Адвокат по жилищным спорам: особенности выселения гражданина из общежития

Коротко: выселить жильца из общежития можно только по решению суда — после того как прекращаются трудовые отношения, служба или учёба, на период которых заключался договор найма (часть 1 статьи 103, часть 2 статьи 105 Жилищного кодекса РФ). Пенсионеров по старости, инвалидов, семьи погибших военнослужащих и ряд других льготных категорий без предоставления другого жилья не выселяют вовсе.

Ниже приведён подробный разбор оснований выселения, льготных категорий и порядка обращения в суд.

Когда прекращается право на комнату в общежитии?

Право занимать комнату в общежитии привязано к статусу нанимателя. По части 2 статьи 105 ЖК РФ договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Как только эти отношения прекращаются — человек увольняется, оканчивает учёбу или уходит со службы, — это становится основанием для прекращения самого договора найма.

Дальше действует часть 1 статьи 103 ЖК РФ: гражданин обязан освободить помещение, а при отказе наймодатель вправе добиваться выселения только в судебном порядке — без предоставления другого жилья, за исключением случаев, прямо перечисленных в части 2 статьи 102 и части 2 статьи 103 ЖК РФ. Комендатура, администрация организации или наймодатель не вправе выселять жильца самостоятельно: менять замки, отключать помещение от электричества или выносить вещи до вступления решения суда в законную силу закон не позволяет.

Кого нельзя выселить из общежития без предоставления другого жилья?

Часть 2 статьи 103 ЖК РФ прямо перечисляет тех, кого нельзя выселить из общежития без предоставления другого жилого помещения. Льгота действует при одном общем условии: гражданин не является нанимателем или членом семьи нанимателя по договору социального найма либо собственником или членом семьи собственника жилья и при этом состоит на учёте в качестве нуждающегося в жилых помещениях (или имеет право на такой учёт). Подробнее о том, кого суд признаёт нуждающимся, — в материале «Кого можно признать нуждающимся в жилом помещении для получения социального жилья?».

Без предоставления другого жилого помещения при этом условии не выселяются:

• члены семей военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов, государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, органов принудительного исполнения, погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной или приравненной к ней службы;
• пенсионеры по старости;
• члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или комната в общежитии и который умер;
• инвалиды I или II группы, если инвалидность наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя или профессионального заболевания, связанного с исполнением трудовых обязанностей, а также военнослужащие, ставшие инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья при исполнении обязанностей военной службы либо заболевания, связанного с её исполнением; семьи с детьми-инвалидами и инвалидами с детства.

Какие льготы у тех, кто заселился в общежитие до 2005 года?

Отдельная категория — те, кто получил комнату в общежитии ещё до 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Статья 13 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» сохраняет за такими жильцами дополнительные гарантии — при условии, что они состоят на учёте нуждающихся в жилых помещениях (часть 1 статьи 51 ЖК РФ) или имеют право на такой учёт (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), и что их выселение не допускалось законом, действовавшим до введения в действие ЖК РФ. Без предоставления другого жилья по этому основанию, в частности, не выселяются:

• инвалиды и участники Великой Отечественной войны, а также семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР;
• семьи военнослужащих;
• инвалиды из числа сотрудников органов Министерства внутренних дел СССР и государственной противопожарной службы, ставшие инвалидами при исполнении служебных обязанностей;
• работники, проработавшие в организации, предоставившей им жильё, не менее десяти лет (кроме отдельных категорий, связанных со служебным жильём Министерства обороны РФ и других ведомств с военной службой);
• лица, освобождённые от должности, из-за которой было предоставлено жильё, но не прекратившие трудовых отношений с той же организацией, а также уволенные в связи с ликвидацией организации либо сокращением штата (с той же оговоркой про ведомственное жильё);
• пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, и члены семьи умершего работника, которому предоставлялось служебное жильё;
• инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
• одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Каким должно быть жильё, которое предоставляют взамен?

Если закон требует предоставить выселяемому жильцу другое жилое помещение, к нему предъявляют три требования. Во-первых, оно должно находиться в черте того же населённого пункта (часть 3 статьи 103 ЖК РФ). Во-вторых — отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статьи 15 ЖК РФ). В-третьих, по смыслу части 2 статьи 103 ЖК РФ оно должно относиться к жилищному фонду социального использования — о том, что это за фонд и на каких условиях заключается такой найм, рассказано в материале «Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования». Благоустроенность и размер предоставляемого помещения правового значения не имеют — требовать квартиру не хуже прежней или определённой площади нельзя.

Как проходит выселение из общежития через суд?

Выселение из общежития в любом случае происходит только через суд — наймодатель подаёт исковое заявление, а не действует по собственному решению. Разъяснения о применении этих норм даёт постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (пункты 41–43): в нём собраны требования к договору найма специализированного жилого помещения и к порядку выселения из него.

