Бывший собственник квартиры не выписался из неё и уехал, могу ли я сама его выписать или только через суд?

Добрый вечер. Я являюсь собственником квартиры, которую взяла в ипотеку. Бывший собственник квартиры не выписался из неё и уехал, могу ли я сама его выписать или только через суд?

Здравствуйте!

Коротко: самостоятельно, своим заявлением собственника, снять прежнего хозяина с учёта Вы не сможете — такого основания закон не содержит. Право пользования квартирой прекратилось у него в момент перехода права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но принудительное снятие с учёта производится только по вступившему в законную силу решению суда.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Может ли собственник снять другого человека с регистрационного учёта без суда?

Регистрационный учёт граждан по месту жительства ведут органы регистрационного учёта — территориальные подразделения по вопросам миграции МВД России. Порядок этого учёта задан Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Ключевая особенность этих правил в том, что перечень оснований для снятия человека с учёта закрытый: орган регистрационного учёта не вправе снять гражданина по мотиву «собственник против» или «человек здесь не живёт». Заявления собственника жилого помещения среди оснований нет вовсе — распорядиться чужой регистрацией административным путём Вы не можете, даже будучи единственным владельцем квартиры.

Пункт 31 Правил регистрации перечисляет случаи, в которых гражданин снимается с регистрационного учёта по месту жительства. Для Вашей ситуации значимы только два из них: добровольный (подпункт «а») и судебный (подпункт «е»). Все остальные — экстраординарные и к переходу права собственности прямого отношения не имеют.

• изменение места жительства — на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учёта (подпункт «а» пункта 31 Правил);
• признание безвестно отсутствующим — на основании вступившего в законную силу решения суда (подпункт «г»);
• смерть или объявление умершим — на основании свидетельства о смерти либо вступившего в законную силу решения суда (подпункт «д»);
• выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда (подпункт «е»);
• обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, — на основании вступившего в законную силу решения суда (подпункт «ж»);
• выявление факта фиктивной регистрации — на основании решения органа регистрационного учёта (подпункт «к»).

Аналогичный перечень содержится и в ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1, так что речь идёт не о ведомственной формальности, а о правиле федерального уровня. Обратите внимание на подпункт «а»: если бывший собственник согласен и просто ленится, судиться не нужно — ему достаточно зарегистрироваться по новому адресу. При регистрации по новому месту жительства орган регистрационного учёта в трёхдневный срок обязан направить уведомление по прежнему адресу для снятия гражданина с учёта, и всё происходит без Вашего участия. Подпункт «к» о фиктивной регистрации в Вашем случае не работает: фиктивной считается регистрация без намерения проживать, а прежний хозяин в квартире реально жил как собственник. Остаётся подпункт «е» — решение суда.

Почему право пользования квартирой прекращается при переходе права собственности?

С момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 8.1, ст. 223, ст. 551 ГК РФ) владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой вправе Вы: это прямо следует из ст. 209, ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. У продавца право собственности прекратилось в силу отчуждения имущества (ст. 235 ГК РФ), а вместе с ним отпало и основание, по которому он пользовался квартирой: его право пользования было производным от права собственности и самостоятельного существования не имеет. Специально для членов семьи прежнего владельца законодатель сформулировал то же правило прямо: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Если право утрачивают даже члены семьи, то тем более его утрачивает сам продавец.

Дальше вступает в действие ч. 1 ст. 35 ЖК РФ: в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда, этот гражданин обязан освободить помещение и прекратить пользоваться им; если он не освобождает жильё в срок, установленный собственником, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Иными словами, закон не оставляет Вас без защиты, но и не позволяет действовать помимо суда. Общие подходы к применению ст. 31 и ст. 35 ЖК РФ разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Полезно понимать и юридическую природу самой «прописки». Регистрация по месту жительства — это способ учёта, административный акт: регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод гражданина (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1). Сохранившаяся запись не даёт бывшему собственнику ни доли в праве, ни права вселиться обратно, ни права распоряжаться квартирой. Но она создаёт Вам вполне осязаемые неудобства: искажает начисления по коммунальным услугам, мешает продаже квартиры, а при попытке самостоятельно ограничить доступ бывшему хозяину — превращает бытовой конфликт в спор, где Вам придётся оправдываться. Правовой инструмент устранения этой помехи — требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), заявленное в суд.

