Добрый день! Мы — управляющая компания многоквартирного дома. Рабочие, нанятые собственниками квартир для ремонта в их помещениях, оставили мусор, следы краски и т.п. в местах общего пользования (на лестницах, в тамбурах, подъездах). Собственники, которые ремонт не делали, требуют, чтобы УК убрала и очистила места общего пользования. Кто должен это сделать и как поступить?
Адвокат Антонов А.П.
Здравствуйте!
Коротко: убирать мусор и следы ремонта, оставленные рабочими конкретного собственника, обязан сам этот собственник — это не входит в содержание общего имущества за счёт всех жильцов. УК фиксирует повреждения актом и вправе взыскать расходы через претензию и суд (ст. 1064 ГК РФ).
Ниже приведён подробный разбор норм о содержании общего имущества, порядке фиксации повреждений и способах взыскания расходов с виновного собственника.
Кто отвечает за мусор и повреждения, которые оставили рабочие собственника?
Общее имущество многоквартирного дома — лестницы, тамбуры, подъезды и иные помещения, не являющиеся частями квартир, — принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ). Расходы на его содержание собственники несут соразмерно своей доле (ст. 39 ЖК РФ), а управляющая компания обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания и надлежащее содержание общего имущества в рамках договора управления (ст. 161, 162 ЖК РФ). Однако эта обязанность УК касается обычного содержания — уборки, текущего ремонта, поддержания санитарного состояния (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), а не устранения последствий действий конкретных лиц. Каждый собственник, помимо бремени содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ), обязан использовать помещение с соблюдением прав и законных интересов соседей и правил пользования общим имуществом (ст. 30 ЖК РФ). Если во время ремонта в его квартире привлечённые им рабочие испортили или загрязнили общее имущество, ответственность за это по общему правилу несёт именно он — как лицо, организовавшее работы и обеспечившее рабочим доступ в дом, а не все собственники дома через плату за содержание жилья.
Обязана ли УК убирать за чужими рабочими из текущих платежей?
Нет, не за счёт общих средств содержания — но и оставлять места общего пользования в загрязнённом состоянии УК тоже не вправе. Управляющая компания отвечает за то, чтобы общее имущество находилось в состоянии, обеспечивающем безопасность и санитарно-эпидемиологическое благополучие жильцов (Правила № 491): если загрязнение мешает проходу, создаёт антисанитарию или портит отделку, УК обязана устранить это в разумный срок, чтобы не нарушать права остальных собственников. Практический выход — провести уборку своими силами по отдельному акту, а затем предъявить понесённые расходы к возмещению виновному собственнику отдельным требованием. Альтернативный и более быстрый вариант — обязать самого собственника устранить последствия своими силами в согласованный срок, не расходуя на это ресурсы УК вовсе; это снимает вопрос о взыскании в принципе, если собственник соглашается добровольно. Полный перечень обязательных работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять по содержанию дома, разобран в материале «Какие обязанности несёт управляющая компания многоквартирного дома?».
Как зафиксировать повреждения общего имущества: акт осмотра
Прежде чем предъявлять какие-либо требования, повреждения нужно задокументировать. Правила № 491 предусматривают проведение осмотров общего имущества, в том числе для выявления несоответствия его состояния установленным требованиям (п. 13 Правил № 491) — на этом основании УК вправе и должна оперативно осматривать подъезды, лестницы и тамбуры при поступлении жалоб жильцов. По результатам осмотра составляется акт: дата и время осмотра, точное описание повреждений (мусор, пятна краски, сколы, царапины и т.п.), место расположения, предполагаемая причина, подписи представителя УК и не менее двух свидетелей — например, соседей или членов совета дома. К акту прикладываются фотографии или видеозапись повреждений, а по возможности — расчёт стоимости уборки или ремонта: смета, коммерческое предложение подрядчика, чек об оплате клининга. Такой акт становится основным доказательством как при досудебном урегулировании, так и в суде.
Как доказать, что виноваты именно эти рабочие?
Само по себе указание соседей «кто-то намусорил» доказательством не является — загрязнение нужно связать с конкретными работами. Помогают: записи домового видеонаблюдения, если камеры установлены в подъезде или у входа (фиксируют время прохода рабочих с инструментом, стройматериалами, строительным мусором); письменные объяснения и показания жильцов, видевших рабочих в местах общего пользования; журнал заявок или уведомлений, если управляющая компания заранее получала информацию от собственника о начале ремонта; сопоставление по времени — совпадение периода появления загрязнения с периодом проведения работ в конкретной квартире. Чем больше таких косвенных доказательств собрано и зафиксировано актом, тем увереннее УК может адресовать претензию именно тому собственнику, чьи рабочие вели ремонт. Если спор дойдёт до суда, бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается каждая сторона, лежит на ней самой (ст. 56 ГПК РФ), поэтому акты, фото- и видеоматериалы нужно готовить заранее, а не по факту предъявления иска.
Можно ли взыскать с собственника расходы на уборку и ремонт через претензию и суд?
