Заключение договора социального найма

Добрый день. Можно ли заключать один договор социального найма с одним нанимателем на две изолированные квартиры с разными кадастровыми номерами?

Здравствуйте!

Коротко: Нет. По ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма может быть только одно изолированное жилое помещение — квартира, дом или их часть. Объединить в одном договоре две отдельные квартиры, как и получить их по двум параллельным договорам одному нанимателю, закон не позволяет.

Ниже — подробный разбор того, кому и как предоставляют жильё по договору социального найма, что закон считает предметом такого договора и почему в нём нельзя объединить два разных жилых помещения, а также какие права и обязанности возникают у сторон после его заключения.

Кому и на каких условиях положено жильё по договору социального найма?

Жильё по договору социального найма предоставляется из государственного или муниципального жилищного фонда только тем гражданам, которых в установленном порядке признали нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК РФ). Основной адресат — малоимущие граждане: таковыми их признаёт орган местного самоуправления по правилам закона соответствующего субъекта РФ, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости облагаемого налогом имущества в собственности семьи. Отдельным категориям граждан, определённым федеральным законом, указом Президента РФ или региональным законом, жильё может предоставляться из жилищного фонда РФ или её субъекта — по тем же правилам нуждаемости, если иной порядок не установлен прямо этим законом или указом.

Нуждающимся в жилье по ст. 51 ЖК РФ признаётся гражданин, если он:

• не является нанимателем или собственником жилого помещения и не входит в семью нанимателя или собственника;
• является нанимателем или собственником жилья (либо членом его семьи), но обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы;
• проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
• проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе его семьи есть человек с тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, а другого жилья, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности, у семьи нет — перечень таких заболеваний утверждает уполномоченный Правительством РФ федеральный орган.

Если у гражданина и членов его семьи уже есть несколько жилых помещений — по договорам социального найма и (или) в собственности, — уровень обеспеченности жильём определяют по суммарной площади всех этих помещений (ст. 51 ЖК РФ), а не по каждому из них отдельно. Норму предоставления и учётную норму площади жилого помещения устанавливает орган местного самоуправления, исходя из сложившегося в муниципалитете уровня обеспеченности жильём; при этом учётная норма не может превышать норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ). Подробнее о том, кого и по каким основаниям признают нуждающимся, — в материале «Кого можно признать нуждающимся в жилом помещении для получения социального жилья?».

Как встать на учёт и получить жильё по договору социального найма?

Признание нуждающимся начинается с постановки на учёт в органе местного самоуправления (ст. 52 ЖК РФ). Порядок такой:

1. гражданин подаёт заявление о принятии на учёт по месту жительства — лично либо через многофункциональный центр — вместе с документами, подтверждающими право состоять на учёте; за недееспособного гражданина заявление подаёт его законный представитель;
2. орган, принимающий заявление, выдаёт расписку в получении документов и самостоятельно запрашивает по межведомственным каналам те сведения, которые заявитель не представил по собственной инициативе;
3. решение о принятии на учёт или об отказе принимается не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления заявителем документов, обязанность по представлению которых лежит на нём;
4. не позднее чем через 3 рабочих дня после решения гражданину выдают или направляют документ, подтверждающий постановку на учёт либо отказ в ней.

Порядок ведения учёта конкретизирует закон субъекта РФ. По общему правилу жильё предоставляют состоящим на учёте гражданам в порядке очерёдности — исходя из времени постановки на учёт (ст. 57 ЖК РФ). Вне очереди жильё предоставляют отдельным категориям граждан, в частности тем, чьё жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежит ремонту или реконструкции. Полный разбор оснований для постановки на учёт и отказа в ней — в материале «Какие основания заключения договора найма социального жилья?».

Можно ли включить в один договор две квартиры или получить их по двум разным договорам?

По договору социального найма наймодатель передаёт нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём — бессрочно, без установления срока действия договора (ст. 60 ЖК РФ). Договор заключается в письменной форме, по типовой форме, утверждённой Правительством РФ, на основании принятого органом местного самоуправления решения о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ).

Ключевое правило — в ст. 62 ЖК РФ: предметом договора социального найма может быть только жилое помещение целиком — жилой дом, квартира, часть жилого дома или часть квартиры. Самостоятельным предметом договора не могут быть:

• неизолированное жилое помещение;
• помещения вспомогательного использования (кухня, коридор, кладовая и тому подобное);
• общее имущество в многоквартирном доме.

Отсюда прямой ответ на вопрос: объединить в одном договоре социального найма две отдельные квартиры с разными кадастровыми номерами нельзя, даже если наниматель по обеим — одно и то же лицо. Закон говорит об одном изолированном жилом помещении как о предмете конкретного договора, а не о совокупности не связанных между собой объектов.

Не получится обойти это правило и через два параллельных договора на одного нанимателя. При определении нуждаемости в жилье учитывается суммарная площадь всех жилых помещений, которыми гражданин и члены его семьи уже пользуются по социальному найму либо владеют на праве собственности (ст. 51 ЖК РФ). Если нанимателю уже предоставлено жильё по одному договору социального найма, по общему правилу он этим обеспечен и нуждающимся в ещё одном отдельном жилом помещении не является — а значит, оснований для заключения второго договора социального найма на другую, отдельную квартиру для него нет.