В каких случаях прежний жилец сохраняет право пользования квартирой?

Оговорка «если иное не установлено законом» в п. 2 ст. 292 ГК РФ — не пустая формальность. Есть несколько ситуаций, когда право пользования жильём переживает смену собственника, и суд в таком иске откажет. Проверить их стоит до подачи заявления: все они, как правило, видны из документов сделки и справки о зарегистрированных лицах.

Отдельного внимания требует ситуация, когда в квартире проживали находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние: отчуждение такого жилья, если этим затрагиваются права указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Наконец, право пользования могло быть сохранено соглашением сторон — например, продавец выговорил себе возможность пожить в квартире до определённой даты. Такое условие связывает Вас как покупателя, но оно срочное: по истечении оговорённого срока право пользования прекращается, и дальше действует обычный порядок по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Как формулируются условия о лицах, сохраняющих право пользования, и какие ещё пункты договора влияют на судьбу квартиры, разобрано в материале Особенности договора купли-продажи жилого помещения. Если ни одного из перечисленных оснований в Вашей сделке нет, право пользования бывшего собственника прекратилось, и спор сводится к его юридическому оформлению.

Как подать иск о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта?

Начинать имеет смысл с письменного требования, даже если Вы уверены, что оно останется без ответа. Часть 1 ст. 35 ЖК РФ говорит о сроке, который устанавливает собственник, — значит, этот срок нужно обозначить: потребуйте освободить квартиру и сняться с регистрационного учёта, укажите разумный срок и направьте требование заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу квартиры и по всем известным Вам адресам бывшего собственника. Обязательного досудебного порядка по этой категории споров закон не устанавливает, поэтому отсутствие ответа никак не мешает обратиться в суд. Зато сама переписка становится доказательством: она показывает, что Вы предлагали решить вопрос миром, и снимает вопросы о добросовестности. Требование о признании утратившим право пользования — это требование собственника об устранении нарушений его права, не соединённых с лишением владения, а на такие требования исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ), так что упустить срок Вы не рискуете.

1. Соберите документы, подтверждающие Ваше право собственности и факт сохранения чужой регистрации: выписку из ЕГРН, договор купли-продажи с актом приёма-передачи, справку о зарегистрированных лицах.
2. Направьте бывшему собственнику письменное требование освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учёта, сохраните почтовые документы.
3. Составьте исковое заявление по правилам ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ: ответчик — бывший собственник, орган регистрационного учёта по таким делам обычно привлекается третьим лицом.
4. Сформулируйте требования: признать ответчика прекратившим (утратившим) право пользования жилым помещением, а при необходимости — выселить его; отдельно просить суд «снять с регистрационного учёта» не требуется, снятие производится органом МВД по подпункту «е» пункта 31 Правил регистрации на основании решения суда.
5. Уплатите государственную пошлину как по требованию неимущественного характера (подпункт 3 пункта 1 ст. 333.19 НК РФ) и приложите квитанцию.
6. Подайте иск в районный суд (ст. 24 ГПК РФ) по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ); если его место жительства неизвестно, иск предъявляется по последнему известному месту жительства в Российской Федерации или по месту нахождения его имущества (ч. 1 ст. 29 ГПК РФ).

Доказательственная база по таким делам несложная, но она должна быть полной. Кроме правоустанавливающих документов пригодятся сведения о том, что ответчик в квартире фактически не живёт и его вещей там нет: акт о непроживании, составленный с участием соседей, показания свидетелей, квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг Вами, документы о смене замков или ремонте. Если бывший собственник оставил в квартире имущество, это само по себе не создаёт для него права пользования, но лучше зафиксировать перечень вещей и предложить их забрать — так у ответчика не появится довода о том, что он продолжает пользоваться помещением. Срок рассмотрения дела районным судом — до двух месяцев со дня поступления заявления (ст. 154 ГПК РФ). Практические требования к тексту заявления и типовые формулировки просительной части приведены в материале Как составить исковое заявление о снятии с прописки?, а разбор оснований иска — в материале Как составить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением?.

Что делать, если бывший собственник уехал и его адрес неизвестен?

