилья. Сроки исковой давности зависят от основания и установлены ст. 181 ГК РФ.

Как покупателю проверить продавца и снизить риск оспаривания?

Полностью исключить риск нельзя, но его можно свести к минимуму, заранее собрав доказательства того, что продавец действовал осознанно и добровольно. Разумный набор действий выглядит так:

• запросить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости: сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченным в дееспособности относятся к дополнительным сведениям реестра и вносятся по документам органов, принявших такое решение (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• попросить продавца представить справки психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства — они выдаются самому гражданину по его заявлению;
• организовать освидетельствование продавца врачом-психиатром непосредственно в день подписания договора: заключение о состоянии на конкретную дату закрывает основную линию защиты по ст. 177 ГК РФ;
• удостоверить договор у нотариуса, даже когда закон этого не требует: при удостоверении сделки нотариус выясняет дееспособность её участников (ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1), а нотариальный акт имеет повышенную доказательственную силу;
• рассчитываться безналичным путём — через аккредитив, номинальный счёт или депозит нотариуса — и указывать в договоре действительную цену: заниженная цена в спорах о недействительности работает против покупателя;
• вести видеозапись подписания и передачи денег с согласия участников, сохранять переписку и расписки;
• если собственник ограничен в дееспособности — потребовать письменное согласие попечителя и предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ), без них сделка заведомо уязвима.

Собранные документы работают не только как «страховка» на будущее, но и как основание считать покупателя добросовестным. По п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимости, полагавшийся на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение у продавца. Кроме того, с 1 января 2020 года действует ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: добросовестный приобретатель, у которого по решению суда истребовали жилое помещение, вправе однократно получить компенсацию за счёт казны Российской Федерации, если взыскание убытков с продавца оказалось безрезультатным. Это не заменяет проверку, но заметно меняет положение покупателя по сравнению с прежними правилами.

Частые вопросы

Нужна ли справка из психоневрологического диспансера для регистрации сделки в Росреестре?

Нет, в перечень документов для государственной регистрации перехода права по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ медицинские справки не входят, и регистратор их не требует. Но покупателю такая справка нужна для себя: она помогает опровергнуть будущий иск по ст. 177 ГК РФ. Продавец получает её самостоятельно — третьим лицам сведения о состоянии здоровья не выдают.

Может ли попечитель сам продать квартиру подопечного?

Нет. Попечитель гражданина, ограниченного в дееспособности, не заменяет его в сделке, а лишь даёт согласие на неё (п. 1 ст. 30 ГК РФ); договор подписывает сам подопечный. От имени подопечного действует только опекун недееспособного (п. 2 ст. 29 ГК РФ). И в том, и в другом случае требуется предварительное разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Ограничат ли в дееспособности одинокого человека, у которого нет семьи?

По п. 1 ст. 30 ГК РФ ограничение возможно, когда злоупотребление спиртными напитками ставит в тяжёлое материальное положение именно семью гражданина. Если членов семьи нет и материального ущерба им не причиняется, оснований для ограничения дееспособности по этому пункту суд не усмотрит. Другое дело — психическое расстройство: тогда применяются п. 2 ст. 30 или ст. 29 ГК РФ.

Что будет с деньгами покупателя, если сделку отменят?

Применяется двусторонняя реституция: квартира возвращается продавцу, а деньги подлежат возврату покупателю (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Взыскание идёт в порядке исполнительного производства и нередко растягивается на годы. Общие правила и последствия недействительности разобраны в материале Недействительность сделки: правовое регулирование и последствия.

Можно ли снять ранее наложенное ограничение дееспособности и продать квартиру самостоятельно?

Да. Если основания, по которым гражданин был ограничен в дееспособности, отпали, суд отменяет ограничение, а установленное попечительство прекращается (п. 3 ст. 30 ГК РФ, ст. 286 ГПК РФ). После вступления решения в силу человек распоряжается квартирой сам, без согласия попечителя и без разрешения органа опеки.

Краткая сводка: алкоголизм и продажа квартиры

• Диагноз и наблюдение у нарколога права распоряжаться жильём не ограничивают: ограничение дееспособности допускается только по решению суда (ст. 22, ст. 30 ГК РФ).
• Ограничение по «алкогольному» основанию требует двух признаков сразу — злоупотребления и тяжёлого материального положения семьи (п. 1 ст. 30 ГК РФ); порядок установлен главой 31 ГПК РФ (ст. 281, 282, 283, 284, 285 ГПК РФ).
• Ограниченный в дееспособности продаёт квартиру сам, но с согласия попечителя (п. 1 ст. 30 ГК РФ); за недееспособного действует опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ).
• В обоих случаях нужно предварительное разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 19, ст. 20, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ), а договор удостоверяется нотариально (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Риск покупателя — оспаривание по ст. 171, ст. 176 или ст. 177 ГК РФ с реституцией по ст. 167 ГК РФ; сроки давности — один год либо три года по ст. 181 ГК РФ.
• Выписка из ЕГРН, справки диспансеров, освидетельствование в день сделки и нотариальная форма подкрепляют добросовестность приобретателя (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ) и право на компенсацию по ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Таким образом, хронический алкоголизм становится препятствием для продажи квартиры только после вступления в силу решения суда об ограничении дееспособности или о признании гражданина недееспособным: с этого момента сделка требует согласия попечителя либо действий опекуна, предварительного разрешения органа опеки и нотариального удостоверения. Пока такого решения нет, собственник продаёт квартиру на общих основаниях, а покупателю следует заранее собрать доказательства его осознанного волеизъявления — иначе договор может быть оспорен по ст. 177 ГК РФ с возвратом сторон в первоначальное положение.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Гражданские дела
• Жилищные вопросы
• Опека и попечительство