Застройщик поставил дома на кадастровый учет, а право собственности передавать не спешит, срок действия предварительного договора купли-продажи истек. Что делать? Средства выплачены полностью, у меня ипотека, акт приема передачи есть, коммуналку плачу. Как оформить квартиру на себя? 

Добрый день. Застройщик поставил дома на кадастровый учет, а право собственности передавать не спешит, срок действия предварительного договора купли-продажи истек. Что делать? Средства выплачены полностью, у меня ипотека, акт приема-передачи есть, коммуналку плачу. Как оформить квартиру на себя?

Здравствуйте!

Коротко: истечение срока предварительного договора не лишает Вас оплаченной квартиры. Если цена внесена полностью до заключения основного договора, суды квалифицируют такой договор как куплю-продажу будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), и право собственности оформляется через иск к застройщику.

Ниже приведён подробный разбор норм, порядка действий и практических вариантов — с учётом того, что квартира Вам уже передана по акту, оплачена кредитными средствами и дом поставлен на кадастровый учёт.

Что означает истечение срока предварительного договора купли-продажи квартиры?

По общему правилу предварительный договор — это только обязательство заключить в будущем основной договор на согласованных условиях (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Срок заключения основного договора указывается в самом предварительном договоре, а если не указан — основной договор должен быть заключён в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Обязательства из предварительного договора прекращаются, если до окончания этого срока основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК РФ). При уклонении стороны от заключения основного договора у второй стороны есть шесть месяцев на обращение в суд с требованием о понуждении (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Именно поэтому истёкший срок пугает покупателей: кажется, что вместе со сроком исчезло и право на квартиру.

В Вашей ситуации эти правила работают иначе. Договор, названный предварительным, но обязывающий покупателя до заключения основного договора уплатить всю цену недвижимости или существенную её часть, предварительным по своей природе не является. Значит, ни правило о прекращении обязательств по п. 6 ст. 429 ГК РФ, ни шестимесячный срок п. 5 ст. 429 ГК РФ к Вашим отношениям с застройщиком не применяются: у Вас не «сгоревшее» обязательство заключить договор, а неисполненное обязательство передать оплаченную вещь и оформить на неё право. Дополнительный аргумент в Вашу пользу — то, что квартира уже принята по передаточному акту, Вы владеете ею и несёте расходы на её содержание.

Как суды квалифицируют предварительный договор, по которому квартира полностью оплачена?

Ключевое разъяснение содержится в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: если стороны заключили договор, поименованный предварительным, но он обязывает приобретателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимости или существенную её часть, суд квалифицирует его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры из такого договора разрешаются по правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, в том числе по пп. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ. Суд при этом исходит не из названия документа, а из его действительного содержания и поведения сторон (ст. 431 ГК РФ).

Отдельно оценивается сама схема продажи строящегося жилья через предварительный договор. Привлечение денег граждан, связанное с возникновением у них права собственности на помещения в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию, допускается только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ: договор участия в долевом строительстве, жилищно-строительный кооператив и жилищные сертификаты. Сделка, совершённая в обход этих правил, может быть признана судом недействительной по иску гражданина (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ), а в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, прямо указано: закон применяется независимо от наименования договора, если действительной волей сторон было привлечение средств гражданина для строительства жилья с последующим приобретением им права собственности. Проще говоря, «неудобное» название договора застройщика не спасает.

Практический смысл этой квалификации в том, какие требования Вы можете заявить. Согласно п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, покупатель по договору купли-продажи будущей вещи вправе требовать понуждения продавца передать оплаченную недвижимость и зарегистрировать переход права (ст. 398 и п. 3 ст. 551 ГК РФ), если вещь создана и находится во владении продавца. Если же объекта у продавца нет, остаётся денежное требование — возврат уплаченного и проценты (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещение убытков. У Вас квартира создана, дома поставлены на кадастровый учёт, а помещение уже передано Вам по акту, поэтому основной путь — именно вещный: оформление права собственности, а не возврат денег.

Можно ли зарегистрировать право собственности без суда?