Верховный Суд РФ последовательно требует от нижестоящих судов конкретности. В определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29.06.2021 № 127-КГПР21-7-К4 дело направлено на новое рассмотрение, потому что суд не указал ни законы, которыми руководствовался, ни мотивы, по которым пришёл к выводу о наличии оснований для выселения. А в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29.10.2019 № 60-КГ19-1 отменено решение, где суд не установил, какое именно жилое помещение занимают ответчики. Похожий подход суды применяют и к выселению из другого специализированного и муниципального жилья без предоставления другого помещения — эта практика разобрана в статье «Выселение из муниципального дома без предоставления другого жилья: анализ правовых оснований и защита ваших прав».

На практике порядок такой:

1. наймодатель направляет жильцу требование освободить помещение после прекращения трудовых, служебных или учебных отношений;
2. при отказе освободить помещение — обращается в суд с иском о выселении, ссылаясь на конкретные нормы и основания;
3. суд проверяет, не относится ли ответчик к льготным категориям (часть 2 статьи 103 ЖК РФ, статья 13 Федерального закона № 189-ФЗ) и соблюдён ли порядок предоставления другого жилья, если оно положено;
4. принудительное выселение возможно только после вступления решения суда в законную силу.

Частые вопросы

Может ли администрация или комендатура общежития выселить жильца без суда?

Нет. Часть 1 статьи 103 ЖК РФ разрешает принудительное выселение только по решению суда. Менять замки, отключать электричество или выносить вещи до вступления решения суда в законную силу наймодатель не вправе, даже если трудовые или учебные отношения давно прекращены.

Что если человек формально не состоит на учёте нуждающихся, но подходит по доходу?

Правовое значение имеет не сам факт постановки на учёт, а наличие права на него. Суд оценивает, мог бы гражданин быть признан малоимущим и нуждающимся по правилам статьи 49 ЖК РФ, даже если он на такой учёт официально не вставал.

Учитывается ли благоустроенность жилья, которое предоставляют взамен общежития?

Нет. Часть 3 статьи 103 и часть 2 статьи 15 ЖК РФ требуют только соответствия санитарным и техническим нормам и нахождения в границах того же населённого пункта. Размер и уровень благоустройства предоставляемого помещения правового значения не имеют.

Обязан ли жилец сразу освободить общежитие, получив требование наймодателя?

Нет, немедленно и добровольно освобождать помещение закон не обязывает. Наймодатель вправе добиваться выселения только через суд (часть 1 статьи 103 ЖК РФ), и до вступления решения суда в законную силу принудительно выселить жильца нельзя.

Распространяются ли гарантии статьи 13 Федерального закона № 189-ФЗ на всех, кто заселился в общежитие до 2005 года?

Нет, только на тех, кто состоит на учёте нуждающихся в жилье или имеет право на такой учёт (часть 1 статьи 51 и часть 2 статьи 52 ЖК РФ), и только если их выселение не допускалось законом, действовавшим до введения в действие ЖК РФ.

Краткая сводка: выселение из общежития

• Выселить из общежития можно только по решению суда — часть 1 статьи 103 ЖК РФ не допускает выселения во внесудебном порядке.
• Основание для прекращения договора найма — окончание трудовых отношений, службы или обучения, на период которых он заключался (часть 2 статьи 105 ЖК РФ).
• Без предоставления другого жилья нельзя выселить пенсионеров по старости, инвалидов I–II групп по основаниям, перечисленным в законе, семьи погибших военнослужащих и другие категории части 2 статьи 103 ЖК РФ — при условии учёта нуждающихся по статье 49 ЖК РФ.
• У заселившихся до 1 марта 2005 года есть дополнительные гарантии по статье 13 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
• Предоставляемое взамен жильё должно быть в границах того же населённого пункта и отвечать санитарно-техническим требованиям (часть 3 статьи 103, часть 2 статьи 15 ЖК РФ), но не обязано быть благоустроенным.
• Суд обязан прямо указывать нормы и мотивы выселения — решения без этого отменяются вышестоящей инстанцией (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29.06.2021 № 127-КГПР21-7-К4).

Таким образом, ключевой вопрос при выселении из общежития — не сам факт прекращения трудовых, служебных или учебных отношений, а то, относится ли жилец к льготным категориям части 2 статьи 103 ЖК РФ или статьи 13 Федерального закона № 189-ФЗ, и состоит ли он на учёте нуждающихся в жилых помещениях. Наймодатель не вправе выселять во внесудебном порядке, а суд обязан детально обосновать своё решение — эти два условия дают жильцу общежития реальную возможность защитить своё право на жильё.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры