Добрый день. Можно ли приватизировать служебное жильё, если в гос. реестре она числится как муниципальная, а жилищной комиссией и местными депутатами вынесено решение о выдаче мне служебной квартиры, и договор найма заключён до моего вселения. Прожила в квартире 11 лет, работник культуры.
Адвокат Антонов А.П.
Здравствуйте!
Коротко: запись в ЕГРН «муниципальная» не отменяет статус служебного жилья, но и не доказывает его. Статус определяет решение уполномоченного органа о включении квартиры в специализированный фонд (статья 92 Жилищного кодекса РФ). Нет решения — жильё можно приватизировать на общих основаниях.
Ниже приведён подробный разбор того, что именно определяет правовой режим квартиры, как его проверить и что делать дальше, чтобы реализовать право на приватизацию.
Что решает статус жилья — служебное оно или обычное муниципальное?
Принадлежность жилого помещения к муниципальному жилищному фонду (что и отражает запись в Едином государственном реестре недвижимости) и его отнесение к специализированному, в том числе служебному, фонду — разные вещи. Первое говорит о собственнике имущества (муниципальное образование, а не гражданин или частная организация), второе — об особом правовом режиме пользования конкретно этой квартирой. Согласно статье 92 Жилищного кодекса РФ, включение жилого помещения в число служебных и исключение из их числа производится решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Отдельно на такое помещение оформляется договор найма служебного жилого помещения по типовой форме, утверждённой постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 (статья 100 Жилищного кодекса РФ), а само служебное жильё предоставляется в связи с характером трудовых отношений с органом власти, унитарным предприятием или учреждением, предоставившим квартиру (статья 93 Жилищного кодекса РФ). Если такого решения и такого договора нет либо они оформлены с нарушением порядка, жилое помещение фактически не приобретает статус служебного — независимо от того, как его называли при выдаче.
Достаточно ли решения жилищной комиссии и депутатов, чтобы квартира стала служебной?
Решение жилищной комиссии учреждения (например, дома культуры или отдела культуры администрации) о выделении конкретному сотруднику конкретной квартиры и решение депутатов представительного органа местного самоуправления — это не всегда то же самое, что решение уполномоченного органа об отнесении помещения к специализированному жилищному фонду по статье 92 Жилищного кодекса РФ. Жилищная комиссия, как правило, — совещательный орган, который распределяет уже выделенное для служебного использования жильё, но не наделён полномочием определять правовой режим муниципального имущества; такое полномочие обычно закреплено за администрацией муниципального образования (местной администрацией) или уполномоченным ею органом по управлению имуществом. Поэтому первый шаг — выяснить, кто именно и на основании какого документа отнёс конкретно эту квартиру к служебному фонду: протокол жилищной комиссии и решение депутатов сами по себе этот вопрос не закрывают, если акт компетентного органа о включении помещения в специализированный фонд отсутствует.
Какие документы нужно проверить, чтобы установить статус квартиры?
Прежде чем обращаться за приватизацией, стоит собрать и проверить следующий пакет документов.
- решение (постановление, распоряжение) органа, управляющего муниципальным жилищным фондом, о включении именно этой квартиры в число служебных — с указанием точного адреса и датой, предшествующей заключению договора найма;
- договор найма служебного жилого помещения, а не просто договор найма или ордер без указания на служебный характер;
- выписку из реестра муниципального имущества (специализированного жилищного фонда) по данной квартире;
- выписку из ЕГРН, где, помимо указания собственника, при должном оформлении отражается вид жилищного фонда.
Запросить эти документы можно у наймодателя — администрации муниципального образования или уполномоченного ею учреждения, в чьём ведении находится жилищный фонд, а также через межведомственный запрос при подаче заявления на приватизацию. Отсутствие решения о включении помещения в специализированный фонд либо явные противоречия в датах (например, договор найма служебного жилого помещения датирован раньше самого решения об отнесении к служебным) — веский довод в пользу того, что правовой режим служебного жилья к квартире применён неправильно.
Можно ли оспорить статус служебного жилья и признать право на приватизацию через суд?
Если решения компетентного органа о включении квартиры в специализированный (служебный) жилищный фонд нет либо оно принято с нарушением порядка, есть основания обратиться в суд с иском о признании права пользования квартирой на условиях социального найма и, соответственно, права на приватизацию — либо сразу с иском о признании права собственности в порядке приватизации, если администрация отказала во внесудебном порядке. Аналогичный подход отражён в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» и в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»: суды исходят из того, что правовой режим жилого помещения определяется наличием и законностью акта компетентного органа, а не одним лишь наименованием помещения служебным в переписке, протоколе или договоре. Долгий срок проживания в квартире (в Вашем случае — 11 лет) сам по себе права на приватизацию не создаёт, но подтверждает фактическое пользование помещением на протяжении длительного времени и учитывается судом при оценке всех обстоятельств дела.
А если статус служебного жилья подтвердится — есть ли ещё способ приватизировать квартиру?
