Жилищное право — это отрасль (по одной из научных позиций — подотрасль гражданского права) законодательства, регулирующая отношения по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, а её базовые принципы прямо закреплены в статье 1 Жилищного кодекса РФ: неприкосновенность жилища, недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость обеспечения условий для осуществления гражданами права на жилище, судебная защита жилищных прав и беспрепятственное осуществление жилищных прав. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.
Что такое жилищное право и какие отношения оно регулирует
В юридической науке нет единого взгляда на место жилищного права в системе российского права. Одни авторы считают его самостоятельной отраслью права, другие — институтом или подотраслью гражданского права, третьи — комплексной отраслью, объединяющей нормы гражданского, административного и процессуального характера. Для практики этот теоретический спор не так важен, как содержание регулируемых отношений: жилищное право охватывает круг вопросов, связанных с удовлетворением потребности граждан в жилье.
Круг отношений, регулируемых жилищным законодательством, закреплен в статье 4 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями частного, государственного и муниципального жилищных фондов; пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к жилищному фонду и исключения из него; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, их прав и обязанностей; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля и надзора за использованием и сохранностью жилищного фонда.
Участниками жилищных отношений в силу частей 2 и 3 статьи 4 Жилищного кодекса РФ являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Для иностранных участников действует национальный правовой режим, но с изъятиями, установленными федеральными законами: например, часть 5 статьи 49 Жилищного кодекса РФ не позволяет предоставлять иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения по договорам социального найма, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации. Аналогичное ограничение действует в отношении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (часть 12 статьи 159 Жилищного кодекса РФ) и приватизации жилых помещений (статья 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Как соотносятся жилищное и гражданское право
Жилищное и гражданское право тесно связаны, но не тождественны. Гражданское право регулирует имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (статья 2 Гражданского кодекса РФ), включая сделки с жилыми помещениями, право собственности на них и обязательства из договоров найма. Жилищное право дополняет этот имущественный слой публично-правовыми элементами: учетом граждан, нуждающихся в жилье, управлением жилищным фондом, требованиями к содержанию общего имущества, административным контролем за использованием жилых помещений.
Соотношение отраслей прямо закреплено в статье 7 Жилищного кодекса РФ: если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением сторон и отсутствует норма гражданского или иного законодательства, прямо регулирующая такие отношения, к ним применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы — исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (аналогия права). Такая конструкция подчеркивает, что жилищное законодательство является специальным по отношению к общим нормам гражданского права о собственности и обязательствах, а значит приоритетно применяется к жилищным отношениям в части, им урегулированной.
Какие принципы закреплены в статье 1 Жилищного кодекса РФ
Основные начала жилищного законодательства перечислены в статье 1 Жилищного кодекса РФ. Значение этих принципов трудно переоценить: они служат ориентиром для всего массива жилищных норм, выступают критерием оценки практики применения жилищного законодательства и приобретают особую роль там, где конкретной нормы недостаточно и приходится применять аналогию закона или права.
- неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;
- необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности;
- неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;
- необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством;
- необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты;
- обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению.
Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нём лиц иначе как в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом, либо на основании судебного решения. Ограничения этого принципа устанавливаются, в частности, статьей 12 Уголовно-процессуального кодекса РФ (следственные действия в жилище), статьей 15 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции», статьей 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и статьей 12 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении». В зависимости от основания закон предусматривает либо предварительное судебное решение, либо последующее уведомление суда или прокурора о проведенном действии в жилище.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища означает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами. Разъяснения о применении этого принципа судами даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав допускает ограничения только федеральным законом и лишь в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Практический пример такого ограничения — необходимость получить согласование на перепланировку жилого помещения по правилам главы 4 Жилищного кодекса РФ: собственник не может произвольно перестроить квартиру, если это затрагивает несущие конструкции или инженерные системы дома.
Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению не позволяет собственнику или нанимателю использовать жилое помещение не по прямому назначению — например, размещать в квартире производство или склад — и служит основанием для административного и судебного реагирования на такие нарушения, вплоть до продажи жилого помещения с торгов по правилам статьи 293 Гражданского кодекса РФ в отношении собственника, систематически нарушающего права и интересы соседей либо использующего жилье не по назначению.
На каком основании возникают жилищные права и обязанности
Перечень оснований возникновения жилищных прав и обязанностей закреплен в статье 10 Жилищного кодекса РФ и не является закрытым в узком смысле, поскольку прямо предусматривает возникновение прав из действий и событий, с которыми закон связывает соответствующие последствия. К основным относятся: договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом либо не предусмотренные им, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые жилищное законодательство называет основанием возникновения жилищных прав и обязанностей; судебные решения, установившие жилищные права и обязанности; приобретение в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом; членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми закон связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Как защищаются нарушенные жилищные права
Общий принцип, установленный статьей 11 Жилищного кодекса РФ, состоит в том, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Административный порядок защиты жилищных прав возможен только в случаях, прямо предусмотренных Жилищным кодексом РФ или другим федеральным законом, а решение, принятое в административном порядке, в любом случае может быть обжаловано в суд.
Способы защиты жилищных прав перечислены в той же статье 11 Жилищного кодекса РФ: признание жилищного права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего Жилищному кодексу РФ или федеральному закону, обладающему большей юридической силой; неприменение судом такого противоречащего акта; прекращение или изменение жилищного правоотношения; иные способы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ. На практике выбор конкретного способа зависит от характера спора: например, при незаконном вселении или отказе снять с регистрационного учета чаще применяется восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а при отказе в постановке на жилищный учет — признание права состоять на учете и оспаривание отказа в административном порядке.
Краткая сводка: понятие и принципы жилищного права
Жилищное право регулирует круг отношений, очерченный статьей 4 Жилищного кодекса РФ, — от пользования жилыми помещениями до управления жилищным фондом и внесения платы за коммунальные услуги. Его базовые принципы закреплены в статье 1 Жилищного кодекса РФ: неприкосновенность жилища, недопустимость произвольного лишения жилища, обеспечение условий для осуществления права на жилище, беспрепятственное осуществление жилищных прав, их судебная защита и сохранность жилищного фонда. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, перечисленных в статье 10 Жилищного кодекса РФ, а их защита строится по правилам статьи 11 Жилищного кодекса РФ — преимущественно в судебном порядке. При коллизии или пробеле в жилищном законодательстве применяется аналогия закона или права по правилам статьи 7 Жилищного кодекса РФ, что подчеркивает специальный характер жилищных норм по отношению к общим положениям гражданского права.
Таким образом, жилищное право строится на принципах, прямо закрепленных в статье 1 Жилищного кодекса РФ, а их практическое применение — от вопросов неприкосновенности жилища до выбора способа судебной защиты — требует учета конкретных обстоятельств дела и действующей судебной практики.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