Да. Вред, причинённый чужому имуществу, подлежит возмещению лицом, которое его причинило, в полном объёме, если оно не докажет отсутствие своей вины (ст. 1064 ГК РФ). Расходы на устранение последствий — уборку, восстановительный ремонт повреждённой отделки — являются убытками потерпевшей стороны и возмещаются по правилам ст. 15 ГК РФ; суд вправе обязать ответственное лицо возместить вред как в натуре (выполнить работы своими силами), так и деньгами (ст. 1082 ГК РФ). Порядок практических действий такой: сначала УК направляет собственнику письменную претензию с приложением акта осмотра, фото- или видеофиксации и расчёта затрат, устанавливая разумный срок для добровольного возмещения. Если требование игнорируется или собственник отказывается платить, УК либо пострадавшие собственники обращаются с иском в суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика; конкретная инстанция определяется исходя из заявленной цены иска.
Какую роль играет договор управления домом?
Договор управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ) определяет права и обязанности управляющей компании и собственников, включая порядок содержания общего имущества и взаимодействия сторон. Стороны свободны согласовать в нём (ст. 421 ГК РФ) дополнительные условия — например, обязанность собственника уведомлять УК о начале ремонтных работ, требования к подрядчикам по защите общих зон при заносе материалов и вывозе строительного мусора, а также прямую ответственность собственника за ущерб, причинённый привлечёнными им лицами. Такие условия не создают обязанности сверх закона, но заметно упрощают фиксацию нарушения и последующее взыскание: если в конкретном доме подобный пункт есть, ссылка на него в претензии усиливает позицию УК. Подробнее о содержании типового договора управления — в материале «Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией».
Частые вопросы
Может ли УК отказаться убирать, пока собственник не оплатит?
Нет. УК обязана поддерживать общее имущество в состоянии, отвечающем требованиям безопасности и санитарного благополучия (Правила № 491), независимо от того, разрешён ли спор о возмещении расходов. Уборку целесообразно провести сразу, а вопрос взыскания затрат с виновного собственника решать отдельно — по акту и претензии.
Что делать, если ремонт вели сразу в нескольких квартирах и виновника установить сложно?
Составить акт по каждому случаю загрязнения, сопоставить его с данными о том, в каких квартирах в этот период велись работы, при необходимости опросить свидетелей и проверить видеозаписи. Если конкретного виновника установить не удаётся, обычное содержание общего имущества всё равно обеспечивает УК за счёт платы собственников (ст. 39, 161 ЖК РФ), а требование к конкретному лицу предъявляется, как только появляются доказательства.
Нужно ли собственнику согласовывать с УК проведение ремонта в квартире?
Внутренняя отделка обычно отдельного согласования с УК не требует, но собственник обязан использовать своё помещение и привлекать для работ третьих лиц с соблюдением прав и законных интересов соседей (ст. 30 ЖК РФ), включая недопущение порчи и загрязнения общего имущества при заносе материалов, самих работах и вывозе мусора.
В какой суд обращаться, если собственник добровольно не возместил расходы?
Иск о взыскании убытков предъявляется в суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика; конкретная инстанция — мировой судья или районный суд — зависит от заявленной цены иска.
Можно ли закрепить ответственность собственников за действия их подрядчиков в договоре управления?
Да, стороны вправе включить в договор управления МКД (ст. 162 ЖК РФ, ст. 421 ГК РФ) условия об уведомлении УК о ремонтных работах и об ответственности собственника за ущерб, причинённый привлечёнными им лицами, — это облегчает доказывание в подобных спорах в будущем.
Краткая сводка: кто убирает мусор после ремонта чужих рабочих
- Общее имущество МКД принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ), а его обычное содержание финансируется всеми собственниками соразмерно доле (ст. 39 ЖК РФ) — но это касается обычного износа, а не порчи, допущенной конкретным лицом.
- За вред, причинённый общему имуществу рабочими, нанятыми собственником, по общему правилу отвечает этот собственник (ст. 1064 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ — обязанность соблюдать права соседей).
- УК обязана поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии (Правила содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) и вправе проводить осмотры для фиксации нарушений (п. 13 Правил № 491).
- Повреждения фиксируются актом осмотра с фото- или видеоматериалами; для установления виновного используются данные видеонаблюдения и показания свидетелей.
- Расходы на уборку и ремонт взыскиваются с виновного собственника как убытки (ст. 15, 1082 ГК РФ) — сначала претензией, затем в судебном порядке.
- Условия об ответственности собственников за действия привлечённых ими лиц целесообразно закрепить в договоре управления МКД (ст. 162 ЖК РФ).
Таким образом, убирать мусор и устранять следы ремонта, оставленные рабочими конкретного собственника, обязан сам этот собственник, а не управляющая компания за счёт платы всех жильцов. УК фиксирует повреждения актом, при необходимости устраняет их сама для поддержания порядка и предъявляет виновному собственнику требование о возмещении расходов — сначала претензией, а при отказе через суд.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