Отъезд ответчика — самая частая причина, по которой собственники откладывают обращение в суд, хотя закон эту ситуацию предусмотрел. Судебные извещения направляются по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или по его последнему известному месту жительства (ст. 113 ГПК РФ), а если адресат не сообщил о перемене адреса во время производства по делу, повестка направляется по последнему известному суду месту жительства и считается доставленной, даже если адресат по этому адресу больше не проживает (ст. 118 ГПК РФ). Для Вашего дела это означает, что сохранившаяся регистрация ответчика в квартире работает против него самого: именно по этому адресу суд его и известит. При неизвестности места жительства ответчика суд назначает адвоката в качестве его представителя (ст. 50 ГПК РФ) — процесс не останавливается. Обязательный розыск ответчика по этой категории дел не объявляется: он предусмотрен для других требований (ст. 120 ГПК РФ).

Если надлежаще извещённый ответчик не является в судебное заседание, не сообщает об уважительных причинах неявки и не просит рассмотреть дело в его отсутствие, суд с согласия истца вправе рассмотреть дело в порядке заочного производства (ст. 233 ГПК РФ). Заочное решение суда рассматривается по существу так же, как обычное, но вступает в силу по особым правилам: копия решения высылается ответчику, он вправе подать заявление о его отмене в течение семи дней со дня вручения копии, а обжаловать заочное решение в апелляционном порядке можно в течение месяца по истечении этого семидневного срока либо со дня вынесения определения об отказе в отмене (ст. 237 ГПК РФ). Соглашаться на заочное производство обычно выгодно: оно экономит месяцы ожидания. Но помните, что при явке ответчика с уважительными причинами неявки и доводами, способными повлиять на решение, заочное решение может быть отменено, и дело будет рассмотрено заново.

Есть и альтернативный путь, если о человеке нет вообще никаких сведений: гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания (ст. 42 ГК РФ). Вступившее в законную силу решение о признании безвестно отсутствующим — самостоятельное основание для снятия с регистрационного учёта (подпункт «г» пункта 31 Правил регистрации). На практике этот вариант применяется редко: доказывать отсутствие сведений сложнее, чем прекращение права пользования, а результат для Вас тот же. Поэтому основным маршрутом остаётся иск о признании утратившим право пользования жилым помещением.

Влияет ли ипотека на возможность выписать прежнего собственника?

То, что квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, Вашим правам как собственника не мешает. Ипотека — это залог недвижимого имущества (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а залогодатель сохраняет право пользования заложенным имуществом (ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Залог ограничивает распоряжение предметом залога — отчуждать заложенную квартиру по общему правилу можно только с согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ), — но защита права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения, под это ограничение не подпадает. Закон не требует согласия банка на предъявление иска о признании прежнего собственника утратившим право пользования, и такой иск не является распоряжением квартирой. При этом стоит заглянуть в кредитный договор: он может обязывать заёмщика уведомлять банк о существенных обстоятельствах, касающихся предмета залога, и лучше выполнить это условие заранее.

Отдельно нужно различать две принципиально разные ситуации. Первая — Ваша: Вы купили квартиру у гражданина за счёт кредитных средств, то есть это обычная купля-продажа, и правовым основанием требования служат п. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Вторая — покупка жилья, на которое банк обратил взыскание как на предмет ипотеки. Здесь работает специальная норма: обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что оно было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленного на приобретение или строительство такого жилья (ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Но и в этом случае освобождение жилого помещения происходит не своими силами нового собственника, а в судебном порядке — норма прекращает право пользования, а не заменяет собой решение суда.

Практический вывод для ипотечного покупателя простой: не откладывайте вопрос. Пока в квартире числится посторонний человек, часть коммунальных услуг при отсутствии индивидуальных приборов учёта может начисляться исходя из количества зарегистрированных лиц (Правила предоставления коммунальных услуг, утверждённые постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), а бремя содержания принадлежащего Вам жилья закон возлагает именно на собственника (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Кроме того, будущая продажа квартиры с «чужой» регистрацией потребует объяснений с покупателем и обязательного указания такого лица в договоре по правилам ст. 558 ГК РФ. Решение суда снимает все эти вопросы разом.

Частые вопросы

Кто платит за коммунальные услуги, пока бывший собственник зарегистрирован в квартире?

Перед управляющей организацией и ресурсоснабжающими компаниями отвечаете Вы: бремя содержания имущества несёт собственник (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), обязанность по внесению платы возникает у собственника с момента возникновения права собственности (ст. 153, ст. 155 ЖК РФ). Услуги, которые при отсутствии приборов учёта считаются по числу зарегистрированных лиц, будут начисляться и на бывшего хозяина, поэтому затягивать со снятием с учёта невыгодно.

