Адвокат по жилищным спорам: можно ли получить запрет на сдачу комнаты в судебном порядке?

Добрый день! Я живу в коммунальной квартире (комната в собственности), моя соседка (собственница другой комнаты) сдаёт свою комнату без моего согласия. Реально ли получить запрет на сдачу комнаты в судебном порядке и как избавиться от арендаторов до решения суда?

Здравствуйте!

Коротко: сама комната принадлежит соседке, и распоряжаться ею она вправе (статья 209 Гражданского кодекса РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ). Но вместе с комнатой наниматели получают доступ к общему имуществу квартиры, а им по статье 41 Жилищного кодекса РФ владеют все собственники комнат. Именно на этом строится судебная защита.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, обеих позиций судебной практики и практических вариантов действий: что реально можно потребовать в суде, почему требование «запретить сдавать комнату» удовлетворяется не всегда, куда жаловаться на нарушения со стороны нанимателей и почему выселять их своими силами нельзя.

Что в коммунальной квартире принадлежит лично Вам, а что — всем соседям?

Разграничение имущества — ключ ко всему спору. По статье 16 Жилищного кодекса РФ комната наряду с квартирой и жилым домом является самостоятельным видом жилого помещения: это часть дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан. То есть комната соседки — её собственный объект недвижимости, а не часть Вашего имущества.

Одновременно пункт 1 статьи 41 Жилищного кодекса РФ относит к общей долевой собственности собственников комнат все помещения квартиры, которые обслуживают более одной комнаты. По статье 42 Жилищного кодекса РФ доля каждого собственника в этом общем имуществе пропорциональна площади его комнаты и следует судьбе права собственности на комнату: продали комнату — вместе с ней перешла и доля, отдельно её продать или выделить нельзя.

• Ваше личное — комната, находящаяся в Вашей собственности.
• Общее с соседями — кухня, коридор, прихожая, ванная, туалет, кладовые и иные помещения, обслуживающие более одной комнаты (пункт 1 статьи 41 Жилищного кодекса РФ).
• Размер доли — пропорционален площади комнаты, отдельно от комнаты не отчуждается (статья 42 Жилищного кодекса РФ).

Порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры сам Жилищный кодекс РФ подробно не описывает, поэтому в силу статьи 7 Жилищного кодекса РФ по аналогии применяются правила Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности. По пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение долевым имуществом происходит по соглашению всех участников, а по пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование им — тоже по соглашению всех, а при недостижении согласия — в порядке, который устанавливает суд. Отсюда и берётся Ваше право обратиться в суд: спор идёт не о чужой комнате, а о том, кто и как пользуется общей кухней, коридором и санузлом.

Вправе ли собственник комнаты сдавать её внаём?

По общему правилу — да. Пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ даёт собственнику права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ прямо разрешает собственнику предоставлять принадлежащее ему жилое помещение для проживания других граждан на основании договора, а статья 671 Гражданского кодекса РФ описывает сам договор найма жилого помещения. Часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ повторяет это правило: собственник вправе предоставить жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Но это право не безграничное. Часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ обязывает собственника жилого помещения соблюдать права и законные интересы соседей и правила пользования жилыми помещениями. А часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ запрещает размещать в жилых помещениях гостиницы — то есть посуточная «гостиничная» сдача комнаты выходит за пределы допустимого использования жилья независимо от согласия соседей.

Нужно ли согласие соседей на вселение нанимателя?

Честный ответ: единого решения тут нет, и суды рассматривают такие споры по-разному. Существуют две позиции, и Вам стоит знать обе, прежде чем идти в суд.

Позиция первая — согласие не требуется. Прямой нормы, которая обязывала бы собственника комнаты спрашивать разрешение у соседей, в законе нет. Требование о согласии всех жильцов сформулировано в части 2 статьи 76 Жилищного кодекса РФ, но эта норма относится к поднайму жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, а не к сдаче внаём комнаты, находящейся в собственности. Опираясь на статьи 209, 288 и 671 Гражданского кодекса РФ и статью 30 Жилищного кодекса РФ, часть судов отказывает соседям в исках о запрете сдачи комнаты, указывая, что суд не может ограничить собственника в распоряжении его имуществом на будущее.

Позиция вторая — согласие нужно. Она исходит из того, что вселение нанимателя автоматически означает и допуск постороннего человека к общему имуществу квартиры, а этот вопрос по пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ решается по соглашению всех сособственников. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 16.06.2015 № 78-КГ15-8 указала, что собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма другим лицам только с согласия остальных проживающих в этой квартире — и нанимателей, и собственников, и членов их семей: предоставляя комнату, собственник предоставляет и доступ к местам общего пользования, а распоряжаться ими единолично он не может. Опираясь на эту логику, соседи заявляют иски о запрете сдавать комнату посторонним без их согласия, используя предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса РФ способы защиты — пресечение действий, нарушающих право.