Сначала стоит проверить, что именно у Вас на руках, — от этого зависит, нужен ли спор вообще. Если фактически заключён и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, то право собственности на объект регистрируется после его передачи в порядке Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ), причём с недавних пор первый шаг закон возлагает на самого застройщика: после кадастрового учёта объекта и подписания передаточного акта он обязан не позднее тридцати рабочих дней сам направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства вместе с электронным образом акта, без доверенности и без платы с дольщика (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Именно эта норма и есть главное изменение последних лет: раньше дольщик шёл в Росреестр сам, теперь бездействие застройщика — самостоятельное нарушение, на которое можно указать и в претензии, и в жалобе в контролирующий орган.

Если же у Вас именно предварительный договор купли-продажи, зарегистрировать право «в одностороннем порядке» не получится: переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а заявление о ней подают обе стороны договора (ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), тогда как основного договора и подписанного застройщиком заявления у Вас нет. Досудебный шаг всё равно обязателен и полезен: направьте застройщику письменное требование заключить основной договор купли-продажи и подать документы на регистрацию, с указанием разумного срока. Отправляйте заказным письмом с описью вложения по адресу из ЕГРЮЛ — юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат его не получил по своей вине (ст. 165.1 ГК РФ). Ответ или молчание застройщика станет доказательством уклонения. Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации, отказ тоже оспаривается — как это делается, разобрано в материале Как оспорить отказ Росреестра в регистрации прав на недвижимость.

Как признать право собственности на квартиру через суд?

Признание права — самостоятельный способ защиты (ст. 12 ГК РФ), и по спорам с застройщиками он применяется чаще всего. Иск предъявляется к застройщику; если продавец уклоняется от регистрации перехода права по уже исполненному договору, требование формулируется по п. 3 ст. 551 ГК РФ — суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, и такое решение является основанием для регистрации (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Вступивший в силу судебный акт — самостоятельное основание для внесения записи в ЕГРН (ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), поэтому участие застройщика в регистрации после решения суда уже не требуется. Иск о правах на недвижимость подаётся в суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) — правило исключительной подсудности, и условие договора о «своём» суде застройщика его не отменяет.

Порядок действий выглядит так:

1. Соберите документы: договор со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, все платёжные документы и справку об отсутствии задолженности, передаточный акт, кредитный договор и справку банка, квитанции по коммунальным платежам.
2. Проверьте застройщика: сведения ЕГРЮЛ, наличие дела о банкротстве в картотеке арбитражных дел, зарегистрированы ли за ним права на помещения в доме и есть ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
3. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру — она покажет, поставлен ли объект на кадастровый учёт, есть ли зарегистрированные права и обременения.
4. Направьте застройщику письменное требование о заключении основного договора и подаче документов на регистрацию (ст. 165.1 ГК РФ), сохранив опись вложения и почтовые квитанции.
5. Подготовьте иск о признании права собственности на квартиру, при необходимости добавив требование о государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 551 ГК РФ); привлеките банк-залогодержателя к участию в деле.
6. После вступления решения в силу обратитесь в Росреестр с заявлением и судебным актом — запись вносится на основании решения суда (ст. 58 Закона № 218-ФЗ).

Отдельно оцените денежные требования. Если отношения подпадают под Закон № 214-ФЗ, за нарушение срока передачи объекта застройщик отвечает неустойкой за нарушение срока передачи объекта (ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); если договор квалифицирован как обычная купля-продажа будущей вещи — применяются проценты по п. 4 ст. 487 ГК РФ и возмещение убытков. Учтите, что в отдельные периоды начисление неустойки застройщикам ограничивалось актами Правительства РФ, поэтому расчёт делается на дату обращения и с проверкой действующих ограничений. Требование о взыскании можно заявить и отдельно от иска о признании права, чтобы не затягивать оформление квартиры.

Что делать, если застройщик уходит в банкротство?

Здесь действует жёсткое правило подсудности: с даты введения в отношении застройщика наблюдения или признания его банкротом требования о передаче помещений и о признании права собственности на недвижимость рассматриваются только в рамках дела о банкротстве (ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Иск, поданный в суд общей юрисдикции после этой даты, оставят без рассмотрения, а время будет потеряно, поэтому картотеку арбитражных дел нужно проверять до подачи иска и повторно перед заседанием. Требование в деле о банкротстве заявляется арбитражному управляющему для включения в реестр; специальные правила § 7 главы IX Закона № 127-ФЗ рассчитаны как раз на защиту граждан — покупателей жилья. Как эти правила толкует высшая судебная инстанция, разобрано в материале ВС расширил защиту дольщиков при банкротстве застройщика: что изменилось на практике.

