Коротко: перед покупкой квартиры в жилом комплексе с долгами застройщика нужно проверить, не введена ли в отношении него процедура банкротства по специальным правилам параграфа 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (статьи 201.1–201.15-1), кто сейчас достраивает объект, и покупать квартиру через прямой договор долевого участия, а не через уступку требования у другого участника строительства без тщательной проверки.
Ниже приведен подробный разбор того, какие риски несёт покупка жилья в проблемном жилом комплексе и как их проверить до сделки.
Что значит «проблемный ЖК» и почему его всё равно продают?
Жилой комплекс считается проблемным, когда есть признаки, что застройщик не сможет достроить и передать квартиры в срок: просрочка более нескольких месяцев, остановка строительных работ, открытое дело о банкротстве застройщика либо включение объекта в соответствующий реестр проблемных объектов, который ведётся на уровне региона и федерального портала жилищного строительства. Это не означает, что квартиры там в принципе нельзя продавать: участник строительства, уже заключивший договор долевого участия, вправе передать свои права другому покупателю по договору уступки требования (статья 382 Гражданского кодекса РФ), а сами квартиры в достроенном, но юридически проблемном доме могут продаваться как готовое жильё. Именно поэтому на рынке встречаются предложения купить квартиру в комплексе, где у застройщика есть долги или идёт банкротство — но риски такой покупки нужно оценивать отдельно от обычной сделки.
Какие риски несёт покупатель, если застройщик банкрот?
Если застройщик признан банкротом, в деле применяются специальные правила о банкротстве застройщиков (параграф 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьи 201.1–201.15-1). Участники строительства могут заявить денежное требование либо требование о передаче жилого помещения (статья 201.4 закона о банкротстве), а незавершённый объект может быть передан новому инвестору или созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу для завершения строительства (статья 201.10 закона о банкротстве) — либо урегулирован другими способами по статье 201.15-1 того же закона. Для покупателя это значит, что даже у квартиры, которая выглядит «почти готовой», юридический статус может быть неопределённым до завершения процедуры банкротства: пока дело не закрыто, право собственности на квартиру может быть обременено требованиями других кредиторов застройщика, а срок получения ключей — зависеть от хода банкротного дела, а не от строительного графика.
Чем рискует покупатель, приобретающий квартиру по договору уступки?
Покупка квартиры в проблемном ЖК часто происходит не по прямому договору с застройщиком, а по договору уступки требования — первоначальный участник строительства передаёт свои права новому покупателю (статья 382 Гражданского кодекса РФ). К новому покупателю переходит требование в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Гражданского кодекса РФ) — то есть вместе с правами переходят и все существующие проблемы: если у первоначального участника уже были основания для разногласий с застройщиком или объект официально признан проблемным, эти обстоятельства не исчезают при переходе права к новому покупателю. При этом цедент (продавец требования) отвечает перед новым покупателем за действительность переданного требования, но не отвечает за его исполнение застройщиком (статья 390 Гражданского кодекса РФ) — а значит, если застройщик в итоге не достроит дом или обанкротится, спрашивать с продавца, уступившего право, по общему правилу бесполезно.
Как проверить риски перед покупкой квартиры в проблемном ЖК?
Перед сделкой стоит последовательно проверить: включён ли жилой комплекс в официальный реестр проблемных объектов на федеральном портале жилищного строительства; ведётся ли в отношении застройщика дело о банкротстве — это можно увидеть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и по картотеке арбитражных дел; кто сейчас является стороной договора — первоначальный застройщик, новый инвестор, принявший объект, или жилищно-строительный кооператив; есть ли у объекта новый срок передачи, установленный в рамках процедуры урегулирования. Для квартиры, покупаемой по уступке, дополнительно нужно изучить сам первоначальный договор долевого участия и историю переуступок — сколько раз право уже передавалось и не связана ли очередная уступка с попыткой продавца выйти из проблемного актива до того, как риски реализуются.
Частые вопросы
Можно ли вернуть деньги, если дом так и не достроят?
В рамках банкротства застройщика участник строительства вправе заявить денежное требование о возврате уплаченных средств вместо требования о передаче жилого помещения (статья 201.4 закона о банкротстве), но фактическое возмещение зависит от итогов процедуры и очерёдности удовлетворения требований — гарантированного быстрого возврата всей суммы закон не даёт.
Нужно ли обязательно обращаться к юристу перед покупкой квартиры в проблемном ЖК?
Это не юридическая обязанность, но сильно рекомендуется: проверка материалов банкротного дела, истории уступок и реального статуса объекта требует работы с несколькими разными реестрами и документами, и ошибка в оценке риска здесь стоит значительно дороже, чем консультация.
Отличаются ли риски, если дом уже построен, но у застройщика остались долги?
Да, риски меньше, если дом фактически построен и введён в эксплуатацию — тогда основной вопрос в том, успел ли застройщик (или новый инвестор) оформить и передать право собственности покупателю до того, как в отношении застройщика завершится процедура банкротства, поскольку незавершённые регистрационные действия могут временно осложниться требованиями других кредиторов.
Краткая сводка: риски покупки в проблемном ЖК
- Проверьте реестр проблемных объектов и наличие дела о банкротстве застройщика перед сделкой.
- Банкротство застройщика ведётся по специальным правилам §7 закона о банкротстве (статьи 201.1–201.15-1).
- Покупка по уступке переносит на нового покупателя все существующие проблемы требования (статьи 382, 384 ГК РФ), а продавец уступки не отвечает за то, достроит ли застройщик дом (статья 390 ГК РФ).
- Незавершённый объект может перейти новому инвестору или ЖСК участников строительства для завершения строительства (статья 201.10 закона о банкротстве).
- Денежное требование вместо квартиры можно заявить, но быстрый и полный возврат средств законом не гарантирован.
Таким образом, покупка квартиры в проблемном жилом комплексе не запрещена законом, но требует отдельной юридической проверки статуса объекта и застройщика — без неё покупатель рискует получить не готовую квартиру, а место в очереди кредиторов. Перед такой сделкой разумно получить консультацию адвоката, специализирующегося на долевом строительстве и банкротстве застройщиков.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Ю)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