Подробный разбор этой практики с обстоятельствами дел мы приводили в отдельном материале — ВС запретил подселять в коммуналку квартирантов без согласия других жильцов. Позиция Верховного Суда РФ усиливает Ваши шансы, но не гарантирует результат: нижестоящие суды оценивают конкретные обстоятельства — сколько человек вселено, как они пользуются кухней и санузлом, есть ли доказанные нарушения Ваших прав.

Что реально можно потребовать в суде?

Требование «запретить соседке сдавать комнату» само по себе — самое уязвимое: оно бьёт по праву собственности на чужой объект, и суд его удовлетворяет далеко не всегда. Практика показывает, что надёжнее заявлять требования, которые касаются именно общего имущества и Вашего нарушенного права пользования им. Их можно соединить в одном иске.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. Смежные вопросы доказывания мы разбирали в материале Спор о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением: что нужно доказать истцу.

Как избавиться от арендаторов до решения суда?

Законного способа выселить нанимателей своими силами до решения суда нет. Это принципиальный момент, и здесь лучше не строить иллюзий: пока суд не вынес решение и оно не вступило в силу, никто, кроме судебного пристава-исполнителя, выселять человека из жилого помещения не вправе.

Самовольные меры — сменить замок на входной двери, вынести вещи нанимателей, перекрыть им воду или электричество, не пускать в квартиру — это самоуправство. За него предусмотрена ответственность по статье 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а если действиями причинён существенный вред — по статье 330 Уголовного кодекса РФ. Дополнительно испорченное имущество придётся возмещать, а сами эти действия суд оценит уже не в Вашу пользу при рассмотрении основного спора.

До решения суда законны только такие шаги: письменное обращение к соседке с требованием прекратить вселение посторонних без согласия сособственников, фиксация нарушений, жалобы в компетентные органы и — при наличии оснований — заявление в суд о принятии обеспечительных мер по статье 139 Гражданского процессуального кодекса РФ одновременно с подачей иска.

Куда жаловаться на нарушения со стороны нанимателей?

Жалобы не заменяют суд, но дают то, чего в подобных спорах обычно не хватает, — задокументированные доказательства нарушения Ваших прав. Каждый ответ и каждый материал проверки стоит сохранять.

• Участковый уполномоченный полиции — по фактам шума, дебошей, порчи общего имущества, угроз. Даже отказ в возбуждении дела фиксирует сам факт обращения и обстоятельства.
• Государственная жилищная инспекция — при нарушении правил пользования жилым помещением и содержания общего имущества; полномочия жилищного надзора закреплены статьёй 20 Жилищного кодекса РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями влечёт ответственность по статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
• Роспотребнадзор — при антисанитарии, насекомых, грызунах, скоплении мусора в местах общего пользования.
• Полиция или уполномоченный региональный орган — при нарушении тишины в ночное время: ответственность за это установлена законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях.
• Подразделение по вопросам миграции МВД России — если наниматели проживают в квартире без регистрации по месту пребывания (статья 19.15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Если нарушения носят систематический характер, у соседей появляется и более серьёзный инструмент воздействия на самого собственника — вплоть до предупреждения и последующего требования о продаже помещения с публичных торгов по статье 287.7 Гражданского кодекса РФ. Как это работает, мы разбирали в материале Выселение из жилого помещения вследствие систематического нарушения прав соседей.

Что делать с регистрацией нанимателей и можно ли требовать компенсацию?

Регистрация по месту пребывания. Граждане, которые живут не по месту жительства более 90 дней, обязаны зарегистрироваться по месту пребывания — это требование Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Регистрация нанимателя в комнате производится по заявлению собственника этой комнаты, и отдельного согласия соседей закон для неё не предусматривает. Но и обратное верно: сама по себе регистрация не даёт нанимателю никакого дополнительного права на общее имущество квартиры и не мешает Вам оспаривать вселение в суде. Отменять её отдельным иском смысла нет — предмет спора не в ней.

Компенсация за пользование общим имуществом. Такое требование возможно, но у него узкое основание. По пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление ему во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а если это невозможно — вправе требовать от других участников, пользующихся приходящейся на его долю частью, соответствующей компенсации. Проще говоря, взыскать деньги можно тогда, когда доказано, что Вы фактически лишены возможности пользоваться своей частью кухни, коридора или санузла, а соседка использует их сверх своей доли, в том числе за счёт вселённых ею людей. Само по себе получение соседкой платы за комнату права на долю в этом доходе Вам не даёт: комната принадлежит только ей.

Как подготовиться к обращению в суд?