Можно ли просто сменить замки и не пускать бывшего собственника в квартиру?

Менять замки в своей квартире Вы вправе, а вот удерживать чужие вещи или самостоятельно выселять человека — нет: выселение производится только по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Если в квартире остались вещи ответчика, зафиксируйте их перечень и письменно предложите забрать. Самоуправные действия дают ответчику встречные доводы и осложняют Ваш же иск.

Что делать, если вместе с прежним собственником зарегистрированы его дети?

Правило п. 2 ст. 292 ГК РФ распространяется на членов семьи прежнего собственника, включая несовершеннолетних, поэтому требование заявляется и к ним, а их интересы в суде представляют законные представители. Местом жительства несовершеннолетних до четырнадцати лет признаётся место жительства их родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ). Проверьте также, не требовалось ли при продаже согласие органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Подробности — в материале Снятие несовершеннолетнего гражданина с регистрационного учета по заявлению одного из родителей.

Нужно ли идти в суд, если бывший собственник не против выписаться, но живёт в другом городе?

Нет. Достаточно, чтобы он зарегистрировался по новому месту жительства или подал заявление о снятии с регистрационного учёта — это самостоятельное основание по подпункту «а» пункта 31 Правил регистрации. При регистрации по новому адресу орган регистрационного учёта в трёхдневный срок направляет уведомление по прежнему адресу. Ехать в Ваш город ему для этого не нужно.

Сколько ждать снятия с учёта после решения суда?

Обычное решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование — одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме (ст. 209, ст. 321 ГПК РФ). У заочного решения срок считается по правилам ст. 237 ГПК РФ. После вступления решения в силу его копия с отметкой представляется в подразделение по вопросам миграции, которое снимает гражданина с учёта по подпункту «е» пункта 31 Правил регистрации.

Краткая сводка: как выписать бывшего собственника квартиры

Ниже — основные положения, на которые опирается ответ.

• Переход права собственности на квартиру прекращает право пользования ею у прежнего собственника и членов его семьи, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ); собственником с правом владения, пользования и распоряжения становитесь Вы (ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
• Гражданин, у которого право пользования прекратилось, обязан освободить жилое помещение в срок, установленный собственником, а иначе подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
• Заявления собственника для снятия другого человека с учёта недостаточно: принудительное снятие производится по вступившему в законную силу решению суда о выселении или признании утратившим право пользования (подпункт «е» пункта 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713; ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1).
• Иск подаётся в районный суд (ст. 24 ГПК РФ) по месту жительства ответчика, а при его неизвестности — по последнему известному месту жительства или месту нахождения имущества (ст. 28, ч. 1 ст. 29 ГПК РФ); исковая давность на такое требование не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
• Отъезд ответчика делу не мешает: извещение по последнему известному адресу считается доставленным (ст. 118 ГПК РФ), при неизвестности места жительства суд назначает адвоката (ст. 50 ГПК РФ), а дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства (ст. 233, ст. 237 ГПК РФ).
• Право пользования сохраняется в исключительных случаях: завещательный отказ (ст. 33 ЖК РФ, ст. 1137 ГК РФ), рента (ст. 586 ГК РФ), договор найма (ст. 675 ГК РФ), а также если такие лица указаны в договоре купли-продажи (ст. 558 ГК РФ).
• Ипотека и залог банка на иск не влияют: залогодатель сохраняет право пользования заложенным имуществом (ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ), а при покупке жилья после обращения взыскания право пользования прежних жильцов прекращается по ст. 78 того же закона.

Таким образом, снять бывшего собственника с регистрационного учёта своим заявлением Вы не можете: закон такого основания не предусматривает. Право пользования квартирой у него прекратилось в момент перехода права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но зафиксировать это и заставить орган регистрационного учёта убрать запись способно только вступившее в законную силу решение суда (подпункт «е» пункта 31 Правил регистрации). Направьте бывшему собственнику письменное требование освободить квартиру и сняться с учёта, соберите выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и справку о зарегистрированных лицах и подайте иск о признании утратившим право пользования жилым помещением — отъезд ответчика рассмотрению дела не препятствует.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Выселение
• Адвокат по гражданским делам