Особенности права собственности на квартиру в многоквартирном доме

Коротко: Собственнику квартиры принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома — подъезды, крышу, инженерные системы и землю под домом (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Управляет домом общее собрание собственников (ст. 44 ЖК РФ).

Ниже — подробный разбор того, что входит в общее имущество многоквартирного дома, как земля под домом переходит в собственность жильцов и какие вопросы решает общее собрание собственников.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома?

Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ и статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственнику помещения в многоквартирном доме наряду с правом собственности на квартиру принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома. Закон описывает состав общего имущества по группам, обособленным по функциональному назначению, а не как единую нерасчленённую массу.

• помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы с инженерными коммуникациями;
• иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для социально-бытовых нужд — досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации дома.

Такой детальный подход снижает число споров о судьбе отдельных частей дома — например, помещений без инженерного оборудования, которые тем не менее используются в интересах всех собственников. Границы и размер земельного участка под домом определяются по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом?

Земельный участок под многоквартирным домом входит в состав общего имущества, но не любой такой участок автоматически считается общей собственностью жильцов: многие дома, построенные ещё в советское время, изначально возводились без выделения отдельных участков под конкретные здания в квартале. Порядок перехода земли собственникам определяет статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон), которая предусматривает три ситуации.

1. Участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт ещё до введения в действие Жилищного кодекса РФ — он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в силу закона, без дополнительных решений и обращений.
2. Участок под домом на тот момент не был сформирован — сформировать его вправе по заявлению собственник, уполномоченный на это решением общего собрания; формированием занимаются органы государственной власти или местного самоуправления в зависимости от принадлежности земли, а с момента постановки участка на государственный кадастровый учёт он бесплатно переходит в общую долевую собственность жильцов.
3. Дом построен или реконструирован уже после 1 марта 2005 года — приёмная комиссия вводит его в эксплуатацию только при условии, что размеры и границы земельного участка под ним уже установлены.

Часть 3 статьи 16 Вводного закона постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она препятствовала собственнику помещения, не уполномоченному общим собранием, самостоятельно обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка под домом. То есть дожидаться решения общего собрания для подачи такого заявления не обязательно — обратиться вправе и один собственник.

Как оформить земельный участок под домом в общую собственность, если он не сформирован?

1. Провести общее собрание собственников и принять решение о формировании земельного участка, уполномочив на подачу заявления конкретного собственника или представителя (либо обратиться самостоятельно, без такого решения, — по правовой позиции Конституционного Суда РФ).
2. Подать заявление о формировании земельного участка под домом в орган местного самоуправления, а если земля относится к государственной собственности — в уполномоченный орган государственной власти.
3. Провести кадастровые работы — межевание и определение границ участка — по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве».
4. Поставить сформированный участок на государственный кадастровый учёт и внести сведения о нём в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5. С момента постановки участка на государственный кадастровый учёт он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений дома — отдельно регистрировать долю каждого собственника не требуется.

Подробнее о том, кому и на каком основании принадлежит земля под домом в разных ситуациях, — в материале «Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным жилым домом?».

Можно ли уменьшить общее имущество дома при перепланировке или реконструкции?

Часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ допускает уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома только с согласия всех без исключения собственников помещений в доме — путём его реконструкции. Иных вариантов закон не предусматривает: ни решение общего собрания большинством голосов, ни решение совета дома такой вопрос не заменяют.

Иначе решается вопрос об объединении или изменении границ смежных помещений внутри дома: собственник вправе сделать это самостоятельно, если изменения не затрагивают границы помещений других собственников и границы или размер общего имущества. Если затрагивают — потребуется согласие всех собственников помещений в доме (статья 40 Жилищного кодекса РФ). Если дом разрушен, в том числе в результате случайной гибели, или снесён, собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором он располагался.

Как определяется доля собственника в общем имуществе и можно ли продать её отдельно от квартиры?

Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (статья 37 Жилищного кодекса РФ). Иной порядок определения доли возможен, только если он был установлен решением общего собрания собственников, принятым ещё до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (статья 15 Вводного закона).

Доля в общем имуществе неразрывно связана с правом собственности на помещение: она следует его судьбе, и собственник не вправе выделить свою долю в натуре или произвести её отчуждение отдельно от права собственности на квартиру (статья 290 Гражданского кодекса РФ). Это отличает общее имущество дома от обычной долевой собственности, где участник по общему правилу вправе распорядиться своей долей самостоятельно. Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве на него (статья 39 Жилищного кодекса РФ) — независимо от того, проживают ли они в квартире фактически.

Что происходит с деньгами на специальном счёте для капитального ремонта?

Если собственники выбрали формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте, права на находящиеся там денежные средства также следуют режиму общего имущества (статья 36.1 Жилищного кодекса РФ):

• собственникам помещений принадлежат права на денежные средства на специальном счёте, сформированные за счёт взносов на капремонт, процентов за просрочку их уплаты и процентов, начисленных банком за пользование средствами на счёте;
• доля собственника в праве на эти средства пропорциональна сумме взносов, уплаченных им и предыдущими собственниками помещения;
• доля следует судьбе права собственности на помещение: при продаже квартиры к новому собственнику переходит доля предыдущего, а условие договора об обратном ничтожно;
• выделить свою долю денежных средств и потребовать её выплаты отдельно от помещения собственник не вправе.

Как определяется общее имущество в коммунальной квартире?