Да, но он зависит от воли собственника. По общему правилу статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако та же статья прямо допускает исключение: собственник жилищного фонда или уполномоченный им орган вправе с согласия собственника принять решение о приватизации конкретного служебного жилого помещения. Это решение — право, а не обязанность администрации, и принимается индивидуально по каждой квартире, а не в силу одного лишь факта долгого проживания или профессии нанимателя. Если статус служебного жилья за квартирой подтверждён надлежаще оформленными документами, стоит подать в администрацию муниципального образования письменное заявление с просьбой принять такое решение — с обоснованием (длительность работы в бюджетной сфере, срок проживания, отсутствие другого жилья). Само по себе то, что Вы — работник культуры, отдельной федеральной льготы на приватизацию служебного жилья не даёт: специальное исключение статьи 4 Закона касается жилищного фонда сельскохозяйственных предприятий и приравненных к ним, а не работников культуры или иной бюджетной сферы.
Что делать на практике, шаг за шагом?
- Запросить у наймодателя решение о включении квартиры в специализированный (служебный) жилищный фонд, договор найма служебного жилого помещения и выписку из реестра муниципального имущества.
- Сверить даты и реквизиты этих документов между собой и с датой Вашего вселения — несовпадения и пробелы фиксируются письменно (запросом и полученным ответом).
- Если решения о включении в служебный фонд нет или оно оформлено с нарушением — подать в администрацию заявление о заключении договора социального найма и последующей приватизации; при отказе — обратиться в суд с соответствующим иском (статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
- Если статус служебного жилья подтверждён — подать в администрацию заявление о принятии решения о приватизации конкретно этой квартиры на основании части 2 статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
- При отказе администрации в обоих случаях — обжаловать отказ в суд по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ.
Подробный порядок оформления документов на приватизацию, если статус жилья удастся снять или собственник даст согласие, описан в материале «Приватизация квартиры: пошаговый план и юридические нюансы».
Частые вопросы
Даёт ли профессия работника культуры право на приватизацию служебного жилья вне общего порядка?
Нет, федеральное законодательство не предусматривает такой льготы. Работники культуры и другой бюджетной сферы приватизируют служебное жильё на общих основаниях — либо после устранения статуса служебного, либо по отдельному решению собственника (часть 2 статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Что грозит, если квартира окажется законно служебной, а трудовые отношения прекратятся?
По общему правилу прекращение трудовых отношений — основание для прекращения договора найма служебного жилого помещения и последующего выселения (статья 102, статья 103 Жилищного кодекса РФ), кроме отдельных льготных категорий нанимателей, перечисленных в части 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ. Подробнее о порядке и исключениях — в материале «Выселение нанимателя из служебного жилого помещения после прекращения трудовых отношений».
Кто должен подтверждать статус жилья — наниматель или наймодатель?
Бремя доказывания законности отнесения помещения к служебному лежит на наймодателе (администрации, предприятию или учреждению), поскольку именно он ссылается на этот особый режим. Нанимателю для защиты своих прав достаточно запросить документы и указать на их отсутствие или противоречия.
Учитывается ли, что членам семьи, детям-сиротам или пенсионерам иногда разрешают не выселяться из служебного жилья?
Да, часть 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ запрещает выселение без предоставления другого жилого помещения для отдельных категорий (в частности, пенсионеров по старости, инвалидов труда и профессионального заболевания, семей погибших при исполнении служебных обязанностей и детей-сирот). Эта льгота касается выселения, а не приватизации: она сама по себе не даёт права на приватизацию служебного жилья. Подробнее — в материале «В каком порядке право пользования служебным жилым помещением признаётся утраченным?».
Краткая сводка: когда служебную квартиру можно приватизировать
- Служебные жилые помещения по общему правилу приватизации не подлежат (статья 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
- Статус служебного жильё приобретает только по решению уполномоченного органа о включении в специализированный жилищный фонд и по договору найма служебного жилого помещения (статья 92, статья 93, статья 100 Жилищного кодекса РФ; постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42).
- Одно лишь решение жилищной комиссии или депутатов о выделении квартиры конкретному человеку статус служебного жилья не подтверждает без акта компетентного органа о включении в специализированный фонд.
- Если такого акта нет или он оформлен с нарушением порядка, квартира фактически остаётся в фонде социального использования и может быть приватизирована на общих основаниях (статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
- Если статус служебного жилья подтверждён, приватизация возможна только по отдельному решению собственника — муниципального образования (часть 2 статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
- Профессия и стаж работы в бюджетной сфере, включая работу в культуре, отдельной федеральной льготы на приватизацию служебного жилья не создают.
Таким образом, само по себе указание в ЕГРН квартиры как муниципальной не даёт автоматического права на приватизацию, но и решение жилищной комиссии с депутатами не делает жильё бесспорно служебным: решает вопрос наличие законного акта уполномоченного органа о включении именно этой квартиры в специализированный жилищный фонд. Первый практический шаг — запросить у наймодателя документы, подтверждающие такой акт, и в зависимости от результата действовать либо через заявление о социальном найме и приватизации, либо через обращение к собственнику за отдельным решением о приватизации служебного жилья.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