Положение покупателя, который уже принял квартиру по акту, вселился и оплачивает коммунальные услуги, в банкротном деле обычно сильнее, чем у того, кто владения не получил: фактическая передача помещения и полная оплата — те обстоятельства, на которые суды опираются, разрешая вопрос о правах на конкретное помещение. Поэтому все доказательства владения и оплаты стоит собрать и хранить заранее, не дожидаясь спора.

Частые вопросы

Не пропущен ли срок исковой давности, если предварительный договор истёк несколько лет назад?

Шестимесячный срок п. 5 ст. 429 ГК РФ относится к понуждению заключить основной договор и к переквалифицированному договору купли-продажи будущей вещи не применяется. К требованиям о передаче квартиры и регистрации права действует общий трёхлетний срок исковой давности (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ), который течёт со дня, когда Вы узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике. Дату отсчёта суд определяет по обстоятельствам дела, поэтому затягивать с иском не стоит.

Что происходит с ипотекой, пока право собственности не зарегистрировано?

Кредитный договор действует независимо от оформления квартиры, платежи вносятся по графику. Жилое помещение, приобретённое полностью или частично за счёт кредитных средств, считается находящимся в залоге у банка в силу закона (ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и запись об ипотеке вносится в ЕГРН одновременно с записью о Вашем праве. Банк — заинтересованное лицо в споре, известите его и привлеките к участию в деле.

Почему я плачу за коммунальные услуги, если собственником ещё не числюсь?

Это законно: обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего помещение от застройщика по передаточному акту после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, с момента такой передачи (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ). Регистрация права здесь ни при чём. Для Вас это плюс: квитанции подтверждают и дату передачи, и фактическое владение квартирой.

Можно ли вместо квартиры потребовать деньги обратно?

Да, при существенном нарушении со стороны продавца покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы с процентами (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ, п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Но при выросших ценах это чаще всего невыгодно, а при неплатёжеспособном застройщике — бесперспективно. Общие правила таких сделок разобраны в материале Особенности договора купли-продажи жилого помещения.

Могут ли квартиру продать другому покупателю, пока право не зарегистрировано?

Риск двойной продажи существует именно из-за отсутствия записи в ЕГРН. Если помещение передано нескольким покупателям, преимущество имеет тот, кому вещь передана во владение (ст. 398 ГК РФ), — а квартира передана Вам по акту. Чтобы закрепить положение, в суде можно просить о принятии обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий с квартирой (ст. 139, 140 ГПК РФ).

Краткая сводка: как оформить квартиру на себя

• Истёкший срок предварительного договора сам по себе прав на оплаченную квартиру не прекращает: при полной предварительной оплате договор квалифицируется как купля-продажа будущей недвижимой вещи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), и правила п. 5 и 6 ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.
• К отношениям гражданина и застройщика по строящемуся жилью Закон № 214-ФЗ применяется независимо от названия договора, а сделка в обход ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ может быть признана недействительной по иску гражданина (ч. 2.1 ст. 1 того же закона).
• По зарегистрированному договору участия в долевом строительстве заявление о регистрации права дольщика подаёт сам застройщик — не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
• При уклонении продавца от регистрации право оформляется решением суда (ст. 12, п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22), которое само по себе служит основанием для внесения записи в ЕГРН (ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Иск подаётся по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ), а после возбуждения дела о банкротстве застройщика — только в рамках этого дела (ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).
• Передаточный акт, полная оплата, квитанции по коммунальным платежам (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) и переписка с застройщиком (ст. 165.1 ГК РФ) — доказательственная основа Вашей позиции.

Таким образом, истечение срока предварительного договора не мешает Вам оформить квартиру: сначала проверьте по выписке из ЕГРН и картотеке арбитражных дел статус объекта и застройщика, затем письменно потребуйте заключить основной договор и подать документы на регистрацию, а при отказе или молчании обращайтесь в суд по месту нахождения квартиры с иском о признании права собственности — полная оплата и переданная Вам по акту квартира дают для этого прочные основания.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Долевое строительство
• Жилищные вопросы
• Адвокат по договорам