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения внутри этой квартиры, которые используются для обслуживания более одной комнаты, — их доля пропорциональна площади принадлежащей собственнику комнаты (статья 42 Жилищного кодекса РФ). Доля такого собственника в общем имуществе всего дома определяется пропорционально сумме площади его комнаты и приходящейся на неё доли общих помещений квартиры. В долевой собственности, таким образом, находится не вся коммунальная квартира целиком, а только её общее имущество — сами комнаты остаются в индивидуальной собственности каждого владельца.

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники остальных комнат имеют преимущественное право её покупки на условиях, установленных статьёй 250 Гражданского кодекса РФ, — продавец обязан письменно известить их о цене и условиях продажи. На практике эта процедура нередко осложняется тем, что место нахождения кого-то из сособственников неизвестно или он уклоняется от получения извещения. Встречается и попытка обойти преимущественное право через дарение символической доли постороннему покупателю с расчётом на дальнейшую продажу оставшейся части: суды оценивают такие сделки как притворные, если доказано, что стороны фактически прикрывали возмездную продажу комнаты в обход статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Кто управляет многоквартирным домом?

Органом управления многоквартирным домом Жилищный кодекс РФ называет общее собрание собственников помещений в нём, включая собственников нежилых помещений (статья 44 Жилищного кодекса РФ). В отличие от использовавшегося ранее понятия «кондоминиум», которое охватывало комплекс недвижимости целиком — и жилые помещения, и общее имущество, — действующее законодательство рассматривает в качестве объекта управления сам многоквартирный дом, а не жилищный фонд в целом.

Что вправе решать общее собрание собственников?

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится:

• принятие решений о реконструкции дома (в том числе с расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и иных сооружений, капитальном ремонте общего имущества и об использовании фонда капитального ремонта;
• выбор способа формирования фонда капитального ремонта, размера взноса сверх установленного минимума, минимального размера фонда капремонта и выбор лица, уполномоченного открывать специальный счёт и распоряжаться средствами на нём;
• получение товариществом собственников жилья, кооперативом, управляющей организацией или уполномоченным лицом кредита либо займа на капитальный ремонт общего имущества, определение существенных условий такого кредита или займа и порядка их погашения за счёт фонда капремонта;
• принятие решений о пределах использования земельного участка под домом, включая введение ограничений пользования им;
• принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
• определение лиц, уполномоченных от имени собственников заключать такие договоры, а также выступать администратором общего собрания при голосовании через информационную систему в заочной форме;
• определение порядка приёма администратором общего собрания сообщений о собраниях и решений собственников, а также порядка финансирования расходов на созыв и организацию общего собрания;
• выбор способа управления многоквартирным домом;
• принятие решений о текущем ремонте общего имущества либо о наделении совета дома или его председателя полномочиями принимать такие решения самостоятельно;
• иные вопросы, отнесённые Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

С практическими вопросами работы общего собрания и управления домом связаны материалы сайта: «Какие обязанности несёт управляющая компания многоквартирного дома?» и «Как подсчитать голоса при выборе председателя совета многоквартирного дома из нескольких кандидатур».

Таким образом, собственник квартиры владеет не только самим помещением, но и долей в общем имуществе дома, включая землю под ним; эта доля не может быть выделена или продана отдельно от квартиры, а вопросы управления домом и распоряжения общим имуществом решает общее собрание собственников.

Частые вопросы

Нужно ли отдельно регистрировать право собственности на долю в общем имуществе дома?

Нет, доля в общем имуществе возникает в силу закона одновременно с правом собственности на квартиру и отдельной государственной регистрации не требует (статья 289 Гражданского кодекса РФ, статья 36 Жилищного кодекса РФ).

Можно ли продать свою долю в общем имуществе дома без продажи квартиры?

Нет. Доля неразрывно связана с правом собственности на помещение и следует его судьбе — выделить её в натуре или произвести отчуждение отдельно от квартиры собственник не вправе (статья 290 Гражданского кодекса РФ).

Кто оплачивает содержание общего имущества, если квартира пустует?

Собственник несёт бремя расходов на содержание общего имущества независимо от того, проживает ли он в квартире фактически; размер расходов определяется его долей в праве на общее имущество (статья 39 Жилищного кодекса РФ).

Что будет с землёй под домом, если дом снесут или он разрушится?

Собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался дом, даже после его гибели или сноса.

Может ли один собственник обратиться за формированием земельного участка без решения общего собрания?

Да. По правовой позиции Конституционного Суда РФ из постановления от 28.05.2010 № 12-П, собственник вправе самостоятельно обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании участка под домом, не дожидаясь решения общего собрания.

Краткая сводка: право собственности на общее имущество многоквартирного дома

• Общее имущество дома — подъезды, крыша, инженерные системы и земельный участок под домом — принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
• Земля под домом переходит собственникам бесплатно с момента постановки участка на государственный кадастровый учёт; порядок формирования участка определяет ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, а сам кадастровый учёт ведётся по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Собственник вправе сам обратиться за формированием участка без решения общего собрания (постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П).
• Доля в общем имуществе пропорциональна площади помещения (ст. 37 ЖК РФ), следует его судьбе и не может продаваться отдельно от квартиры (ст. 290 ГК РФ).
• Уменьшить общее имущество дома можно только с согласия всех собственников и путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
• Управляет домом общее собрание собственников, к компетенции которого отнесены капитальный ремонт, использование земельного участка, выбор способа управления и другие вопросы (ст. 44 ЖК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Земельные дела