Особый случай присоединения жилья предусмотрен ст. 59 ЖК РФ — но он про другое: если в коммунальной квартире освобождается изолированное жилое помещение, его по заявлению нанимателя могут присоединить к уже занимаемому им в той же квартире помещению (например, если после этого обеспеченность площадью на человека придёт к учётной норме). Это присоединение смежного помещения в пределах одной квартиры, а не объединение двух самостоятельных квартир с разными кадастровыми номерами в один договор социального найма — на ситуацию из вопроса правило ст. 59 ЖК РФ не распространяется.

Какие права и обязанности возникают у сторон договора социального найма?

После заключения договора у наймодателя (обычно — администрации муниципального образования) и нанимателя появляются встречные права и обязанности:

Члены семьи нанимателя, указанные в договоре, имеют равные с ним права и обязанности; дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора (ст. 69 ЖК РФ). Вселить в занимаемое жильё супруга, детей, родителей или других родственников наниматель вправе с письменного согласия всех членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и с согласия наймодателя; на вселение несовершеннолетних детей такое согласие не требуется (ст. 70 ЖК РФ).

Наниматель с согласия членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма. По требованию наймодателя договор может расторгнуть суд — при систематическом разрушении или порче жилого помещения нанимателем или членами его семьи, систематическом нарушении прав и законных интересов соседей либо использовании жилья не по назначению (ст. 83 ЖК РФ). Отдельное основание — невнесение платы за жильё и коммунальные услуги более 6 месяцев подряд без уважительных причин: в этом случае нанимателя и его семью выселяют не на улицу, а с предоставлением другого жилого помещения по норме, установленной для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Частые вопросы

Можно ли включить в один договор социального найма сразу две квартиры?

Нет. Предметом договора социального найма может быть только одно изолированное жилое помещение — квартира, жилой дом или их часть (ст. 62 ЖК РФ). Две квартиры с разными кадастровыми номерами в один договор не объединяются, даже если наниматель у них один.

Может ли один наниматель одновременно иметь два отдельных договора социального найма на разные квартиры?

По общему правилу нет. Обеспеченность жильём считается по суммарной площади всех помещений, которыми наниматель и его семья уже пользуются по социальному найму или владеют на праве собственности (ст. 51 ЖК РФ). Если жильё у него уже есть, оснований для признания нуждающимся в ещё одном и заключения второго договора не будет.

Что делать, если семье не хватает уже занимаемой по соцнайму площади?

Нужно вновь обращаться в орган местного самоуправления и добиваться постановки на учёт как нуждающейся в улучшении жилищных условий семьи — с учётом суммарной площади всех имеющихся у семьи помещений и действующей в муниципалитете учётной нормы (ст. 50, 51 ЖК РФ). Автоматически, без нового решения о принятии на учёт, площадь занимаемого жилья не увеличивается.

Можно ли приватизировать квартиру, полученную по договору социального найма?

Да, наниматель и члены его семьи вправе приватизировать такое жильё в собственность. Порядок и практические нюансы приватизации подробно разобраны в материале «Приватизация квартиры: пошаговый план и юридические нюансы».

Что грозит нанимателю за длительные долги по квартплате?

При невнесении платы за жильё и коммунальные услуги более 6 месяцев подряд без уважительных причин наймодатель вправе через суд расторгнуть договор и выселить нанимателя с семьёй — но с предоставлением другого жилого помещения по норме, установленной для общежития (ст. 90 ЖК РФ).

Краткая сводка: заключение договора социального найма

• Жильё по соцнайму предоставляется признанным нуждающимися малоимущим гражданам и отдельным федеральным категориям — из муниципального либо государственного жилищного фонда (ст. 49 ЖК РФ).
• Нуждающимся признают через постановку на учёт в органе местного самоуправления: решение — не позднее 30 рабочих дней, документ о решении выдают в течение 3 рабочих дней (ст. 51, 52 ЖК РФ).
• Жильё предоставляют по очереди, вне очереди — отдельным категориям, например при непригодности занимаемого жилья для проживания (ст. 57 ЖК РФ).
• Предметом одного договора может быть только одно изолированное жилое помещение — квартира, дом или их часть; неизолированные части и вспомогательные помещения самостоятельным предметом не бывают (ст. 62 ЖК РФ).
• Объединить в одном договоре две отдельные квартиры или получить их по двум параллельным договорам одному нанимателю нельзя: обеспеченность жильём считают по суммарной площади всех помещений семьи (ст. 51 ЖК РФ).
• После заключения договора у сторон — встречные права и обязанности (ст. 65, 67, 69, 70 ЖК РФ); при долгах по квартплате свыше 6 месяцев без уважительных причин нанимателя можно выселить с предоставлением жилья по норме общежития (ст. 90 ЖК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Приватизация квартиры