1. Соберите документы на свою комнату: выписку из ЕГРН, правоустанавливающий документ, сведения о площади всех комнат — из них считается размер долей в общем имуществе по статье 42 Жилищного кодекса РФ.
2. Направьте соседке письменное требование прекратить вселение посторонних без согласия сособственников — заказным письмом с описью вложения. Отказ или молчание подтвердят недостижение соглашения, о котором говорит пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ.
3. Зафиксируйте факт сдачи комнаты: объявления о сдаче, переписку, договоры, если они доступны, показания других жильцов дома.
4. Зафиксируйте нарушения: обращения к участковому, в жилищную инспекцию, фотографии состояния мест общего пользования, письменные ответы органов.
5. Сформулируйте требования по существу — определение порядка пользования общим имуществом и устранение конкретных препятствий, а не только запрет сдачи как таковой.
6. Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры, приложив расчёт долей и все собранные доказательства.

Частые вопросы

Имеет ли значение, что комната сдаётся без письменного договора?

Для спора о пользовании общим имуществом это не принципиально. Значение имеет факт вселения посторонних лиц и их доступ к кухне, коридору и санузлу, находящимся в общей долевой собственности по пункту 1 статьи 41 Жилищного кодекса РФ. Отсутствие письменного договора лишь усложняет доказывание, поэтому опираться придётся на объявления, переписку и свидетельские показания.

А если соседка говорит, что вселила не нанимателей, а родственников?

Вселение членов семьи собственника в его комнату регулируется частью 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ и по общему правилу согласия соседей не требует. Именно поэтому в подобных спорах вокруг коммунальной квартиры основная борьба идёт вокруг доказывания возмездного характера проживания. При этом обязанность соблюдать права соседей по части 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ сохраняется в любом случае.

Можно ли поставить свой замок на кухню или запретить арендаторам ею пользоваться?

Нет. Общее имущество квартиры принадлежит всем собственникам комнат, и в одиночку изменить порядок пользования им нельзя: по пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ это делается по соглашению всех участников, а при споре — судом. Самовольное ограничение доступа к общим помещениям может быть расценено как самоуправство по статье 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Можно ли требовать компенсации морального вреда?

По статье 151 Гражданского кодекса РФ моральный вред компенсируется при нарушении личных неимущественных прав либо в случаях, прямо предусмотренных законом. Спор о порядке пользования общим имуществом носит имущественный характер, поэтому такое требование удовлетворяется редко — обычно лишь тогда, когда доказано посягательство на здоровье, неприкосновенность жилища или иные личные права.

Кого указывать ответчиком — соседку или нанимателей?

Это зависит от требования. По иску об определении порядка пользования общим имуществом и о запрете вселять третьих лиц без согласия сособственников ответчик — соседка как участник долевой собственности. По требованию о выселении конкретных жильцов ответчиками выступают сами эти лица, а собственник комнаты привлекается к участию в деле.

Краткая сводка: что нужно запомнить

• Комната — самостоятельное жилое помещение (статья 16 Жилищного кодекса РФ), и распоряжаться ею собственник вправе: статья 209, пункт 2 статьи 288, статья 671 Гражданского кодекса РФ, часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ.
• Кухня, коридор и санузел — общая долевая собственность всех собственников комнат (пункт 1 статьи 41, статья 42 Жилищного кодекса РФ), пользование ими определяется соглашением всех либо судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ).
• Практика по вопросу о согласии соседей неоднозначна: Верховный Суд РФ в определении от 16.06.2015 № 78-КГ15-8 признал согласие необходимым, но нижестоящие суды применяют этот подход неодинаково.
• Требование «запретить сдавать комнату» уязвимо; надёжнее заявлять определение порядка пользования общим имуществом и устранение нарушений по статье 304 Гражданского кодекса РФ и статье 11 Жилищного кодекса РФ.
• Выселять нанимателей своими силами нельзя: это самоуправство по статье 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях и статье 330 Уголовного кодекса РФ.
• Компенсация возможна по пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, если доказано, что Вы лишены возможности пользоваться частью общего имущества, приходящейся на Вашу долю.

Таким образом, запретить соседке сдавать комнату «вообще» через суд удаётся редко, а вот защитить своё право на общее имущество коммунальной квартиры — реально: закон и практика Верховного Суда РФ дают Вам возможность требовать определения порядка пользования кухней, коридором и санузлом, устранения конкретных нарушений и, при наличии оснований, запрета вселять посторонних без письменного согласия всех сособственников. Избавиться от арендаторов до решения суда законных способов нет — любые самовольные действия обернутся ответственностью против Вас, поэтому до суда работают только фиксация нарушений, обращения в компетентные органы и грамотно составленный иск.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным спорам: определение порядка пользования жилым помещением
• Адвокат по жилищным спорам: устранение препятствий в пользовании жилым помещением
• Адвокат по жилищным вопросам: что такое жилищные споры?